A+ A A-

Меньше, да лучше

Если вы известная компания, арендующая целый этаж, вам будут рады в бизнес-центре самого высокого класса. А что делать, если нужно всего 100-200 метров, а селиться в подвале, бывшем детском садике или заводоуправлении не хочется? Насколько реально сегодня снять небольшой офис в качественном комплексе?

Опять не снять

Ситуация с маленькими офисами в Москве за последние годы изменилась. До кризиса подобных вариантов практически не было. Небольшие помещения можно было отыскать лишь в объектах класса В и В-, обычно представлявших собой реконструированные особняки с кабинетной планировкой. Все изменилось с наступлением осени-2008. Офисный рынок пострадал от кризиса сильнее всего, возник внушительный перевес предложения, собственники стали сговорчивее. Получив возможность диктовать условия, арендаторы начали требовать сокращения площадей. «Многие компании до кризиса переезжали в помещения более низкого качества (предлагаемые дешевле), некоторые обанкротились, — вспоминает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International. — И в А-классе высвободился большой объем предложения».

Кроме того, фирмы начали активно сокращать персонал и издержки, а освободившиеся после «оптимизаций» площади сдавать в субаренду. Этот рынок просто расцвел. «Практически в каждом здании появились подобные предложения, даже в таких знаковых бизнес-центрах, как «Башня на набережной» в Москва-Сити и «Дукат 3», — рассказывает Никола Обайдин, старший консультант департамента офисной недвижимости Knight Frank. Правда, во многих зданиях класса А планировка изначально не позволяет «пилить» этаж на маленькие блоки, и кризис тут ничего не мог изменить. В 2010 году офисный сегмент начал восстанавливаться, спрос вырос, доля вакантных площадей сократилась. А поскольку небольшие блоки всегда были дефицитны, кризисные предложения быстро ушли. Нынешние арендодатели вновь стараются сдавать объекты крупными партиями — хотя бы от 500-600 кв. м. Найти маленький, но качественный и престижный офис опять сложно. Но можно.

Муравейник класса А?

Блоки размером 100-200 кв. м сегодня предлагаются в БЦ «Знаменка» за $700-900/кв. м в год без учета эксплуатационных расходов (около $130/кв. м в год) и НДС. В БЦ «Легион I» на Б. Ордынке можно снять 178 кв. м по 780 евро, в БЦ «Лотте плаза» на Новинском бульваре — 150 кв. м за $900, в офисном здании на Б. Дмитровке — 160 кв. м за $1,2 тыс. (цены указаны за квадратный метр в год без эксплуатационных расходов и НДС). Предложения менее 200 кв. м имеются даже в таких крупных проектах, как «Северная Башня» в ММДЦ и «Мосэнка Парк Тауэрс». В высотке «Павелецкая плаза» и в БЦ «Риверсайд» есть блоки от 300 кв. м за $600-800 за метр в год. Все эти здания позиционируются как А-класс, хотя по характеристикам скорее относятся к сегменту В+, говорят эксперты. Построенные пять-десять лет назад, такие офисы укомплектованы не самым качественным оборудованием, имеют недостаточно вместительную парковку и другие недочеты. А в современных проектах класса А+ (премиум) маленьких блоков нет и не может быть по объективным причинам. «Если на этаже много компаний-арендаторов (по 100-200 кв. м на каждого), между ними нужны большие коридоры, что приводит к существенному коэффициенту потерь (более 15-20%), а это противоречит требованиям к сегменту А. — объясняет Н. Обайдин. — Сегодня офисные здания обычно строят профессионалы, намеренные получить перспективный продукт. По мере развития конкуренции большое внимание уделяется эффективности зданий, девелоперы стараются снизить коэффициент потерь до 7-8%».

Трудно быть нянькой

Избыток арендаторов усложняет жизнь управляющей компании. «Перенаселенные» объекты сложно контролировать: собирать деньги, рассчитывать коммунальные платежи, поддерживать в здании порядок, решать возникающие вопросы, устранять технические неполадки и т.п. В общем, чем больше «жильцов», чем больше хлопот. «Конечно, проще всего управлять комплексом, поделенным между несколькими компаниями, — подтверждает Ольга Рыбакова, аналитик компании Jones Lang LaSalle. — К тому же проект с несколькими крупными арендаторами, у которых хорошая репутация и долгосрочные контракты, более привлекателен для потенциальных институциональных инвесторов».

«Никто не хочет, чтоб его высококлассное, престижное здание превратилось в муравейник, — добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Такая практика скорее характерна для объектов более низкого класса (В-, С)». В целом доля бизнес-центров А-уровня в Москве, где можно снять помещение размером до 200 кв. м, не превышает 10%. Чаще всего такие предложения встречаются в небольших особняках (до 10 тыс. кв. м) в пределах Садового кольца, хотя бывают исключения.

Для продвинутых

Что же делать, если офис нужен в престижном бизнес-центре, но размером всего 50-100 кв. м? В прямой аренде такие скромные предложения отсутствуют в принципе. Но существует альтернативный вариант — сервисный офис, то есть рабочие места от посредников. Схема простая: специализированная компания снимает «оптом» качественные помещения, оборудует их для работы (отделка, мебель), обеспечивает инфраструктуру (ресепшн, уборка) и пересдает «в розницу» всем желающим. По такой схеме можно снять любую площадь на любой срок — от одного места на день. Конечно, квадратный метр такого формата дороже, чем в прямой аренде, но при этом арендатор не платит за сопутствующие площади (кухню, коридор, ресепшн), не тратится на ремонт, отделку и мебель, оказывается избавлен от многих проблем и получает офис под ключ, куда можно заезжать хоть завтра. «Это действительно удобно, поскольку позволяет начать с минимальной площади и постепенно расширять ее по мере увеличения компании, — рассуждает Н. Обайдин. — Когда фирма разрастется до 30-40 человек и потребуется более 300 кв. м, тогда появится смысл снимать отдельный блок в прямую аренду». Рабочие места сдаются в «Башне на Набережной», БЦ Аврора, «Смоленский пассаж», «Кэпитал плаза» и других.

Хороший стимул

Если небольшой офис требуется просто в качественном деловом комплексе, а нюансы классификации не столь важны, задача упрощается, поскольку в сегменте В зданий, «разрезанных» на блоки, заметно больше. Здесь можно найти варианты от 50-100 кв. м. Например, в БЦ «Арт-плаза» на Лужнецкой набережной сдаются 64 кв. м по 14 тыс. руб. за метр в год. В целом расценки на В-категорию значительно ниже. Если для А-класса базовая ставка $600-700, то для В-уровня за пределами ТТК — от $350 за метр в год. Конечно, для владельца самый желанный клиент — крупная компания, которая снимет бизнес-центр целиком или хотя бы пару этажей. Такие арендаторы всегда могут рассчитывать на скидку и выгодные условия. Фирмы, снимающие средний офис, обычно не столь обласканы, но тоже могут поторговаться. Участь же «мелкой сошки» незавидна.

«Ставки на мелкие и средние блоки сопоставимы, однако добиться дисконта на маленькие площади практически невозможно, — считает О. Павлик. — Просто потому, что они очень востребованы. Небольшие предложения класса А сейчас в дефиците, а потому быстро уходят». Также стоит учесть, что мелкие площади часто предлагаются в субаренду, а это почти всегда дороже прямой аренды. В итоге нанимателю скромного офиса каждый метр обходится дороже, чем более солидным соседям. Эксперты расходятся в оценках разницы, называемые цифры — от 10% до 30%. Зато это хороший стимул развивать бизнес, чтобы в будущем стать якорным арендатором престижного бизнес-центра.