A+ A A-

Плата за комфорт

Жить за городом престижно, приятно, удобно, но довольно дорого. Ежемесячные расходы на обслуживание дома в организованном поселке порой достигают неожиданных для горожанина сумм. Если же застройщик и покупатель стремятся сэкономить, есть риск впасть в другую крайность — инфраструктурный минимализм.

Поставить галочку

«Человек, покупающий первый загородный дом, обычно слабо представляет, на что необходимо обратить внимание, — рассуждает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка «ВеличЪ». — Люди волнуются о форме окон и цвете забора, в то время как гораздо важнее в итоге оказывается среда, в которой придется существовать. Формирование среды, сообщества жителей происходит в том числе за счет инфраструктуры». Действительно, покупатели коттеджей, как правило, в первую очередь интересуются местоположением, метражом дома, размером участка. Мало кто задумывается о богатстве инфраструктуры и о том, сколько за это удовольствие придется платить каждый месяц. Другое дело, когда человек уже имеет опыт загородного проживания и понимает, насколько важен ежедневный комфорт и возможность отдыхать, развлекаться и решать бытовые повседневные вопросы, не покидая поселка. «Отечественный потребитель становится все более искушенным и избалованным, ведь к хорошему быстро привыкаешь, — отмечает эксперт. — Автомобилист, поездивший с гидроусилителем руля и климат-контролем, при покупке новой машины уже не откажется от этих опций. Так и человек, поживший в современном коттеджном поселке с развитой инфраструктурой, вряд ли согласится на условия садового товарищества».

Пока инфраструктура существует только на бумаге и в красочных рекламных буклетах, ее не стоит воспринимать всерьез. Дело в том, что при заключении стандартного договора в нем указываются лишь обязательства застройщика по оформлению земли и возведению дома, об инфраструктуре речь не идет. Поэтому нередко продавец обещает одно, а в итоге появляется совсем другое. Наличие ресторана и бани — важное преимущество, но только когда они уже функционируют. Однако обычно дома и участки распродаются задолго до того, как обещанный спорткомплекс примет первых посетителей. И перед девелопером возникает вопрос: зачем тратить деньги на сооружение объекта, который не окупит себя, если поселок уже распродан? «Инфраструктура влияет на спрос, но лишь в готовом виде, а это слишком дорого для инвестора, — подтверждает Евгений Шевченко, директор по продажам комплекса «Маленькая Италия». — Да, обещание благоустроить поселок может способствовать ускорению продаж и имиджу проекта, но это влияние — слишком дорогое. В том числе и потому, что большинство людей задумываются об инфраструктуре не на этапе покупки, а уже после заезда в новый дом».

С учетом обстоятельств

Набор необходимых объектов инвестор составляет индивидуально для каждого жилого комплекса исходя из трех основных факторов:

- Класс. Чем дороже дома, тем больше дополнительных сервисов можно заложить в их стоимость, чтобы привлечь избалованных состоятельных покупателей. А в экономклассе каждая тысяча долларов на счету, поэтому практикуется инфраструктурный минимализм.
- Размер и формат. Например, поселок «Княжье озеро» — это «город в городе», более 450 домов, поэтому там есть все, что только можно пожелать, даже храм, вертолетная площадка и зоопарк. А в камерном «Лионе» (50 коттеджей), несмотря на схожее расположение, сегмент (de luxe) и ценовой диапазон, предусмотрено только самое необходимое: парковка, охрана, детская площадка.

- Планы инвестора. Торговый центр, фитнес-клуб или частная школа в поселке могут стать для девелопера отдельным арендным бизнесом — долгоокупаемым, зато стабильным. Если же такие вложения ему неинтересны, то и «лишние» объекты невыгодны по определению.

«В планировании инфраструктуры важно не допускать грубых ошибок и строить лишь то, чем люди действительно будут пользоваться, а значит, за что они готовы заплатить, — считает Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development. — Для этого мы проводим опросы среди клиентов, изучаем нужды целевой аудитории. В процессе развития проекта набор может быть скорректирован в зависимости от пожеланий будущих жителей. К примеру, сейчас мы ведем доработку водной инфраструктуры КП «Высокий берег», расположенного на реке Нара, поскольку знаем о заинтересованности в этом наших клиентов. Кроме того, независимо от класса и типа проекта всегда востребованы детские и спортивные площадки, а также места, где можно побыть наедине с природой. Это продиктовано самой идеологией загородной жизни».

«Надо учитывать, что инфраструктура окупается, только если она ориентирована в том числе на внешнего пользователя, — добавляет Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти». — Если же она рассчитана только на жителей поселка, это фактически затратная часть». А нести затраты в виде ежемесячных платежей за обслуживание и эксплуатацию приходится собственникам. И это не считая стоимости самого домовладения, в которой также может быть заложена немалая инфраструктурная составляющая». «Бывали случаи, когда люди отказывались платить за объекты, которыми не собирались пользоваться, а ведь в их строительство было вложено немало средств», — сетует Т. Капланова. Поэтому сейчас на загородном рынке наблюдается тенденция сокращения объема инфраструктуры в новых проектах, отмечают эксперты.

По пунктам

Однако совсем избежать расходов не получится. Помимо обязательных платежей за коммунальные услуги (которые в коттеджном комплексе обходятся дороже, чем в многоквартирном доме), приходится отдавать деньги за уборку и освещение достаточно обширной общей территории, содержание и ремонт дорог, очистку водоема и т.п. Можно сэкономить, если управляющая компания обслуживает сразу несколько поселков, расположенных поблизости, используя единый парк техники и коллектив сотрудников. Экономия возможна и за счет применения современного оборудования и технологий на стадии строительства.

Тем не менее загородная жизнь едва ли обойдется дешевле 4-5 тыс. руб. в месяц. «Для экономкласса, на наш взгляд, оптимальная плата составляет 4-7 тыс., включая охрану, — считает Алексей Иванов, руководитель проектов «Вектор Инвестментс». — Для бизнес-класса – 6-11 тыс.». В элитном сегменте сумма счета начинается от 15 тыс. и может достигать 40-50 тыс. руб. в месяц. Цифра внушительная, но нельзя сказать, что «элитная жизнь» в городе дешевле: обслуживание клубного малоквартирного дома в Москве стоит жильцам и 60 тыс. руб. в месяц, и даже больше. То же с бизнес-классом. К примеру, в ЖК «Золотые ключи-2» на ул. Минской (ЮЗАО) владелец квартиры площадью 200 кв. м платит 13 тыс. руб. в месяц, и это с учетом гораздо меньшей придомовой территории и меньшего метража объекта (по сравнению с коттеджем).

По словам руководителя аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрия Таганова, основные статьи расхода для комплекса бизнес-класса таковы:

  • содержание КПП, круглосуточной охраны по периметру и штата охраны — 2-3 тыс. руб. в месяц с одного домовладения;
  • содержание и ремонт внутренних дорог — 2,5-3,5 тыс. руб.;
  • уход за зелеными насаждениями на общественных территориях (полив, стрижка, уход за клумбами) — 1-2 тыс.;
  • обеспечение ночного освещения — 1,5 тыс.;
  • вывоз и утилизация мусора, поддержание чистоты на территории — 2-3 тыс.;
  • организация круглосуточного дежурства электриков и водопроводчиков — 1-2 тыс.