A+ A A-

Как отстоять права на недвижимость при банкротстве застройщика

После вступления в силу поправок от 15 августа 2011 года в законодательстве,  касающемся урегулирования отношений между покупателями жилья в новостройках и стройкомпаниями, объявленными банкротами, был полностью изменен порядок разрешения споров между ними.

В измененной редакции Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" теперь содержится ограниченный перечень требований, по которым покупатели новостроек могут обращаться через суд к застройщикам, находящимся в процедуре банкротства.
Отмечается важная особенность: теперь все требования по взысканию денежных средств, включение в реестр требований кредиторов, признание прав собственности подлежат рассмотрению только арбитражным судом, в котором уже было возбуждено и рассматривается дело о процедуре банкротства.

Что стоит ожидать, когда споры идут вокруг жилого помещения, а дом, в котором располагается квартира, был сдан в эксплуатацию?
Согласно заявлению участников строительства (дольщиков), поданных в рамках дела о банкротстве, арбитражным судом может быть принято решение о признании за ними прав собственности на жилые помещения – квартиры. При этом главным условием в признании прав собственности является наличие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также документов о передаче жилых помещений, подписанных до даты заявления  застройщика о признании его банкротом.

Можно ли рассчитывать на успех, когда спор касается нежилого помещения, причем дом также уже сдан в эксплуатацию?

Законом прямо не предусматривается возможность в признании арбитражным судом прав собственности покупателя на нежилое помещение в новостройке.

Невзирая на это, некоторыми судебными составами применяется "аналогия закона" и признаются права собственности на нежилой фонд так же, как это предусматривается в отношении жилого фонда.  Однако другими судебными составами закон применяется буквально, а из него нет прямого следствия на то, что дольщики должны обращаться с заявлениями в целях признании их прав собственности на нежилые помещения. Получается, что те участники строительства, которые уже эксплуатируют приобретенные нежилые помещения фактически на правах их собственности, и намерены юридически оформить за собой такое право - получением Свидетельства о государственной регистрации, могут формально лишиться данного права. А занятые ими нежилые помещения, по логике, могут попасть в статус конкурсной массы.

Другой вопрос - как поступить, когда споры идут о жилых и нежилых помещениях, но при этом дом не сдан в эксплуатацию?

В таком случае уповать можно на собственное везение. Ведь мнения у арбитражных судов о признании прав собственности на объекты незавершенного строительства (как квартир, так и нежилых помещений) весьма неоднозначны. И существуют две точки зрения в данном вопросе.

Во-первых, в том случае, когда застройщиком в установленном законом порядке не получено разрешение - ввести многоквартирный дом в эксплуатацию, суд может не признать право собственности дольщиков на объекты, находящиеся в незавершенном строительстве. 
Мнение судей – следует обращаться со следующими требованиями:

1. О включении в реестр требований заявлений кредиторов по передаче им жилых помещений: (дольщиками будет получено вышеуказанное определение и они создадут ЖСК для достройки дома за свой счет);

2. О включении в реестр требований заявлений о возврате денежных сумм, выплаченных за жилое и (или) нежилое помещения.

Во-вторых, могут быть удовлетворены требования покупателей новостроек и тогда, когда строительство дома еще не завершено. Суд выносит решение о признании прав собственности на соответствующие жилые и нежилые помещения, являющиеся объектами незавершенного строительства.

Подведем итоги! Если по требованиям в отношении присвоения прав на жилые помещения законом все более или менее определено, о чем свидетельствует судебная практика, то единый подход в разрешении споров о признании прав собственности дольщиков на нежилые помещения при банкротстве застройщика, до сих пор отсутствует. По большому счету судьи стараются не отходить от "буквы закона", опасаясь выносить решения по аналогии. Отказ дольщикам в удовлетворении их справедливых требований, происходит именно из-за отсутствия прямых норм, которые подлежат применению в защите прав покупателей новостроек.