Существенное снижение ипотечных ставок, отмеченное в конце 2010 года, эксперты склонны объяснять в основном общеэкономической стабилизацией в стране, а также отчасти сезонными акциями банков. Резкого роста спроса на недвижимость в связи с увеличением доступности кредитов специалисты не ожидают.
Первые примеры
По мнению аналитиков, уходящий год ознаменовался постепенным восстановлением ипотечного рынка: банки возобновили выдачу кредитов, снизили ставки, смягчили условия. Как следствие сегодня отмечается стабильный спрос на ипотеку. «Одним из важнейших событий в начале года стало предложение банками займов по программе АИЖК со ставками ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности. Однако в мае ставки АИЖК повысились и спрос снизился», — рассказывает генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ Дмитрий Овсянников. По словам заместителя начальника аналитического отдела «Инвесткафе» Александры Лозовой, первопроходцами в деле снижения ставок по кредитам, в том числе ипотечным, стали крупные госбанки, в первую очередь Сбербанк и ВТБ24. Вслед за ними ставки начали уменьшать частные финансовые организации, чтобы не потерять конкурентоспособность и долю рынка.
Как сообщает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин, к концу III квартала ставки действительно снизились в среднем до 11%, что объясняется прежде всего сокращением инфляции и давлением со стороны Центрбанка, а также влиянием растущей конкуренции за клиента. «Снижение ставок — один из способов привлечения потребителей. Безусловно, это повлияет на рынок недвижимости, однако ажиотажный спрос на жилье за счет изменения условий кредитования в принципе невозможен», — считает руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман. «С начала года мы отмечаем стабильный рост числа ипотечных сделок. В частности этому способствует изменение политики банков по отношению к клиентам: многие выходят на рынок с новыми программами, условия становятся все более либеральными. Мы ожидаем, что прирост количества ипотечных сделок за год составит 50-70%», — добавляет эксперт.
Впрочем, не все специалисты видят в снижении ставок тенденцию, многие уверены, что речь идет о сезонном витке. «Перед Новым годом банки традиционно проводят акции, уменьшают проценты. Таким образом они увеличивают выдачи в последние месяцы года и привлекают клиентов на первые месяцы следующего. Поэтому говорить о резком сокращении ставок преждевременно», — считает руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина.
Основные причины
По мнению А. Лозовой, снижение происходит по двум причинам: из-за уменьшения темпов инфляции, а также избыточной ликвидности, предоставленной Банком России кредитным учреждениям в виде займов за 2009-й — первую половину 2010 года. «На сокращение ставок повлияла и программа господдержки ипотеки, предполагающая ставку 11% по рублевым кредитам, тогда как среднерыночный процент, по данным АИЖК, в первом полугодии достиг 13,5%», — говорит эксперт. В целом, по ее словам, деньги стали дешевле. В предкризисном мае 2008 года ставка рефинансирования Банка России составляла 10,5%, сейчас — 7,75%. Однако с учетом ускорения инфляции А. Лозовая ожидает в первой половине 2011 года небольшого удорожания денег. В этот период ставка рефинансирования может повыситься на 0,25-0,5%, что также должно привести к росту ипотечных процентов. «С начала года ставка рефинансирования пересматривалась четыре раза — до рекордных для России 7,75% (с 1 июня). Банки ориентируются на ставку рефинансирования и постепенно снижают проценты. Сегодня средние ставки рублевого кредита на новостройку составляют 14,5-15%. Для сравнения: в аналогичный период 2009 года они достигали 18-20%», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.
По словам А. Осина, причина падения ставок — значительный спад темпов прироста реальных доходов населения, а также весьма неоднородная их динамика по отраслям. «Россию ожидает экономическая перестройка, связанная с необходимым для ее дальнейшего развития увеличением производительности труда и повышением в ВВП доли инвестиций с 20 до 30% (по планам МЭР), что также предопределено рисками роста «закредитованности» частного, корпоративного, государственного сектора, проявившимися в период кризиса. Сохраняются риски ускорения инфляции, ослабления на этом фоне бюджета и социальной сферы», — говорит эксперт. К тому же, по его словам, цены на жилье, по крайней мере в крупных городах, сохраняют спекулятивную, коррупционную «наценку». Кроме того, для рынка недвижимости остаются актуальными риски, связанные с большим объемом накопленных банковских залогов и активов в данном секторе.
Ориентир на будущее
По мнению М. Литинецкой, для увеличения привлекательности ипотеки необходимо понижение ставок до уровня не более 10-11% в рублях. «Эти шаги должны сопровождаться ростом количества предложений, иначе мы получим очередной виток цен. И помимо мер по улучшению условий кредитования восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков, их уверенности в будущих доходах», — говорит эксперт. В целом специалисты считают увеличение доступности ипотеки благом для российской экономики. «Опасностей для сферы недвижимости или кредитного рынка в этом процессе я не вижу, риск возникновения «пузыря» в настоящий момент невысок, — полагает А. Лозовая. — На формирование оптимальной ставки влияет ряд факторов — инфляция, стоимость фондирования для банков, перспективы удорожания недвижимости. По моей оценке, сейчас наилучшая ставка — нынешние 9-14% годовых в рублях. Но поскольку экономическая ситуация меняется, для долгосрочных кредитов оптимальна плавающая ставка, то есть зависящая от рыночных условий».
Впрочем, считает И. Кажикина, чтобы говорить об оптимальной ставке, нужны конкретные параметры потенциального заемщика. Если же рассматривать выгодность приобретения квартиры с привлечением кредита, то уже сейчас эксперт считает ставки очень интересными: «Какого-то бума в ипотеке, грозящего новыми «пузырями», я пока не вижу. Задолженность по предоставленным жилищным кредитам на 01.10.10 в банковском секторе РФ составила 884 205 млн руб., что превышает исторический максимум марта 2009-го почти на 7%. В то же время годовые темпы прироста объема задолженности по ипотеке остаются заметно ниже докризисных — 10,8% на начало октября против 150-500% в 2006-2008 годах. С поправкой на инфляцию реальный рост данного показателя составляет весьма скромные 4,5%», — говорит А. Осин. Впрочем, по его словам, потенциал дальнейшего снижения ставок ограничен возобновившимся ускорением инфляции. Небольшим банкам в подобных условиях станет труднее конкурировать с крупными, а это будет означать консолидацию российского кредитного рынка.