По разным оценкам, в Москве ежемесячно предлагается в аренду более 200 тыс. квартир. В 2010 году собственники жилья проявляли гораздо большую активность, нежели в предыдущем. Спрос стабилен, ставки потихоньку растут.
Предложение
По словам руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галины Киселевой, по итогам года общий объем предложения съемного жилья в столице составил 33,7 тыс. объектов, что на 25% больше показателя декабря 2010-го. Около 70% квартир относятся к сегменту массового спроса: доля эконом- и комфорт-класса определена как 30% и 40% соответственно. Каждый четвертый объект (25%) относится к бизнес-категории. Элитного жилья минимум — около 5%, сообщают эксперты отдела аналитики и консалтинга компании «Азбука жилья». По их данным, чаще всего в аренду предлагаются одно- и двухкомнатные квартиры. Еще около четверти приходится на трехкомнатные. Доля многокомнатных не превысила 11%.
В прошлом году около четверти (22%) представленных вариантов располагались в ЦАО. Еще 14% были сконцентрированы на западе столицы. Минимальное число объектов предлагалось в СЗАО (7%) и Зеленограде (0,2%). На остальные округа пришлось от 8% до 11%. По сравнению с 2009-м в географии предлагаемого в аренду жилья отмечена некоторая децентрализация, отмечают эксперты. Доля ЦАО за 2010 год уменьшилась почти на 5%, тогда как показатели юго-востока, востока, северо-востока и севера, напротив, возросли на 1-1,2%. Аналитики МИЭЛЬ добавляют, что больше всего экономкласса в конце года предлагалось в ЮВАО. Бизнес-класс и элитка традиционно представлены главным образом в центре и ЗАО.
В Московской области, отмечают эксперты «Азбуки жилья», более 75% вариантов сосредоточено в 20 крупных городах в радиусе 30 км от МКАД. Лидером по количеству предложений в 2010 году стали Химки — 9,8%. В первую пятерку также входят города-спутники Мытищи (9,3%), Люберцы (7,5%), Балашиха (6,5%), Красногорск (6,2%). По словам руководителя отдела аналитики и консалтинга «Азбуки жилья» Артема Ржавского, арендодатели в регионе активнее выходили на рынок по сравнению со столичными. Вследствие этого количество сдаваемых квартир достигло почти 150 тыс., что на треть больше, чем 2009 году.
Спрос
За 2010 год спрос на жилье увеличился по сравнению с 2009-м на 8-10%. Как сообщают в «Азбуке жилья», максимальный интерес вызывали одно-двухкомнатные квартиры эконом- и комфорткласса площадью 30-40 и 40-55 кв. м, не дороже 30-35 тыс. руб. в месяц в Москве и 20 тыс. в области. Заявки на них составили 80-85% от всех обращений в риелторские компании. При этом съемщики были достаточно требовательны к техническому состоянию жилья, наличию мебели и бытовой техники, а также инфраструктуре района.
Аналитики МИЭЛЬ сообщают, что максимальным спросом в декабре пользовались квартиры стоимостью $1-3 тыс. и $750-1000 (38% и 37% общего спроса соответственно), на самый дешевый сегмент до $750 пришлось 23% рынка. Наименьшее востребованной оказалась элитка дороже $6 тыс. (0,4%). Чаще всего наниматели интересовались однокомнатными квартирами стоимостью до $1 тыс.
Стоимость аренды
Ставки в Москве росли весь год. По словам А. Ржавского, по итогам 2010-го средняя арендная плата относительно конца 2009-го увеличилась на 5,2% и составила 69,4 тыс. руб. в месяц. Эконом- и комфорт-класс прибавили в цене 5,5-5,8% и в декабре предлагались за 25,8 и 43,7 тыс. руб. в месяц соответственно. Плата в бизнес- (96,4 тыс.) и элитсегменте (260,2 тыс.) росла менее динамично — на 2,6% и 4,4% по сравнению с концом 2009 года. В распределении по количеству комнат однушки и двушки стали дороже на 5,7% и 6,1% — в среднем 28,1 и 46,4 тыс. руб. Стоимость найма трех- (79,5 тыс.) и многокомнатных (210,4 тыс.) квартир увеличилась на 4,4% и 2,1%.
При этом эксперты компании «Пересвет-Инвест» отмечают, что за 2010 год арендные ставки на столичном рынке значительно повысились в экономклассе: однокомнатные квартиры прибавили 19%, двухкомнатные — 15%. Традиционно наибольший рост наблюдался в сентябре и октябре, чему способствовал стабильно высокий спрос. Так, зимой 2010 наиболее востребованные однокомнатные квартиры в среднем стоили 21 тыс. руб. в месяц, в августе-сентябре — 23 тыс., в октябре — до 25 тыс. В кризисный 2009 год за 25 тыс. руб. можно было найти двушку. В свою очередь двухкомнатные квартиры, которые также довольно популярны в экономсегменте (их часто снимают на две семьи), в начале 2010 года стоили 26 тыс. руб. в месяц, в августе-сентябре уже 28 тыс., а в октябре средняя стоимость аренды повысилась до 30 тыс.
Самые высокие цены отмечены в престижных центральных районах (123,0 тыс. руб.) и ЗАО (73,8 тыс. руб.), сообщают эксперты «Азбуки жилья». Наиболее доступно жилье в Зеленограде (27,5 тыс. руб.), а также в ВАО и ЮВАО — 33,3 и 33,8 тыс. руб. Диапазон прироста относительно конца прошлого года составил от 0,6-0,8% в САО и СЗАО до 5,8-5,9% на востоке и юго-востоке столицы.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса по итогам 2010 года составила 27,6 тыс. руб. в месяц, что на 17% больше аналогичного показателя 2009-го. По словам Г. Киселевой, в декабре 2010 года самая дорогая однокомнатная квартира сдавалась в ЗАО, в монолитном жилом комплексе на ул. Ватутина. Площадь — 57 кв. м, сделан дизайнерский ремонт, комната и кухня обставлены и укомплектованы всей необходимой бытовой техникой. Самый дешевый объект в девятиэтажном панельном доме на ул. Онежской (САО) стоил 21 тыс. руб. Это однокомнатная квартира общей площадью 33 кв. м с кухней 7 кв. м.
В Московской области, по данным компании «Азбука Жилья», средняя ставка в нижних сегментах возросла на 10,9-11,2% по сравнению с концом 2009 года и составила 18,5 тыс. руб. в месяц (бюджет до 20 тыс.) и 29,8 тыс. (бюджет 20-40 тыс. руб.). Квартиры стоимостью от 40 тыс. руб. подорожали на 5,2% — до 68,8 тыс. руб.
В зависимости от числа комнат показатели роста цен варьировались от 6,6% на многокомнатные объекты (75,4 тыс. руб. в месяц) до 10-11% на двух-трехкомнатные (24,5 и 34,0 тыс.). Однушки за год подорожали на 8,3% — до 19,7 тыс. руб. в месяц.
По области наиболее высокие ставки отмечены в городах-спутниках, расположенных непосредственно за МКАД. В декабре 2010 года арендная плата составляли от 24,9 тыс. руб. в Видном до 31,9 тыс. руб. в Красногорске. Минимальная стоимость найма зафиксирована на востоке, далее 75 км от МКАД: в Электрогорске и Куровском Орехово-Зуевского района — 8,0-8,5 тыс. руб. Наиболее заметный прирост ставок, на 13-15% относительно конца прошлого года отмечен в Балашихе и Реутове, где квартиру в среднем можно снять за 26,5 и 30,9 тыс. руб. Однако в ряде городов по итогам 2010 года зарегистрировано незначительное снижение среднего уровня арендной платы. Максимальный показатель (-10%) зафиксирован в Ногинске, ставка составила 14,8 тыс. руб. в месяц.
Текущий момент
Говоря о ставках, предложении и спросе в январе, эксперты сходятся во мнении: рынок стабилен. Так, аналитики компании «Пересвет-Инвест» предполагают, что некоторые собственники могут повысить цены с Нового года, но в целом серьезных изменений не ждут. Спрос по сравнению с декабрем снизился даже в экономклассе. Впрочем, бюджетные варианты (25-30 тыс. руб. в месяц) уходят достаточно быстро, спрос на них превышает предложение. В бизнес-классе ситуация обратная — предложение превышает спрос. Сегмент дорогих квартир до сих пор не оправился от кризиса, сказывается значительное сокращение запросов от компаний, снимающих квартиры для сотрудников. Арендные ставки на бизнес-класс не слишком отличаются от размера ипотечного взноса и подобные предложения скорее интересуют временно работающих, но высокооплачиваемых съемщиков, не желающих приобретать дорогую недвижимость в столице. Из-за невысокого спроса цены в данном сегменте практически не повышаются.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость найма двухкомнатной квартиры в начале года составила 37,7 тыс. руб. в месяц. Это на 15% больше по сравнению с декабрем 2009 года. Средняя стоимость трехкомнатных квартир достигла 53,1 тыс. руб., прибавив за год 12,5%. Ставки в бизнес-классе распределились следующим образом. Однокомнатная квартира стоила 45,3 тыс. руб. в месяц (+12% за год), двухкомнатная — 64,6 тыс. (+10%), трехкомнатная — 93,3 тыс. (+9%). Цены в сегменте Premium начинаются от 70,5 тыс. руб. в месяц, в сегменте De Luxe — от 118,8 тыс. «К середине января 2011 года разброс ставок на однокомнатные квартиры составлял 20-95 тыс. руб., на двухкомнатные — 25-170 тыс., трехкомнатные — 32-46 тыс., четырехкомнатные — 45-1,625 тыс.», — сообщает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
Прогнозы
Стоимость аренды будет увеличиваться, но постепенно, уверены эксперты. Хотя сценарий повышения у аналитиков разный. Так, Г. Киселева утверждает: «По нашим прогнозам, в первые месяцы 2011 года собственники и арендаторы возобновят активность, рост стоимости аренды в феврале и марте может составить порядка 5%». Маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова не согласна: «Рост ставок в ближайшие месяцы маловероятен во всех сегментах. Цены традиционно повышаются в августе и сентябре, когда в столицу приезжают абитуриенты и спрос значительно увеличивается. Поэтому текущие ставки, скорее всего, сохранятся до лета».
По мнению М. Жуковой, в январе 2011 года цены могут продолжить нисходящий тренд в связи со снижением активности собственников и арендаторов из-за продолжительных зимних каникул. В дальнейшем эксперт прогнозирует рост. Руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Андрей Банников предполагает, что в целом за год рост ставок составит 5-8%: «Вероятнее всего, на протяжении года рынок аренды городского жилья в Москве и области будет развиваться по традиционному сезонному сценарию. В условиях стабильной экономической ситуации годовое увеличение стоимости аренды составит 5-8%, что соответствует прогнозируемому уровню инфляции».