A+ A A-

Интерес возвращается

Торговый сегмент рынка коммерческой недвижимости эксперты называют самым благополучным. Весь год он демонстрировал положительную динамику: с ослаблением кризисных тенденций заметно возрос спрос, на рынок вышли новые бренды, о планах по развитию бизнеса заявили несколько крупных компаний.

Путь наверх

По данным NAI Becar, за 2010 год были введены в эксплуатацию восемь профессиональных торговых центров, крупнейшие — «Вегас» и «Гагаринский». Общая площадь современных торговых объектов Москвы составляет около 6,4 млн кв. м, доля новых составляет около 10% совокупного предложения. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет сегодня более 270 кв. м на тысячу человек, что пока существенно меньше, чем в крупных городах Восточной Европы. Для сравнения: в Праге — более 600 кв. м на тысячу, в Загребе — около 500 кв. м, в Братиславе и Варшаве — более 450 кв. м. Кстати, Санкт-Петербург также обгоняет Москву по этому показателю — более 400 кв. м на тысячу горожан.

«2010-й для рынка торговой недвижимости символизирует переход к поступательному росту, — комментирует Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. — Исследуемый период еще раз продемонстрировал важность не только правила «location, location, location», но и концептуального подхода. Возрастет роль специализированных объектов, с уникальной атмосферой и другими отличительными особенностями». Как сообщают специалисты NAI Becar, диапазон ставок сегодня таков: торговая галерея (20-100 кв. м на первом этаже качественного ТЦ) — $1-2,5 тыс. за кв. м (без учета НДС и эксплуатационных платежей), якорные арендаторы — $100-320 за кв. м. По оценке Blackwood, к середине года снижение стоимости аренды прекратилось, с июля наблюдается стабилизация. Наиболее успешные и востребованные объекты даже подорожали на 5-10%. За год прошло несколько крупных сделок купли-продажи, общая сумма инвестиций в сегмент составила более $164 млн. Самые значимые сделки таковы:

  • покупка ТЦ «Европарк» на Рублевском шоссе группой компаний «Ташир»;
  • приобретение инвестиционным фондом Vi Holding у компании Moon Invest ТЦ «Формат» общей площадью около 21 тыс. кв. м в Мытищах;
  • продажа доли в проекте «Авиапарк». Общая площадь МФК — 510 тыс. кв. м, из них 260 тыс. кв. м займут торговые помещения. Сдача объекта планируется в 2015 году;
  • приобретение компанией Х5 Retail Group сети супермаркетов «Остров» и «Копейка».

Арендаторы активны, но осторожны

С III квартала эксперты отмечают растущий спрос. Это проявляется в экспансии якорных арендаторов, крупных компаний, региональных и международных сетей. Например, X5 Retail Group приобрела сеть «Остров», включающую в себя 16 магазинов в столице и области (около 12 тыс. кв. м). Развиваются сети Spar и «Билла», открывая новые точки в Московском регионе и ЦФО. «Перекресток» рассматривает помещения площадью 100-200 кв. м, развивая новый формат магазинов шаговой доступности. Торговая сеть «Атак» (Auchan group) планирует увеличить количество супермаркетов в российских городах с 40 до 200 к 2015 году. У международных фирм вновь появился интерес к российскому рынку. Один из крупнейших ритейлеров одежды экономкласса, французская компания Kiabi, открывает магазины в Москве и рассматривает возможность экспансии в другие города. Турецкий бренд LC Waikiki самостоятельно выходит на наш рынок с форматом супермаркетов одежды, планируя открыть 50 точек в ближайшие три года. Кроме того, ищут площадки в Москве и регионах такие известные турецкие бренды, как Koton и Network.

Однако, несмотря на активизацию спроса, эксперты отмечают более взвешенный, чем два-три года назад, подход арендаторов к выбору торговых центров. «Это связано с недостатком финансовых возможностей. Наиболее востребованными остаются удачные, уже функционирующие комплексы. Среди строящихся в первую очередь интересны близкие к завершению, а также те, которые очевидно будут успешными в силу хорошего расположения и интересной концепции», — рассказывает Галина Малиборская директор департамента торговой недвижимости Colliers International. В то же время благодаря активизации ритейлеров и оживлению спроса в торговом сегменте наметился сдвиг в сторону рынка арендодателя (главным образом в Москве). Все это привело к сокращению уровня вакантных площадей и увеличению листов ожидания наиболее привлекательных ТЦ. Как сообщают в NAI Becar, за год объем незанятых помещений снизился с 9% до 5%. Кроме того, если в начале года арендаторам предоставлялись значительные преимущества, то сейчас — лишь арендные каникулы (как правило, на 1-1,5 мес.).

Дорогая Тверская

Константин Ковалев управляющий партнер Blackwood отмечает, что street retail продемонстрировал отличный прирост ставок: на самых престижных улицах он составил 20-40% по сравнению со II полугодием 2009-го. «Это свидетельствует о продолжающемся восстановлении сегмента. Можно констатировать, что падение стоимости аренды прекратилось для всех основных торговых коридоров. Если недорогие предложения и появляются, то речь идет, как правило, о наименее ликвидных помещениях. Усиление спроса, наблюдавшееся в I полугодии и возобновившееся после летнего спада деловой активности, привело к сокращению доли вакантных площадей до 1-3% и к росту ставок на самых престижных улицах, тогда как на менее популярных наблюдается стабилизация показателя вакантности в пределах 5-10% и прекращение падения ставок», — говорит эксперт.

В последние месяцы одновременно действовали две разнонаправленные тенденции: с одной стороны, ликвидация киосков способствовала резкому скачку спроса на помещения street retail. С другой, политика решения транспортных проблем путем запрета парковки на центральных улицах Москвы стала снижать их привлекательность для потенциальных арендаторов. Эксперты обратили внимание, что в итоге предложение выросло: появились варианты на второстепенных улицах, расположенных в непосредственной близости от востребованных торговых коридоров (для Тверской это Козицкий и Гнездниковский переулки, Страстной бульвар). Собственники подобных объектов стремятся извлечь максимальную выгоду из борьбы правительства Москвы с нецивилизованной уличной торговлей. Хотя на рынке по-прежнему сохранился «неликвид» дешевле $0,8-1 тыс. за кв. м в год: такие площади присутствуют на Новом Арбате, Садовом кольце, Кутузовском проспекте.

По оценке Светланы Яровой, руководителя отдела по работе с собственниками ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate, сегодня ставки в пределах Садового кольца составляют $1-4 тыс. за кв. м в год. Самой дорогой улицей остается главный торговый коридор Москвы — Тверская, где стоимость аренды колеблется от $2 до $5 тыс. Эксперты отмечают, что ставки на самые привлекательные помещения на Тверской приблизились к докризисному уровню, когда улица занимала третье место в мировом рейтинге, уступая лишь Елисейским Полям и Пятой авеню. Однако сегодня сложились все предпосылки для снижения цен в I квартале 2011 года. М. Трофимова отмечает, что запрет на парковку уже привел к падению посещаемости магазинов и, следовательно, падению выручки.