В силу высокого уровня востребования коммерческой недвижимости случаи совершения сделок по ее продаже крайне редки. Всплеск продажи объектов недвижимости коммерческого назначения резко увеличивается при появлении у собственников информации о предстоящем сносе коммерческих зданий местными органами власти с целью возведения новых жилых микрорайонов, расширении дорог и строительство нежилых центров.
Приобретение нежилых помещений.
1. Риск покупки нежилых помещений возрастает при выборе объектов некапитального строительства. В данном случае при совершении сделки необходимо убедиться в ее принадлежности к категории строительства и исключить вероятность отнесения объекта к некапитальному строительству. При наличии документов, свидетельствующих о принадлежности объекта некапитального строительства переведенного в категорию капитального, необходимо тщательно рассмотреть весь пакет документов, подтверждающую данную информацию. В большинстве случаев при судебном рассмотрении перевода объектов некапитального строительства в категорию капитального признавали совершенный перевод объекта незаконным.
В отношении имущества некапитального строительства могут возникнуть риски, связанные с расположением объекта недвижимости на земельном участке, который не является собственностью лица, которому принадлежит недвижимость, возведенная на данном участке. Например, земельный участок может находиться во временном пользовании или в долгосрочной аренде. В этом случае очень высока вероятность аннулирования договора аренды в одностороннем порядке с обязательным условием сноса или демонтажа возведенного объекта недвижимости.
Такие случаи наиболее часто встречаются в крупных городах, в силу передачи местными органами власти земельных участков в пользование на праве аренды на долгосрочный период времени без возможности продлить договор аренды по истечению срока. В этом случае объекты недвижимости некапитального строительства (рестораны, павильоны, магазины, торговые точки и иные сооружения) подлежат сносу.
В случае отказа собственников некапитального строительства совершать снос объектов недвижимости при рассмотрении дела в судебном порядке выносится решение в пользу местных органов власти. В конечном счете, объекты недвижимости подлежат сносу, земельный участок будет использован в соответствии интересами муниципалитета.
2. В отношении объектов недвижимости могут появиться иные претенденты, желающие обладать правом собственности на объект недвижимости по заключенным ранее договорам. Такие сделки носят название двойной продажи. Собственник объектов недвижимости может совершить сделку о продаже данного объекта, получить за него полную стоимость и в последний момент отказаться от оформления заявления о совершении регистрации сделки о переходе прав собственности. Рассмотрение таких дел в судебном порядке может протекать в течение нескольких лет. За столь длинный промежуток времени собственник может совершать бесконечное множество сделок по описанной выше схеме продажи объекта недвижимости, используя при этом ряд подставных лиц, действующих по генеральной доверенности или другими способами.
По материалам судебной практики нередки случаи продажи объекта недвижимости трем, а порой и четырем лицам в силу наличия приемлемой стоимости объектов коммерческой недвижимости и его высокой ликвидностью.
3. При совершении сделок с объектами коммерческой недвижимости на объект сделки могут быть наложены обременения со стороны третьих лиц, которые могли быть вызваны особенность совершения товарной сделки, а также нахождения продаваемого имущества в залоге у кредитных организаций, или наложен арест или запрет со стороны правоохранительных органов. В настоящее время коммерческая недвижимость в большинстве случаев выступает залоговым обязательством при оформлении кредитов. Совершение сделки купли – продажи или отторжения имущества возможно только при наличии согласия кредитных учреждений или банков, которые осуществляли выдачу кредита под залог рассматриваемой коммерческой недвижимости. При совершении сделки мошенниками информация об имеющихся обременениях умалчивается в результате заключения договоров продажи по объектам недвижимости при незарегистрированном праве собственности в построенных объектах недвижимости, но несданных в эксплуатацию.
В ряде случаев мошенники могут совершать махинации незаконного снятия обременения на объект недвижимости. Однако при совершении сделки с имуществом, находящимся в залоге или с обременениями, сделка признается недействительной.
4. При совершении сделок с объектами коммерческой недвижимости существует риск изымания помещений в результате действия федеральных или региональных программ.
В силу высокого уровня востребования коммерческой недвижимости случаи совершения сделок по ее продаже крайне редки. Всплеск продажи объектов недвижимости коммерческого назначения резко увеличивается при появлении у собственников информации о предстоящем сносе коммерческих зданий местными органами власти с целью возведения новых жилых микрорайонов, расширении дорог и строительство нежилых центров. Как правило, такие решения муниципалитета обусловлены признанием ветхости и полного износа построенных зданий, которые являются объектами коммерческой недвижимости.
Продажа объектов коммерческой недвижимости в данном случае будет производиться по рыночной стоимости, а риск изъятия рассматриваемого объекта переносится на нового собственника, который сможет получить компенсацию от муниципалитета в значительно меньшем размере по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта.
5. При продаже коммерческой недвижимости возникают риски со сложностью оформления документации на подведенные коммуникации. В ряде случае переоформление всех необходимых документов в рассматриваемой категории накладывает на нового собственника большие финансовые расходы. Если прежний собственник не окажет содействия в переоформлении всех бумаг, а также выясниться отсутствие некоторых из них, или же часть документов прежнего собственника будет содержать ошибки и неточности, то процесс переоформления всей документации с коммунальными организациями может затянуться на очень длительный период времени. Одним из побочных эффектов в этом случае может являться отсутствие возможности пользования определенными видами коммуникаций.
При этом при проведении деятельности в зависимости от целей функционирования компании могут быть востребованы различные виды коммуникаций в различных объемах, которые по ряду объективных причин не могут быть увеличены или задействованы. Среди таких видов коммуникаций может выступить потребность в большей мощности потребляемого электричества, подведение горячей воды, дополнительной телефонной линии и др.
Риски, возникающие при аренде нежилых помещений
1. Отношения между субъектами договора аренды отличаются нестабильностью в силу отсутствия уверенности у каждой из сторон в отсутствии вероятности расторжения договора аренды досрочно или возможность продлить период аренды на требуемый срок. Это аргументировано тем, что в ряде случаев сам собственник не уверен в предполагаемых действиях в будущем в отношении данного объекта недвижимости. При увеличении стоимости объекта недвижимости арендодателем путем проведения ремонтных работ, арендатор не сможет получить компенсацию за изменение имущества, которое может принести арендатору убытки в силу появления рекламы, которая содержит информацию наносящую вред ведению бизнеса арендатора.
2. При аренде велики риски в процессе взаимоотношений с жилищными и эксплуатационными компаниями, и проводимыми ими процессами обслуживания. Как правило, арендаторы не обращают на данные риски особого внимания, что представляет собой определенную угрозу ведения бизнеса. Эксплуатационные компании могут наложить ограничения на пользование теми или иными видами коммуникаций, отсутствие которых может принести проводимому бизнесу значительный ущерб. В ряде случаем эксплуатационные компании отказывают в возможности предоставления новых востребованных видов коммуникаций, навязывая собственнику ненужные виды коммуникаций или выставляя слишком высокую стоимость на право пользования определенным видом коммуникации, тарифы на которые могут быть завышены в два или более раз.