A+ A A-

Идущие непрямым путем

Непрямые инвестиции, то есть вложение денег в трастовые фонды недвижимости, — для россиян тема новая, тогда как на Западе этот инструмент хорошо обкатан. Трасты надежны и эффективны, работать с ними легко и удобно. Инвестирование через них гораздо проще, чем громоздкие сделки с объектами. Но чтобы выбрать подходящий фонд и начать богатеть, нужно овладеть необходимым минимумом знаний.

От слова «доверие»

Перед каждым человеком, намеревающимся купить недвижимость с целью приумножения средств, рано или поздно встает вопрос: как найти грамотного и беспристрастного помощника? Как выбрать объект, сулящий максимальный доход? Инвестор начинает изучать статистику, рейтинги… Все это небесполезно, но можно, оказывается, и не изобретать велосипед. За рубежом специальные компании из года в год занимаются инвестированием в недвижимость, сдачей ее в аренду, обслуживанием и т.д. Эксперты подобных организаций имеют большой опыт, хорошо ориентируются в рынках. Это трастовые фонды недвижимости - real estate investment trust, REIT.

«Если у частного инвестора есть от 30-50 тыс. евро, он хочет вложиться в недвижимость, но не хочет брать на себя заботы по приобретению и управлению объектом, то вхождение в инвестиционный фонд - удачное решение», - согласен Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. Порог входа у разных компаний свой, у открытых REITs он составляет всего одну долю. Но в любом случае войти в траст можно со значительно меньшей суммой, чем напрямую на рынок недвижимости. Например, в элитном сегменте Центрального Лондона стоимость входного билета начинается от $1 млн. А начальный объем инвестиций в фонд, под управлением которого находится несколько премиальных объектов, составляет $250 тыс. REITs имеются в 36 государствах. «В России они отсутствуют, а отечественные инвестфонды ненадежны: непонятно, кто и как будет управлять активами, поскольку на нашем рынке нет достаточно грамотных специалистов», - предостерегает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Способ существования

REITs бывают закрытыми и открытыми. Первые - корпоративные фонды, действующие обычно в течение десяти лет. «Инвестор входит в траст своим бюджетом - от десятков тысяч до нескольких миллионов евро. Доля вкладчика рассчитывается исходя из суммы. Затем фонд закрывается», - рассказывает С. Зингель. Если организация имеет хорошую репутацию и кредитную историю, она привлекает до 70% внешнего финансирования и приобретает недвижимость, которая должна генерировать доход, - обычно с дисконтом (BMV - below market value - покупка ниже рыночной стоимости). Предположим, прибыль от аренды составляет порядка 7-9% в год, но поскольку фонд оперирует не только средствами вкладчиков, но и кредитными, доход на вложенный капитал (ROI) оказывается существенно выше и достигает 14-19% годовых, утверждает С. Зингель. Стратегия «выхода» тоже понятна: после десяти лет работы траст распродает активы и распределяет дивиденды. Отчетность закрытых организаций не подлежит раскрытию. Открытые фонды могут как котироваться на бирже, так и не котироваться. Нижний порог входа здесь почти не ограничен, отмечает И. Индриксонс. Потихоньку россияне тоже приучаются работать с этим инструментом. «По оценкам представителей немецких инвестиционных фондов, сейчас обычно 10-15% привлеченных средств приходится на россиян», - говорит С. Зингель.

Кроме описанных выше публичных трастов существуют и частные предприятия - маленькие фонды, образованные группой знакомых. Один-два человека занимаются технической стороной, остальные выступают инвесторами. «Критерий надежности в данном случае один - доверие профессионализму организаторов», - комментирует Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton. В Англии небольшие фонды в массе своей покупают старые объекты, делают дорогой ремонт и продают. Это позволяет получать до 30-40% годовых.

Удобно и выгодно

Среднегодовая доходность трастов, по итогам 40-летних наблюдений, составляет 11,8% (для сравнения: фондовый рынок США приносит лишь 5-6% в год). «У закрытых REITs прибыль не облагается корпоративным налогом. При этом как закрытые, так и открытые трасты обязаны выплачивать инвесторам 90% и более от дохода, который формируется от аренды или прибыли после перепродажи здания. Кроме того, инвесторы могут извлечь дополнительную прибыль от роста стоимости самой доли», - говорит И. Индриксонс. Таким образом, стоимость услуг REITs укладывается в 10% прибыли. Доли подобных организаций высоколиквидны - в отличие от объектов недвижимости их можно быстро продать. Сколько времени понадобится, чтобы реализовать дом или квартиру? В среднем полгода. А выйти из фонда можно за день.

Но самое, пожалуй, главное - почти 100%-я надежность данного инструмента (достаточно сказать, что западные пенсионные фонды держат в трастах около 50% инвестиционных портфелей). Во время кризиса ни один фонд не лопнул, напротив, основные REITs, входящие в Индекс MSCI US REIT, по итогам 2009 года увеличили свою капитализацию в среднем на 39%. Однако участвовать в управлении активами пайщик не может - этим занимаются профессионалы. Вообще, говорит И. Индриксонс, трасты используют одну из трех стратегий: консервативную (доходность составляет 5%), консервативную плюс (17%, из которых 7% приходится на прибыль от аренды, 10% - на прирост капитала), оптимистичную (35%: 15-18% - доход от аренды, остальное - прирост капитала). Естественно, чем выше доходность, тем выше и риски инвесторов.

Выбрать правильно

Как же из множества компаний, выбрать ту, которая обеспечит максимальную прибыль? С. Зингель советует инвестировать в фонд, имеющий положительную репутацию и кредитную историю. Е. Тейн рекомендует смотреть на длительность существования на рынке и портфель проектов: «Чем он крупнее и больше инвесторов, тем ниже стоимость услуг для каждого отдельного вкладчика». Важны уровень дивидендов в сравнении с другими трастами и устойчивость их роста, история роста капитализации, стабильность курса доли (если речь идет о трасте, торгующемся на бирже. Нелишне просмотреть рейтинг Forbes. Из него можно узнать, скажем, что в 2009-м по дивидендам и росту капитализации лидером стал владеющий торговыми молами фонд CBL&Associates, который получил 176% прибыли за год.

В Европе и Америке несложно получить всю необходимую информацию об основателях фонда, истории деятельности, объектах и т.д. Впрочем, американские фонды Е. Тейн не рекомендует: «Большинство из них работают с местной недвижимостью, а этот рынок сейчас не очень стабилен. Крупные национальные фонды ориентированы на экономсегмент, который дает немного». Эксперт советует выбирать английские компании, занимающиеся элитным жильем. С. Зингель рекомендует немецкие фонды, «которые характеризуются оптимальным соотношением доходности, надежности и наличия дополнительного финансирования». Другие эксперты считают, что оптимальный состав инвестпортфеля - объекты разных сегментов.

Наконец, последний вопрос: как стать вкладчиком трастового фонда? «Принципиальных препятствий для покупки российским гражданином акций западного траста нет, - говорит И. Индриксонс. - Однако чтобы можно было приобрести из России любой иностранный финансовый инструмент, он должен пройти специальную государственную комиссию и попасть в список разрешенных государством. Лучше всего открыть счет в зарубежном банке с брокерскими услугами и покупать в режиме он-лайн все что захочется».