Сложно просчитать, насколько выгодной окажется покупка загородной недвижимости по ипотеке, особенно сейчас, когда на рынке кредитования появляются явные признаки оттепели. И все же потенциальному заемщику стоит помнить: рост стоимости объекта и инфляция вполне могут многократно перекрыть переплату.
Новая жизнь
В кризис банки практически перестали выдавать кредиты на загородку, но теперь этот сегмент возрождается. Расширяется спектр программ, восстанавливается доверие между банкирами и девелоперами, растет спрос. Так, по оценкам экспертов ИНКОМ, порядка 30% покупателей загородного жилья сегодня пытаются получить кредит. Специалисты девелоперской группы «Интегра» отмечают увеличение доли ипотечных сделок по результатам первых месяцев года и прогнозируют дальнейшую активизацию. В компании ОПИН 30-40% проекты на высокой стадии готовности покупаются по ипотеке.
«Думаю, в 2011-м пусть не в объемах, но в плане положительной динамики число сделок будет расти, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра ИНКОМ. — Ставки и объемы сделок с привлечением ипотеки начнут приближаться к докризисным показателям». Примечательно, что если до кризиса значительная доля кредитов бралась на приобретение элитки, то сегодня потребителями таких программ, по словам Евгения Копылова, коммерческого директора компании «Интегра», становятся почти любые покупатели коттеджей, дач эконом- и бизнес-класса.
Фавориты
Лицо рынка загородной ипотеки определяют поселки, аккредитованные в банках. «Самые привлекательные объекты — домовладения в организованных комплексах эконом- и бизнес-класса, готовые на 70% и более», — говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group. Весьма распространены специальные программы, запускаемые девелоперами и застройщиками при поддержке банков. Так, в рамках сотрудничества компания Kaskad Family и Сбербанк продвигают 14 поселков. ИНКОМ, также совместно со Сбербанком, реализует участки с подрядом и без в комплексах «Старые Кузменки» и «Волшебная страна». «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» сотрудничает со Сбербанком, ВТБ24, «Сосьете Женераль Восток», «Возрождением».
«Процедура понятна: анализируется документация, оговариваются условия предоставления кредита. Назначается сотрудник, способный сопровождать сделки при поступлении заявок со стороны застройщика, — объясняет Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. В чем ценность аккредитации для банка? В этом случае отпадает необходимость изучать историю девелопера, его финансовое состояние, наличие правоустанавливающих документов на землю, отслеживать стадию строительства. Заемщикам же не нужно подтверждать чистоту объекта. В остальном правила те же: необходимо доказать собственную финансовую состоятельность.
Опасные связи
Совсем другое дело, если вам нужен кредит на «незнакомую» банку недвижимость. Тут в полный рост встает вопрос с категорией земли под объектом. Наиболее понятный для банка вариант — участок, находящийся на землях населенных пунктов с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). В то же время, скорее всего, не будет одобрен кредит на участок сельскохозяйственного назначения, если вид использования не изменен на категорию «для садоводства» или «для дачного строительства».
Основная масса земель на рынке имеет вид разрешенного использования «под дачное строительство». С таким «товаром» банки работают неохотно. Причем кредит выдается не на участок, как в случае с ИЖС, а на постройку объекта, который и выступает в качестве залога. «В этом случае клиент должен купить землю полностью на свои средства и оплатить не менее 25% стоимости дома, — объясняет Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». - Тогда финансовое учреждение может предоставить оставшиеся 75% на строительство. Изначально клиентам требуется много средств, а банку нужны гарантии со стороны как заемщика, так и девелопера».
Первичка или вторичка?
Если участок и дом оформлены в собственность, шансы на получение кредита увеличиваются в разы. Ипотечные программы на вторичном рынке работают более стабильно. Банк оценивает расположение участка и дома, качество коммуникаций, класс объекта, ликвидность, подъездные пути, ближайшую инфраструктуру, экологию. Радиус удаленности от Москвы особой роли не играет — денег дадут и на объект в 200 км от столицы при условии, что поблизости есть филиал банка.
С первичкой дело обстоит иначе. Скажем, сложно самостоятельно получить кредит на участок с домом, не введенным в эксплуатацию, на который не оформлено право собственности. «Хотя первичные объекты типовые и понятен темп продаж, неясен риск застройщика: будет ли проект реализован, с каким качеством. Поэтому банки без проблем выделяют средства на дома в поселке, который сами и финансировали, а под чужие проекты ипотеку дают неохотно», — резюмирует Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Ставки сделаны
Процентные ставки на кредиты по загородке варьируются в пределах 10-16% годовых, средний показатель — 13% в рублях. Например, участки с подрядом и без в поселках «Старые Кузменки» и «Волшебная страна» реализуются по программе Сбербанка со ставкой от 13,95% до 16%. В рамках программы Rodex Group и Инвестторгбанка анонсируются ставки от 10,25%, а совместно с «Нордеа Банком» вообще предлагается 9%. Аналогичную ставку обеспечивает партнерство КБ «Открытие» и Kaskad Family. «Это связано с высокой степенью готовности поселка и почти полным отсутствием финансовых рисков при принятии в качестве залога такой территории, где уже проведена инженерия и созданы соответствующие объекты социальной инфраструктуры», — комментирует В. Мищенко.
При определении ставки значимую роль играет соотношение собственных и кредитных средств: чем больше заемщик готов потратить, тем ниже будет процент. Например, при первоначальном взносе в 20% ставка составит 14-15%, а при 50% — уже 12-13,5%. Если клиент вызывает у банка сомнения, ставка увеличивается. То же относится к опасениям относительно ликвидности дома. Банк смотрит, под первичный или вторичный объект выдается заем, имеет ли поселок аккредитацию, насколько прозрачны документы, как высоки риски.
Время — деньги
Средний срок рассмотрения заявок сегодня составляет от пяти до пятнадцати рабочих дней. Так, оформить ипотеку в КБ «Открытие» можно за пять дней, в Сбербанке процедура занимает около двух недель. Банки стараются соблюдать заявленные сроки, если заемщик и недвижимость не вызывают сомнений. При этом нерасторопность кредитора вряд ли приведет к потере интересующего объекта. В условиях отсутствия ажиотажного спроса продавец скорее пойдет навстречу покупателю, чем откажется от сделки.
Обычно кредиты выдаются на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный — 50%. Понятно, что в последнем случае кандидатура заемщика более привлекательна и это положительным образом сказывается на скорости оформления займа. Если проект кажется банку непрозрачным, первоначальный взнос может быть повышен до 50% с целью минимизации рисков.
Непростая математика
Возможность быстро купить жилье, не откладывая решение вопроса на годы, — одно из главных преимуществ ипотеки. А что с финансовой стороны? «Целесообразность зависит от условий, — рассказывает Е. Копылов. — Скажем, кредит на 20 лет несет в себе большие риски с точки зрения изменения как конъюнктуры рынка, так и возможностей заемщика. Да и удорожание объекта вследствие выплаты процентов по займу может составить достичь 200% от первоначальной стоимости. А вот если срок составляет пять-семь лет, а соотношение собственных и кредитных средств — 60% к 40%, удорожание не превысит 55%. Даже если учесть только инфляционный рост цен (около 15% в год), за этот период объект подорожает на 90-120%. Соответственно, на таких условиях кредит выгоден».
Впрочем, выгодно или нет решать покупателям. Главное понимать: подход к ипотеке как к «двойной оплате» уже не актуален. «В реальности действуют более сложные экономические механизмы, — комментирует Ю. Севериненко. — Когда потенциальный покупатель долго откладывает ежемесячно небольшие суммы, их съедает инфляция. Так что платить банковский процент в это ситуации даже выгоднее, чем копить».