Прошедший недавно круглый стол под названием «Способы финансирования покупки квартиры на первичном рынке недвижимости» с первой же минуты разочаровал всех участников. Стало ясно, что на данный момент ничего нового предложить рынок недвижимости уже не может, кроме традиционной ипотеки и рассрочки от застройщика. А посему… рассмотрим, чем же отличаются эти два понятия друг от друга.
Для богатых или для бедных
Чтобы не говорили, но общеизвестно, что продавцы любят покупателей платежеспособных, с деньгами. Покупатели же наоборот предпочитают приобрести сейчас, а заплатить потом. Т.е. их в большей степени интересует отсрочка платежа. Причем, как выяснили в департаменте продаж компании «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ», эта тенденция одинакова как при покупке недвижимости эконом-класса, так и при приобретении дорогостоящих объектов. Однако причины побуждающие желать отсрочки платежа, весьма разнообразны.
Богатые люди, приобретая дорогостоящую недвижимость, конечно же, имеют деньги. Но в данный момент отдавать их продавцу им просто не с руки: возможно деньги вложены в бизнес, находятся на депозитах и прочее. В таких случаях состоятельные клиенты предпочитают получить небольшую отсрочку. Скажем на полгода, год.
Люди среднего достатка, приобретая жилье эконом-класса, обычно не имеют достаточно средств. Поэтому вынуждены брать ипотеку (долгосрочное кредитование под залог недвижимости сроком до 20-30 лет).
Различие здесь в следующем: отсрочка платежа (на небольшой период) обычно предлагается застройщиками и, как правило, является беспроцентной. Ипотека же берется в банке и за все время она обрастает такими процентами, что порой заемщик оплачивает взятый кредит в двойном (а то и в тройном) размере.
Но, как говорится, в критических ситуациях обычно бывает не до критики. Поэтому покупателям, не имеющим в полном объеме на покупку квартиры собственных средств, приходится договариваться с банками и выполнять их условия кредитования (несмотря на вопиющую порой их абсурдность).
Ипотека, где все хорошие начинания уже произошли
Анализируя сегодняшнюю ситуацию на рынке ипотечного кредитования, специалисты компании «МИЭЛЬ-НОВОСТРОЙКИ» пришли к выводу, что именно минувший (2010) год был эпохой возрождения ипотеки: снизились процентные ставки, увеличилось количество банков, желающих выдавать кредиты под залог недвижимости, смягчились требования к первоначальному взносу и т.д. В целом ситуация приблизилась к докризисному уровню. Немалую роль здесь сыграло и государство, которое запустило различные пилотские проекты (вроде АИЖК «СТИМУЛ» и «НОВОСТРОЙ»), а также скорректировало законы.
Можно лишь с грустью констатировать, что все хорошее на рынке ипотеки уже произошло. И сейчас желающим взять кредит под залог недвижимости приходится довольствоваться тем, что имеем. Т.е. желающим приобрести жилье брать ипотеку нужно сейчас, поскольку в ближайшем будущем специалисты не прогнозируют каких-либо глобальных изменений в этой области. Следует отдать должное – необходимый первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья выглядит по нынешним меркам вполне здраво.
Ипотека как средство от невроза
В силу всего вышесказанного наблюдается следующая тенденция на рынке недвижимости: конкуренция продавцов сместилась несколько в иную плоскость и затрагивает в первую очередь такие аспекты как условия оплаты (гибкость системы оплаты) и предлагаемые схемы рассрочек.
И хотя многие покупатели имеют возможность оплатить приобретаемое жилье сразу, тем не менее, рассрочка им все-таки нужна, поскольку это:
- Возможность зафиксировать цену жилья на определенный момент;
- Сам факт существования ипотеки на данном объекте является гарантией того, что этот объект чист, поскольку проверен банком, согласившимся выдавать кредиты для приобретения недвижимости на нем, или того, что проект (если это незавершенка) будет сдан в эксплуатацию вовремя.
Ипотека и предстоящая косметика
Журналистов, присутствующих на круглом столе, волновал вопрос – что дальше будет с ипотекой. И не приведет ли снижение первоначального взноса к тому, что было четыре года назад. Напомним – кризис в США начался с того, что банки стали выдавать ипотечные кредиты всем желающим без первоначального взноса и какой-либо проверки платежеспособности заемщика. Привело это, как мы уже знаем, к краху банковской системы.
На это Таир Мамедов, руководитель отдела по работе с партнерами Сбербанка России, высказал мнение, что в дальнейшем на рынке кредитования ключевых перемен не будет, и успокоил – да, первоначальный взнос снизился, однако прежде чем получить такой кредит заемщику предстоит пройти жесткий контроль.
Была затронута и модная нынче тема материнского капитала, вызвавшая смех в зале. Хотя законодательство и разрешило использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, однако всем понятно, что социальное пособие и недвижимость – вещи совершенно несовместимые.
И как вывод
Сами по себе интересны и ипотека и рассрочка. У каждой свои плюсы и свои минусы. Просто предназначены они для разных категорий населения. А потому покупателю необходимо разобраться во всех тонкостях этих программ, чтобы обернуть их себе в пользу.