A+ A A-

На подмосковной земле растут цены

Метаморфозы стоимости подмосковной земли крайне примечательны. Обесценившиеся с наступлением кризиса участки сначала распродавались по дешевке, но как только стало понятно, что данный продукт весьма интересен потребителю, цены начали расти. Стоит ли готовиться к серьезному подорожанию уже весной?

Продукт для народа

То, что до кризиса участки были переоценены, признали уже все участники рынка. С наступлением рецессионного ступора земля из дорогостоящего актива мгновенно превратилась в неликвид. Цены стали быстро падать. Минимальная стоимость, по наблюдениям Александра Коваленко, коммерческого директора компании UNIPARX Service, снизилась с 45 тыс. руб. за сотку до 10 тыс., в среднем — в 1,5-2 раза. По статистике Vesco Consulting, падение средних цен с сентября 2008-го по сентябрь 2009-го составило 2,2 раза. В итоге за несколько месяцев участки без подряда обрели такую популярность, что смогли занять лидирующее место в структуре предложения — 75%, по словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости Blackwood. «В начале 2010 года в Подмосковье насчитывалось примерно 120-130 поселков без подряда, сейчас — 180-210, — сообщает Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля». — К концу 2011-го их количество вырастет до 220-240. При этом сохраняется главное конкурентное преимущество данного сегмента — цена. Около половины участков в Московской области стоят менее 1 млн руб.».

Как заявляет А. Коваленко, в экономсегменте разброс цен составляет от 15 до 40 тыс. руб. за сотку; 10 тыс. руб. — это уже история. «Средняя стоимость в экономкатегории — 0,9 млн руб. за участок, в бизнес-классе — 4,1 млн руб., в премиум-сегменте — 10 млн руб.», — констатирует Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». По подсчетам специалистов «Красивой Земли», за год цены выросли на 20-30%. Большинство подорожавших поселков расположены по Киевскому, Симферопольскому, Ярославскому и Новорязанскому шоссе. Однако, отмечает Илья Сапунов, повышение связано не только с сохранением спроса, но главным образом с увеличением степени готовности реализуемых проектов.

Притормозим

Но есть ли потенциал роста цен? Вопрос непраздный, ведь сдерживающих факторов немало. Прежде всего — ухудшение транспортной доступности. Из-за этого многие москвичи вообще не рассматривают покупку загородного участка. Еще одно препятствие заключается в том, что банки неохотно предоставляют физическим лицам кредиты на приобретение участков без подряда, нет программ аккредитации таких поселков. «Человек, не обладающий достаточной суммой, вынужден брать так называемый потребительский кредит под высокий процент и, соответственно, на неопределенный срок откладывать возведение дома, — сетует А. Коваленко. — Процедура получения займа довольно продолжительна — порой от подачи заявления до получения средств проходит 1,5-2 месяца. Кредиты на строительство также недешевы — примерно 14% годовых. Таким образом, недостаточное развитие рынка кредитования напрямую влияет на спрос, а значит, и на цены».

Наконец, высокая конкуренция тоже способна препятствовать росту цен. Предложение загородной недвижимости до сих пор превышает спрос, что вынуждает девелоперов оставлять цены неизменными и даже в определенных случаях идти на существенные скидки. В среднем размер дисконта варьируется от 5 до 20% в зависимости от стадии поселка, его статуса, инфраструктуры и наличия коммуникаций.

Гормоны роста

Но есть вещи, способные выступить катализатором подорожания. Например, все увеличивающийся спрос. Валерий Лукинов, руководитель офиса «Преображенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», полагает, что спрос в 2011-м будет выше уровня 2010-го. «Данный прогноз не учитывает закон о запрете строительства на землях сельхозназначения. В случае его принятия в текущей редакции на рынок выйдут большей частью поселки в формате «участки с подрядом», что значительно поднимет среднюю цену объекта», — добавляет эксперт. Он имеет в виду поправки к Закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», предложенные Минрегионом РФ. Сейчас на сельхозземлях с видом разрешенного использования «под дачное строительство» можно получить право возводить поселки, но, если поправки будут приняты, любое сооружение жилья станет невозможно. Специалисты говорят, что в этом случае на 60-70% подскочит «оптовая» цена тех земель, на которых позволено будет строить, а вслед за тем, вероятно, и «розничных» участков.

Возможно, что Государственная Дума и не одобрит поправки. Однако даже в этом случае от фактора ограниченности земельных ресурсов отмахиваться нельзя. Земля — тот актив, который со временем только растет в цене. «Если угодья будут продаваться такими темпами, как сейчас, данный ресурс окажется исчерпан через четыре-пять лет: все участки на расстоянии 100-150 км от МКАД разойдутся», — уверен А. Коваленко. Эксперт предполагает, что количество предложений на первичном рынке будет сокращаться, на вторичном — возрастать. Дело в том, что многие покупают землю для перепродажи через несколько лет. А к тому времени поселки уже обретут свои очертания: будут построены дома, подведены дороги и коммуникации, соответственно, цены участков увеличатся. Кроме того, подорожанию способствует достаточно быстрое развитие пригородной зоны мегаполиса. Расширяется Москва, растут города-спутники, осваиваются новые территории, а потому дорожают участки, расположенные неподалеку.

Со временем земля должна стать объектом массового спроса. Уже сейчас участок в 10 соток стоимостью 200 тыс. руб. может позволить себе человек с зарплатой в 30-50 тыс. руб. в месяц. Если же банковский сектор разработает программы кредитования, спрос увеличится многократно.

Тенденция, однако

Специалисты склонны все же ожидать увеличения цен. Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting предсказывает их быстрый рост, особенно на те участки, где уже подведены коммуникации, — в среднем на 20%. Согласен с ней и А. Коваленко: «Весной средняя стоимость сотки вырастет с нынешних 40 тыс. руб. если не до 60 тыс., то уж до 50 точно. Наибольший рост произойдет в экономсегменте, нижняя планка поднимется до 30 тыс. руб. за сотку (сегодня — 15 тыс.). При этом вряд ли изменится порядок цен в бизнес- и премиум-сегментах». Если же на рынке, продолжает эксперт, появятся специальные кредитные программы, вполне вероятно, что цены на землю достигнут докризисного уровня в 60 тыс. руб., а может, преодолеют этот рубеж.

Предвидятся и качественные изменения. «Чтобы выдержать конкуренцию, девелоперы начнут предлагать участки без подряда в виде максимально упакованного продукта, с дорогами, коммуникациями, проектами быстровозводимых домов, станут расширять инфраструктуру поселков», — считает Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент». Словом, экстенсивное освоение территорий постепенно сменяется интенсивным. В свою очередь спрос сместится с площадей 10-12 соток до 12-15, уверена эксперт. Однако специалисты полагают, что предпочтения покупателей будут постепенно смещаться от участков без подряда к земле с подрядом и готовым домам. Девелоперы уже предлагают мультиформатные поселки, где имеется недвижимость всех трех типов, обращает внимание Ю. Севериненко.