Рынок коттеджного строительства стагнирует. Чтобы реализовать крупные земельные участки, застройщики вынуждены резать их на мелкие наделы и продавать с подрядом или без него. В наиболее выгодном положении оказались компании, сделавшие ставку на коттеджные или дачные поселки эконом-класса.
Спрос сохранился также на самые дорогие объекты. Однако зажиточный покупатель не торопится приобретать дома с участками. Клиент стал более требователен к качеству объектов, к концепции, к степени готовности документов и самого домовладения. Поэтому в элитном сегменте идет острая конкурентная борьба. Сейчас решающий фактор при покупке загородного коттеджа – высокая степень готовности и транспортная доступность.
Покупателей интересуют объекты в районе Приозерского шоссе, трассы "Скандинавия", Таллинского, Киевского, Московского и Мурманского шоссе. Развитие других направлений Ленинградской области пока тормозится из-за низкой плотности дорог.
По словам Ольги Трошевой, заместителя директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в 2009 году спрос значительно сократился. Если в докризисные времена в успешных проектах реализовывалось по 5-7 участков в месяц и более, то теперь продажа 1-2 участков в месяц – очень хороший результат. А в элитном и бизнес-классах в течение 2009 года проходили единичные сделки.
«Ситуация с продажами в строящихся поселках классов эконом и средний - немногим лучше: в проектах компаний с хорошей репутацией и наличием готовых домов продавалось 1-2 коттеджа за три месяца, в редких случаях – за месяц. Сейчас на рынке коттеджных поселков остаются непроданными примерно 60% домовладений» - комментирует она.
Стройка движется к югу
Территория Ленинградской области развивается неравномерно. Коттеджная застройка сконцентрирована в основном в северных районах, Выборгском и Всеволожском - тяготеет к мегаполису. Риэлторы условно разделяют территорию на несколько зон инвестиционной активности: первый рубеж - в пределах 30 км от Петербурга, средняя удаленность - 30-80 км и дальний рубеж - более 80 км. Строительство жилья за стокилометровой чертой считается нерентабельным. Традиционно предложения эконом-класса сосредоточены во Всеволожском районе. Близость к городу и развитая инфраструктура обеспечили данному району 30% проектов эконом-класса. Второе место по популярности занимает Выборгский район. Основное число элитных поселков сосредоточено в Курортном районе - 40%, а доля эконом-проектов – всего 10%.
Несмотря на снижение спроса, объем рынка организованных коттеджных поселков за 2009 год практически не сократился. По данным «Петербургской Недвижимости», в конце декабря прошлого года в продаже находились объекты в 170 коттеджных проектах. Наиболее крупные, вышедшие на рынок во время кризиса 2009 года, - это «Петергоф-Сити» (первая очередь - 74 дома, всего - свыше 300 домов), «Петровское барокко» (177 домовладений), «Тихая Ладога» (130 домов), «Гатчинские поместья» (125 домов).
В этом году в стадии строительства находятся 200 коттеджных поселков, 24 тыс. жилых объектов, 4 млн кв. м. Что касается приостановки строительства, то застройщики стараются избегать огласки. Есть ряд поселков, где официально строительство не остановлено, но по факту оно не ведется.
По данным агентства «Адвекс», год назад, в феврале 2009–го, было заморожено 12% загородных проектов, около 25 поселков. Согласно статистике Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», заморожено 28 коттеджных проектов. Только в октябре прошлого года были приостановлены продажи в проектах «Барышево» от Village Consulting, двух проектах компании «Фаэтон Девелопмент Групп» - «Екатериновка» и «Можайское», а также в поселке «Приозерное» от АН «Октава».
По словам Станислава Азацкого, директора "АДВЕКС. Загородная недвижимость", в этом году компании стали расширять географию застройки: появились проекты в Волосовском, Кингисепском, Волховском районах. Причина - в привлекательно низкой цене на землю.
Цены встали
По статистике «Петербургской Недвижимости», в 2009 году произошло значительное снижение средней стоимости квадрата коттеджа с учетом стоимости земли. Общее снижение средних цен за коттедж с участком по сравнению с IV кварталом 2008 года в среднем и эконом-классах составило 7,5-7,6% - до 8,9 млн руб. за домовладение в среднем классе и до 5,1 млн руб. – в классе эконом. Основное падение цен наблюдалось в бизнес-классе: здесь цены снизились на 15%, до 17,8 млн руб. за домовладение. Тенденция распространялась на все классы, за исключением элитного: здесь средняя стоимость увеличилась на 12% до 41,1 млн руб.
Ситуация в начале 2010 года несколько изменилась. «В премум-классе произошло максимальное падение цен - до 20%. В начале года компания «Особняк» предлагала беспрецедентный дисконт - 40%. Сейчас этот сегмент практически не покупается, только за счет скидок происходят единичные продажи. При этом стоимость земельных участков в элитных поселках просела лишь на 5%»,- отметил Станислав Азацкий.
В наступившем году ценообразование в эконом и бизнес-классе практически стабилизировалось. В момент покупки можно надеяться на скидки в 5-7%. Однако некоторые застройщики в надежде на весеннюю оттепель начали повышать цены, хотя это, скорее, исключение, чем правило. Сейчас стоимость недорого коттеджа без внутренней отделки с участком и составляет 5-10 млн руб.
Качество товара
В погоне за покупателем компании перешли на продажу участков - с договором подряда или без него. По наблюдению Станислава Азацкого, сейчас такие предложения составляют примерно 70%, чего раньше не было априори.
По данным «Петербургской Недвижимости», львиная доля выходящих на продажу новых проектов 2010 года также предлагает участки без подряда. Ольга Трошева объясняет это сложностью разработки крупных земельных массивов, запланированных под проект. Дело в том, что два-три года назад на рынке крупных участков был настоящий бум, и многие частные лица и компании активно скупали землю, надеясь на ее подорожание и серьезный скачок в развитии рынка коттеджных поселков.
«Сегодня невозможно реализовать купленные ранее участки даже по прежней стоимости, не говоря уже о том, что заработать на их продаже. Поэтому многие собственники земли нарезали ее на более мелкие участки и в настоящее время занимаются их реализацией. Таким образом, сейчас на рынке появился ряд малоизвестных компаний (или частных владельцев) которые в качестве выхода из сложной ситуации пытаются организовать проект коттеджного поселка с продажей участков, причем, часто без качественного предложения пакета коммуникаций», - констатирует Ольга Трошева.
Компания «ПулЭкспресс» в феврале открыла продажи в новом коттеджном поселке «Охтинский Парк» на территории 24 га. На продажу выставлены земельные участки под индивидуальную застройку площадью 13-33 сотки. Инженерная инфраструктура микрорайона включает в себя дороги, электрические сети, центральное водоснабжение. Средняя стоимость участка - 2,5 - 6 млн руб. Строительство инженерных коммуникаций запланировано на вторую половину 2010 года.
С 1 марта открываются продажи в двух проектах Parabola Group - «Отрадное озеро», на берегу озера Отрадное, и «Хутор близ Извары» в Ломоносовском районе. Планируется предлагать отдельно участки под застройку и эксклюзивные дома ручной рубки с наделами. «Обычно наша компания продает высококачественный готовый продукт, но в этих проектах мы пошли навстречу покупателям и сделали основной упор на продажу участков под застройку», - рассказывает Константин Алферьев, исполнитель директор Parabola Group.
Стоимость сотки на «Хуторе близ Извары» - от 45 до 80 тыс. руб., на озере Отрадном - от 50 тыс. до 200 тыс.
По данным компании «Адвекс», в этом году объявлено строительство еще ряда перспективных поселков. Так компания «Матрикс» приступила к возведению поселка эконом-класса «Нотербург» в Кировском районе (250 коттеджей). Компания «Новые технологии» открыла продажи 135 домовладений с участками от 6 до 12 соток в «Малиновых вечерах» (Ломоносовский район).
В Петродворцовом районе компания «ПетроЗемПроект» начала коттеджный поселок Петергоф (350 домовладений), во Всеволожском компания «Атис» открыла продажи в поселке эконом-класса «Петровское барокко» (177 домовладений).
ДНП "Лесная Вилла" объявила о создании поселка «Лесная вилла», расположенного в 5 км от Рощино, в 150 м от озер Малое и Большое Лебяжье. Здесь предлагается приобрести участки 14 - 22 сотки с подрядом.
Среди премиум-поселков заметен оригинальный проект «Ропшинские пруды» (Ломоносовский район) компании «Ропшинская терраса» - 104 коттеджа планируется построить в стиле барокко и классицизма.
Внесезонные скидки
Изменение рыночной ситуации в конце 2008 года заставило девелоперов скорректировать стратегию продвижения проектов. Большинство компаний сократили рекламные бюджеты. Возросла роль ценового регулирования, много внимания уделяется системе скидок. Активно используется sales promotion за счет предложения подарков и розыгрышей. Так Parabola Group при продаже домовладений в «Лукоморье» в новогодний период брала на себя все расходы по проведению выходных клиентов в любой точки мира. В «Изумрудном городе» новоиспеченным владельцам предлагался в подарок ландшафтный проект.
«Это небольшая мотивация, которая может ускорить подписание договора, но она не является решающим фактором, склоняющий к покупке, - объясняет Екатерина Шустхем, PR директор компании Parabola Group. - С 1 марта у нас готовятся новые акции для потенциальных покупателей».
Но поскольку загородный рынок не предлагает товар первой необходимости, спрос на загородные объекты может активизироваться только при развитии ипотечного кредитования и уверенности покупателей в своей платежеспособности, а также внятных ценовых перспективах, утверждают эксперты.
Ольга Васильева
Источник: БН.ру