A+ A A-

Бескомпромиссные инвестиции

Во время кризиса коммерческая недвижимость превратилась в обузу как для инвесторов, так и для девелоперов. Из-за падения спроса многие комплексы лишились арендаторов. Однако с началом стабилизации интерес к этому сегменту вновь возрос, поскольку иного способа вложить крупные деньги в России пока нет.

Общий взгляд

По мнению экспертов, прошлый год стал переломным для посткризисного рынка коммерческой недвижимости. «Показав умеренную активизацию в первом полугодии и взяв паузу летом, инвесторы оживились в конце года. Во всех сегментах прошли по-настоящему крупные сделки. К тому же ВТБ и Сбербанк предоставляли кредиты не только девелоперам, но и ритейлерам, что свидетельствует о росте уверенности инвесторов в перспективах рассматриваемой сферы», — отмечают специалисты компании Cushman&Wakefield. Доля транзакций на рынке недвижимости Москвы составила 94% от общероссийского объема. «В 2010 году наметилось некоторое инвестиционное оживление, однако по большей части сделки заключались с активами, перешедшими за долги либо приобретенными с государственной поддержкой. Первые полгода игроки ждали дна, потом поняли, что начался рост, и зашевелились», — рассказывает заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar Сергей Чагин. Поэтому самые знаковые сделки пришлись на конец года. Причем наиболее активными сегментами стали офисный и торговый.

В подавляющем большинстве случаев речь идет об отечественных компаниях, а не зарубежных, как до кризиса. «Россия по-прежнему привлекает потенциальных инвесторов хорошей доходностью, но высокие риски были в прошедшем году сдерживающим фактором, особенно для иностранцев. Доля транзакций с их участием составила в 2010-м 14% от максимальных значений 2008 года», — говорят эксперты Cushman&Wakefield. Так что сегодня ведущие роли играют российские игроки, которые лучше чувствуют ситуацию и готовы принять риск в обмен на доходность. Объем транзакций с участием российского капитала в абсолютном выражении уже превысил докризисные показатели, и тенденция роста сохраняется. По данным Praedium ONCOR International, 2010 год превзошел ожидания относительно инвестиций в коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост капиталовложений по отношению к в 2009 году на 43%: $4,171 млрд против $2,919. Большая часть сделок (62%) заключена во второй половине года. В IV квартале объем инвестиций в Москве и области составил $2511 млн (65%), в I, II и III кварталах — $425, $632 и $293 млн соответственно.

Для себя

По данным исследования Colliers International, с IV квартала 2009 года идет восстановление, хотя по сегментам движение неравномерно. «Локомотивом остается офисная сфера, на которую пришлось 72,7% сделок — немногим меньше, чем годом ранее (85,5%)», — говорится в отчете. В начале 2010-го основными покупателями офисов были конечные пользователи: «Согаз», «Русгидро», «Евраз Групп», и др. Однако покупка в конце года компанией «Открытие» портфеля объектов девелопера Horus Capital и недостроенного бизнес-центра «Классик» на Валовой ул. переломила тенденцию — на рынок стали возвращаться инвесторы. На конец года в стадии заключения находилось еще несколько крупных инвестиционных сделок, которые должны быть закрыты в первом полугодии 2011-го. В торговом сегменте объем операций оказался значительно скромнее — $185,5 млн. «Это объясняется как меньшим количеством привлекательных объектов, так и тем, что основным покупателем торгово-развлекательных центров всегда являлся инвестор», — сказано в исследовании Colliers Internaional. Начал подавать признаки жизни и складской сегмент, сделок в котором не было с 2008 года. Здесь заключено три контракта суммарным объемом $729 млн.

Самыми знаковыми операциями, по данным С. Чагина, стали приобретение группой X5 Retail сети ТД «Копейка» (сумма — $1,65 млрд), а также покупка ПЛК «Северное Домодедово» (крупнейшего складского комплекса Восточной Европы площадью 560 тыс. кв. м) структурами БИН-банка (сумма — $500 млн). На офисном рынке выделяются покупка китайской корпорацией «Чэнтун» бизнес-парка «Гринвуд» за $350 млн и приобретение «Фармстандартом» БЦ «Северная башня» в «Москва-Сити» за $260 млн. Также в конце 2010-го — начале 2011-го отмечена активизация негосударственных пенсионных фондов. Так, НПФ «Благосостояние» купил бизнес-центр на Орликовом пер., а НПФ «Норильский никель» — БЦ Marr Plaza. Ставки капитализации во всех сегментах до декабря снижались, а затем стабилизировалось на уровне конца 2006-го. По данным Praedium Oncor International, в Москве и области на офисы пришлось 68% от общего объема инвестиционных сделок, на складскую и индустриальную недвижимость — 15%, на многофункциональные объекты — 11%, на торговую и гостиничную недвижимость — по 3%.

Взгляд в будущее

Еще одним итогом года стало то, что столичный регион вернул себе лидерство по количеству сделок. «Накануне кризиса многие инвесторы в качестве приоритетных площадок для развития рассматривали города-миллионники, считая рынок Москвы слишком дорогим. Однако теперь стало понятно, что недвижимость столичного региона обеспечена более стабильным спросом», — говорит генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев. По данным Praedium Oncor International, объем инвестиций по России за 2010 год составил $310,5 млн — 7% от общероссийского: в I квартале — $134 млн, во II — $105,5, в IV — $71, а за III квартал информации в открытых источниках о региональных сделках не было вовсе. Показательно, что 45% региональных транзакций пришлось на Санкт-Петербург, 17% — на Новосибирск. При этом на периферии ставки капитализации для наиболее качественных объектов традиционно выше, чем в Москве, разница составляет 50-75 базисных пунктов для Санкт-Петербурга и 300-400 — для других территорий. Региональные объекты привлекают главным образом отечественных покупателей: 84% сделок в 2010 году заключили россияне. Операции с участием иностранных инвесторов, касались в основном Санкт-Петербурга.

«Наметившиеся тенденции, несомненно, продолжат свое развитие. Инструментарий для долгосрочных инвестиций у крупных российских корпораций не так велик, и коммерческая недвижимость входит в этот арсенал», — объясняет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Аналитики Praedium Oncor International ожидают, что за 2011 год объем инвестиций вырастет примерно на 20%, достигнув $5 млрд: «Произойдет увеличение объема сделок во всех сегментах. Наибольший рост ожидается в торговой сфере. Также ожидается рост объема операций в складском сегменте, который повторяет динамику торгового и характеризуется в среднем более длительными договорами и менее сложным управлением». При этом, по мнению экспертов, на офисном рынке начнут доминировать профессиональные инвесторы, тогда как число сделок с участием конечных пользователей будет снижаться. «В 2011 году продолжится развитие инвестиционного рынка. Объем качественного предложения увеличивается, многие объекты становятся доступными для приобретения, и мы ожидаем возвращения иностранных и институциональных игроков, что положительно повлияет на рынок», — подтверждают специалисты Cushman&Wakefield.