Порой небольшой компании, которой по тем или иным причинам понадобилось поменять помещение, совсем необязательно покупать или арендовать площади. Альтернативные пути решения вопроса – ипотека коммерческой недвижимости либо ее лизинг.
В чем разница
Принцип лизинга довольно прост в применении и одинаков для различных сегментов рынка, идет ли речь о сельскохозяйственной технике или о недвижимости. «Схема предполагает условную продажу действующего объекта некоей лизинговой компании и его последующую аренду собственником на определенный период с фиксированной ценой обратного выкупа», — объясняет вице-президент по коммерческой недвижимости, партнер компании GVA Sawyer Елена Шевчук. Иными словами, здание будет находиться в собственности лизинговой компании и в аренде у будущего собственника до окончания договора. После его завершения и уплаты выкупной стоимости объект (не обязательно целиком, это может быть отдельный офис) переходит обратно клиенту, то есть фактически лизингополучателю.
По мнению заместителя директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar Сергея Чагина, две основные проблемы лизинга — балансовая стоимость и практика изначальной покупки банком этой недвижимости: «Объект сначала переходит на баланс банка, который приобретает его по изначальной стоимости, то есть сумма сделки должна равняться сумме по банковскому платежу. На это возникают определенные налоги. Их банк оплачивает в нагрузку на лизингополучателя, так что на подобные сделки клиенты идут неохотно». Однако к концу лизингового срока балансовая стоимость уменьшается гораздо быстрее, чем при ипотеке, а следовательно, и налог на имущество получается гораздо меньше. По срокам ипотека и лизинг примерно одинаковы – 5-10 лет. Однако при лизинге клиент замещает выплаты арендными платежами, то есть нагрузку надо увеличивать на 20% первого взноса. «При покупке через ипотеку недвижимость берется в залог. При лизинговых операциях здание для клиента покупает банк, а долг погашается за счет арендной платы», — объясняет С. Чагин. Как добавляет директор отдела консалтинга Core Group Мария Ревзина, по большому счету, лизинг отличается от ипотеки тем, что при ипотеке недвижимость находится в залоге, а при лизинге это необязательно.
Реальный интерес
Основным минусом ипотеки коммерческой недвижимости является то, что компанию будут постоянно досконально проверять, предупреждает генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев. С другой стороны, говорит эксперт, в случае лизинга банк, заключающий договор, в любом случае оценит объект дороже, чем при ипотеке. Е. Шевчук приводит несколько аргументов в пользу использования владельцем помещений именно лизинговой схемы. Во-первых, он сразу получает необходимую сумму и право свободно распоряжаться ею после продажи здания лизинговой компании, которая потом сдает его клиенту. Во-вторых, лизинговый платеж включает в себя налог на имущество и полностью относится на расходы, в отличие от обычного кредита, при котором на расходы относятся только проценты по ставке рефинансирования, увеличенные на 10%. В-третьих, можно получить льготные ставки по платежам, а также составить их индивидуальный график. В-четвертых, лизингополучатель вправе претендовать на возмещение НДС от затрат на сооружение данной недвижимости. В-пятых, ускоряется амортизация объекта. «Конечно, рассматриваемый инструмент не позволит продавцу полностью профинансировать возведение здания, но даст возможность достаточно быстро привлечь необходимые средства на завершение строительства, расчет с партнерами и т.п. Такая схема может применяться и к новым объектам на финальном этапе сооружения, когда она может быть рассчитана на погашение арендными платежами и даст собственнику возможность аккумулировать средства и удобно возместить НДС», — говорит эксперт.
Положение дел
По мнению М. Ревзиной, лизинг коммерческой недвижимости сегодня не очень актуален: «Я не знаю ни одной сделки, проведенной на таких условиях. В 2007-2008 годах многие банки пытались ввести эту схему, но кризис заморозил развитие данного направления». По словам эксперта, сложно говорить о преимуществах или недостатках схем при отсутствии прецедентов. В принципе, считает она, помещение в собственности способно заинтересовать работающую в стабильной отрасли устойчивую компанию, которая может прогнозировать свое развитие на длительный срок. Однако зачастую крупные фирмы склоняются к аренде, тогда как небольшие организации нередко рассматривают именно покупку. «Думаю, в наших условиях это не очень удобно прежде всего собственнику. Ведь он может получать доход от аренды и оставить помещение у себя, зачем ему связываться с лизингом или ипотекой», — считает М. Ревзина.
Какая же технология лидирует? По данным П. Карасева, ипотека менее популярна. «Хотя лизинговых сделок проходит немного, они выгоднее, особенно производствам. Так, первоначальный взнос составляет 30% от стоимости здания, удорожание объекта — 14% в год, срок — 5-7 лет», — сказано в исследовании компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». Последний платеж в размере 10% от общей суммы займа выплачивается после заключения основного договора купли-продажи в момент передачи недвижимости будущему владельцу. В итоге покупатель получает рассрочку всего на 60% от стоимости. Однако некоторые эксперты считают иначе. «Ипотека сегодня более понятна и подкреплена законодательно», — говорит М. Ревзина. По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, ипотека коммерческих объектов возникает на основании п. 2 ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Там сказано, что предметом залога могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности».
Где искать
По данным С. Чагина, лизинг сегодня предоставляют почти все крупнейшие финансовые учреждения, в том числе Сбербанк и ВТБ. В октябре GVA Sawyer даже планирует совместно с партнерами провести семинар по теме «Лизинг в коммерческой недвижимости». Еще в 2006 году лизинговая компания «Уралсиб» организовала финансирование покупки фирмой «Восток» крупного объекта. Объем выданных средств составил $44 млн. Предметом лизинга стало помещение торгово-развлекательного комплекса в ЖК «Воробьевы горы» общей площадью 24 тыс. кв. м. Конечный покупатель — компания «Восток» — была готова расплатиться за здание только частями, так что деньги вместо нее внес банк «Уралсиб», который уже через дочернюю лизинговую организацию сдал объект покупателю в лизинг.
По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», последнее время все больше фирм предпочитают покупать офисы и склады в лизинг. Если в 2008 году подобных договоров было заключено не более 1%, то по итогам 2009-го данный показатель увеличился до 3%. Как уверяют в компании, основными факторами, тормозящими рост объемов подобных сделок, являются относительная неразвитость рынка лизинговых услуг в целом и отсутствие надежной законодательной базы. Также не позволяют в должной мере развиваться данному сегменту определенные психологические факторы. Скажем, при лизинге до погашения задолженности владельцем здания выступает лизинговая компания. А при ипотечном кредитовании приобретаемый объект выступает залогом и сразу переходит в собственность покупателя. «Уверен, что со стабилизацией ситуации на рынке коммерческой недвижимости популярность лизинговых схем увеличится. Более того, с развитием рассматриваемого сегмента лизинговые компании смогут предлагать клиентам более гибкие и удобные программы», — считает директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.