Стоимость жилья - от чего она зависит? Как определиться с тем, какие факторы считать решающими при выборе и подсчете стоимости квартиры, а на какие вообще не стоит обращать внимание? Какие обстоятельства могут повлиять на окончательную цену? Приведенные ниже советы помогут ответить на поставленные вопросы.
Решили что необходимо новое жилье?
И для осуществления мечты имеются средства? Что ж тогда остается только подобрать подходящую квартиру. Сегодня богатый выбор на рынке жилья. Выбирай, что душе угодно: новостройку, вторичку, в центре, на окраинах, вблизи метро или, наоборот, подальше, с видом на памятники старины или лесопарковую зону... А цены такие разные! Вроде абсолютно одинаковые квартиры по параметрам, а стоят по-разному. Вот и выясняется, что совсем не простое занятие - подбор жилья.
Между нами говоря…
Независимая оценка риелторов показывает, что почти 80 процентов покупателей переехавших в новое жилье вдруг находят какие-либо недостатки в своей покупке.
Основные критерии подбора
Большинство покупателей самым главным критерием выбора считают стоимость и местоположение жилья. Только затем рассматривают характеристики самого строения. Понятно, что это напрямую связано с нынешней дороговизной жилья. Многие могут позволить себе лишь «однушку» в эконом - классе, поэтому параметры квартиры им не так критичны, как для тех, кто выбирает жилье в «комфорте» или «бизнесе».
Однако существуют факторы, влияющие на цену недвижимости в любом классе, и, стало быть, они общие для всех покупателей.
Местоположение жилья неподалеку от важных элементов инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник, ТЦ, магазинов, объектов досуга и отдыха.
Близость центра города повышает стоимость недвижимости и намного. Следует обращать внимание на расположение дома у проезжей части. Ведь шум движущегося транспорта будет мешать при открытых окнах.
Доступность городского транспорта. Если есть метро – то в первую очередь. Чем ближе квартира расположена в зоне станции подземки, тем ее цена выше.
Типы строений, время постройки, техническое состояние дома. Наиболее дешевы предложения в старом жилом фонде – то есть квартиры расположенные в панельных и кирпичных пятиэтажках, а также физически устаревших на сегодня - 9 и 12-этажных домах. Их не сравнить с более современными зданиями, как по внешнему виду, так и по потребительским характеристикам. И, конечно, планировку квартир в старых домах удачной не назовешь: крошечные коридоры, маленькие кухни (5-6 метров) и узкие балкончики (а то и вовсе их нет) - эти факторы стоимость недвижимости явно не увеличат.
Присутствие консьержа в подъезде, безусловно, важно для каждого дома. Разумеется, речь не идет о профессиональной охране, однако порядок и чистота в подъезде может быть обеспечена.
Открывающийся вид из окон. Если из окон видны, к примеру, трубы ТЭЦ, либо других предприятий, это не добавит стоимости жилью. И наоборот, чудесная панорама городских улиц, реки, памятников архитектуры или парка, однозначно поднимет стоимость квартиры.
По высоте этажа - как правило, квартиры первого и последнего этажей дешевле остальных.
По состоянию квартиры, наличию или отсутствию в ней ремонта или перепланировки. Зачастую перепланировка квартиры, так называемый евроремонт не создает положительного эффекта, а наоборот может сыграть в минус. Не каждый оценит дизайнерские задумки бывшего владельца. Тем более неузаконенная перепланировка квартиры, которая отпугивает многих покупателей. Ведь вся ответственность за ее проведение ляжет на нового владельца.
Экологические факторы района. Наличие в непосредственной близости с домом предприятия или АЗС снизит стоимость квартиры.
Такой вот ценный совет
Попробуйте несколько раз посетить выбранный дом, причем в разное время суток. Занятым людям свойственно приезжать на показ квартир под вечер. И все же если какой-то объект подходит и нравится, то лучше просмотреть все еще раз – и в светлое время суток, и в ночное время, чтобы ознакомиться с внешним видом дома и понять, насколько светлой и удобной является выбранная квартира.
Иногда последний этаж дороже…
Абсолютно одинаковые квартиры, но расположенные на разных этажах в доме, могут по своей стоимости существенно различаться друг от друга. В основном это относится, как подчеркивалось выше, к квартирам на первом и последнем этажах. Окна первого этажа, нередко выходят на забитый автомашинами двор, того хуже - на уличные мусорные баки, гаражи и т. д. Вдобавок при низком расположении окон прохожие могут заглядывать в окна квартиры, что не всем по душе, и еще решетки на окнах, без которых не обойтись и повышенный шум – явные неудобства.
Квартиру на первом этаже можно купить дешевле, чем аналогичную на других этажах. Иногда разница в цене может достигать 20%. Конечно, это больше касается домов эконом - класса, построенных в советский период. В большинстве современных монолитных, кирпичных и даже панельных домов на первых этажах, как правило, располагаются объекты инфраструктуры, так что, беспокойство о том, что прохожие будут заглядывать в окна, само собой отпадает. Тепло и звукоизоляция также намного превышает уровень домов советской постройки. Единственным минусом может считаться недостаточность панорамных видов.
Первые этажи в основном отдают предприятиям бытовых услуг, магазинам, салонам красоты, аптекам, кафе и т. п. Приобретаются такие помещения в основном с инвестиционными целями: для последующей передачи в аренду.
Квартиры на последнем этаже могут также быть несколько дешевле. Исключением являются пентхаузы – где квартиры последних этажей имеют выход на крышу и они стоят дороже, чем расположенные на более низких уровнях.
Надо заметить
В старых постройках основным спросом пользуются квартиры, расположенные на средних этажах – третьем и четвертом. В современных домах наиболее популярны квартиры расположенные не только на средних, но и на более высоких этажах.
Впрочем, сегодня выбор этажа это дело вкуса, либо престижа.
Что выбираем? Первичку или вторичку?
Новостройки располагают рядом преимуществ перед «вторичкой». Во-первых, это право стать первым владельцем квартиры. Во-вторых – современная планировка и многие другие опции, которые просто недоступны владельцам квартир в старых домах. К примеру, такая роскошь, как спуск на лифте прямо в паркинг к своей машине, которая доступна жителям современных новостроек, где предусматривается подземная автостоянка. В-третьих, реализуются проекты комплексной застройки, которыми уже предусмотрена собственная инфраструктура дома.
Выбор квартиры для покупки на вторичном рынке отличается несколько другими обстоятельствами. Здесь на первый план выходит созданная ранее инфраструктура. В достаточно обжитых районах отсутствуют проблемы с продуктовыми магазинами, школами, аптеками, поликлиниками и детскими садами. Близость парков и спортивных площадок, расположенных в районе дома, также приветствуется.
Установленный факт
Наибольшим числом сделок отличается массовый сегмент. Квартиры в «эконом - классе» (на первом месте здесь низкие цены) и в «комфорт - классе» (баланс цены и качества) - раскупаются быстрее.
Сбалансированная цена – фактор успеха
Определяющими факторами цены, как отмечалось ранее, наиболее важными из них служат: состояние квартиры и дома, местоположение, наличие развитой инфраструктуры. При этом элементы отрицательного либо положительного окружения, такие как: высота этажа, планировка, экология, соседи – и многие другие, также имеют значение. Учитываются все детали в одном комплексе и точная оценка стоимости жилья подвластна только профессионалам. Они способны легко ориентироваться в ценовой политике рынка недвижимости, и прекрасно осведомлены - по какой цене лучше выставить квартиру для продажи, чтобы успешно ее реализовать.
При самостоятельной оценке жилья возможны ощутимые погрешности. Однако если все же решили попробовать, то нужен, хотя бы сравнительный анализ. Выражаясь более ясно - следует сопоставить различные предложения на вторичном рынке, подобрав при этом аналогичные объекты и затем вывести по ним среднюю оценку. В дальнейшем надо будет отследить динамику звонков. В случае, когда объект нестандартный, подбор аналогов усложняется, и тогда самостоятельная оценка стоимости вряд ли возможна. А если неправильно выставлена, чрезвычайно завышена цена, то это приведет к увеличению срока экспозиции – «залеживанию товара». Наоборот имеется риск продешевить, если цену установить, ниже сложившейся для таких объектов.
Дисконт откуда берется?
Будущий покупатель должен насторожиться слишком низкой ценой квартиры. Скорее всего, по этой квартире имеются проблемы. Может быть даже документы оформлены с нарушениями. А может в истории квартиры есть темные места. Нередки случаи скрытых физических дефектов дома либо самой квартиры – в стенах, полах, перекрытиях, неполадки с канализацией, водопроводом и т. д. Не проявляйте жадности, лучше отказаться от такой покупки.
Дисконт может образоваться по разным причинам. И вовсе необязательно, что это какой-то подвох или манипуляция с документами. Само состояние объекта продажи может быть очень плохим, иметь крайне неудачное расположение, например, по соседству с кладбищем либо свалкой, неприглядный вид из окон на уродливый бетонный забор, старые постройки, гаражи и прочее.
В подобных случаях покупатели претендуют на скидку до 20%. Снижению цены способствует неузаконенная либо неудачно выполненная планировка (такая квартира легко теряет в стоимости также до 20%). Дополняют этот ряд сложными соседями, отсутствием ремонта и расположением на первом этаже. Скидка стоимости применяется также к квартирам в старом жилом фонде, расположенным на последнем этаже. Здесь не исключается риск протечки кровли, к тому же старые лифты имеют свойство ломаться в самый неподходящий момент, поэтому дисконт достигает 10% и выше.
Обобщая все приведенное выше, надо сказать, что к ценам ниже рыночных, лучше относиться с осторожностью. А впрочем, крайне редка ситуация, когда выставление заниженной цены происходит по причине незнания рынка.
Некоторые риэлтерские штучки
Нередки случаи, когда продавцы недвижимости используют различные хитрости, чтобы дороже и быстрее продать квартиру. Покупателю лучше знать эти уловки, чтобы более трезво оценить приобретаемое жилье, не заостряя внимание - на красочной, но фальшивой обертке.
Для создания у покупателя обманчивого впечатления о предлагаемой к продаже жилплощади, используются разнообразные способы. К примеру, чтобы заглушить неприятный запах в продаваемой квартире, применяют ароматерапию – а некоторые риелторы советуют сварить кофе перед показом, чтобы настроить покупателя на оптимистичный лад приятным ароматом. Приводится такой нетривиальный случай, когда сделку удалось заключить при помощи фруктов. Риелтор расставил по квартире корзинки с яблоками и тем самым сумел ее быстро продать. Впрочем, для квартиры эконом - класса такие уловки бессмысленны. Здесь главным и решающим фактором служит цена.
Кроме искусственного облагораживания квартир и подъездов, бывают случаи и самого банального обмана. В случае если дом остался без лифта, риелтор может заметить, что он закрыт на профилактику. В таком случае лучше побеспокоить соседей, действительно лифт на ремонте или простаивает без ремонта уже длительное время. Иногда продавцы недвижимости активно предлагают шумные квартиры из-за рева расположенного поблизости аэропорта или шума трамвайного депо. Надо прислушаться к звукам улицы, поинтересоваться мнением соседей.
Распространен прием – когда риелтором всячески демонстрируется прямо-таки ажиотажный спрос именно по «вашей» квартире, причем он то и дело отвечает на звонки других потенциальных "покупателей".
Общий совет: не стоит поддаваться на все эти уловки и мгновенно соглашаться на все условия продавца. Ведь основная задача продавцов – склонить вас к покупке квартиры.
Для страховки
Бывает, человек только приобрел квартиру, а рядом с домом открывается строительство шумной магистрали либо АЗС. В итоге квартира моментально теряет в цене. Лучше заранее подстраховаться информацией о градостроительных планах. За помощью в этом можно обратиться к СМИ, в которых власти делятся своими планами с народом. Такие факты, как строительство дорог либо других значимых для города объектов вряд ли останутся незамеченными. Подобная информация также размещается на сайте управы района и префектуры округа. Другой вопрос - обещания властей не всегда обретают реальные черты или, что чаще всего, претерпевают изменения.
Подводя итог…
Полученные знания особенностей при формировании цен на квартиры помогут сэкономить время и деньги. И определенность в требованиях к своему будущему жилищу. Необходимо расставить приоритеты – что более значимо, а что второстепенно. Это снимет многие проблемы в дальнейшем при подборе квартиры.