Самым востребованным товаром на рынке загородной недвижимости наряду с участками без подряда на строительство являются готовые дома. Конечно, цены на них выше, чем на недостроенные объекты, но покупатели не готовы вступать в долговременные отношения с девелопером и инвестировать в котлован. Они хотят приобрести то, что можно потрогать руками.
По итогам прошлого года спрос на загородном рынке распределялся следующим образом: 75% приходилось на сегмент участков без подряда, 20% — на готовые дома, и лишь 5% покупателей хотели приобрести участки с подрядом или коттеджи на начальной стадии строительства. В 2010 г. спрос на готовые дома начал резко расти — уже в январе интерес к таким предложениям увеличился на 20–80% в зависимости от направления (данные компании Marshall Estate).
Между тем, домов в высокой стадии готовности на рынке не так много. Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов отметил, что наибольшее количество завершенных или близких к завершению объектов сосредоточено в сегментах элит и бизнес плюс. «Конечно, есть готовые коттеджи и в экономклассе, но в существенно меньших пропорциях», — добавил эксперт.
«В основном такие объекты представлены в проектах, расположенных в районе прохождения западных трасс, поскольку эти направления были хорошо освоены до наступления кризиса. Другими словами, их можно найти в проектах, вышедших на рынок еще в 2007–2008 гг., совершенно новых предложений периода 2009–2010 гг. практически нет», — сообщила партнер проекта «Новые дачи» Мария Шагурина.
Клиент согласен платить
Разница в цене между готовым коттеджем и находящимся на ранней стадии строительства составляет примерно 30–40%. Тем не менее реалии рынка таковы, что покупатель готов заплатить лишние деньги и тем самым оградить себя от риска недостроя. «Основная проблема современного рынка — недостаток доверия к девелоперам со стороны потребителей, — считает Евгений Шевчено, директор по продажам компании «Мультигрупп». — Дело в том, что до кризиса многие вложили деньги в строящиеся поселки, которые впоследствии были заморожены. Так что если покупатели и приобретают участки с подрядом, то только у известных компаний с хорошей репутацией, имеющих за плечами не один успешно реализованный поселок. Все остальные девелоперы сталкиваются с трудностями при продаже инвестпроектов».
Вместе с тем застройщик, выводящий на рынок поселок с готовыми домами, все-таки рискует, особенно сейчас. «За несколько лет строительства потребительские вкусы могут значительно измениться, и объект просто не найдет своего покупателя. Очень нелегко попасть в яблочко и создать концепцию такого проекта, который бы долго пользовался спросом в своем сегменте», — считает руководитель отделения загородной недвижимости «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. Например, если до кризиса были популярны коттеджи большой площади, то сейчас крупные объекты продать стало гораздо сложнее. В качестве примера проекта с удачной концепцией спикер приводит элитный поселок Гринфилд.
Нельзя сказать, что кризис заметно повлиял на стоимость готовых домов в ликвидных проектах. Даже в самый сложный период продажи в них шли по докризисным ценам, правда со скидками. «Но сейчас коррекция приостановилась, и вряд ли какой-то застройщик предложит дисконт более 10% на готовый коттедж, — отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. — Такую скидку можно отнести скорее к психологическим, чем к реально влияющим на рынок факторам». Мария Шагурина подчеркивает, что если цены на готовые дома в поселке не снижаются, то это означает, что девелопер уверен в стабильном спросе на свои объекты и дальнейшем росте рынка.
Нам грозит дефицит
Специалисты полагают, что повышенный спрос на готовые дома на фоне ограниченного предложения в скором будущем приведет к дефициту. «Постепенно меняется соотношение доли сделок с участками без подряда и построенными коттеджами — сокращается количество первых и увеличивается число вторых, — отмечает В. Яхонтов. — Готовые объекты вымываются с рынка, цены на них начинают расти». Конечно, есть надежда, что в продажу поступят дома в тех поселках, которые были заморожены во время кризиса, но девелоперы сумели решить проблему финансирования и продолжили строительство. Пока таких примеров немного, и предпосылок к массовой разморозке еще нет.
Для того чтобы вновь развернуть работы на площадке, застройщику нужно как минимум получить кредит от банка, поскольку, как уже упоминалось, привлечь средства частных инвесторов сейчас непросто. «На рынке начинают появляться кредиты, но банки предпочитают финансировать небольшие, прогнозируемые проекты. Девелопмент — не самый интересный сектор на сегодняшний день для кредитных институтов», — поясняет Е. Шевченко. Коллегу дополняет М. Шагурина: «На поддержку могут рассчитывать в основном застройщики, имеющие непосредственное отношение к тому или иному банку». «Конечно, загородные проекты могут быть реализованы и за счет средств самого девелопера, — продолжает она, — но с точки зрения ведения бизнеса это не совсем правильно».
Тем не менее эксперты ожидают улучшения ситуации на загородном рынке. Владимир Яхонтов прогнозирует возобновление активного строительства весной. Он считает, что достаточное количество предложения появится в Подмосковье к середине следующего года.
Элитный сегмент
Поселок Барвиха XXI расположен в 5 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Он состоит из 64 коттеджей общей площадью от 800 до 1400 кв. м, расположенных на участках от 27 до 70 соток. В числе объектов инфраструктуры поселка — здание культурно-развлекательного центра, в котором имеются супермаркет, салон красоты, кафе, ресторан. На втором этаже центра — бар с зоной отдыха, сигарной комнатой и бильярдной.
На том же престижном направлении, в 8 км от МКАД находится поселок Барвиха-Хиллз. В нем представлены виллы, дуплексы и клиф-хаусы площадью от 350 до 450 кв. м. Жилые объекты построены с учетом последних достижений мирового индивидуального строительства. Одно из инновационных решений, реализованных в загородной резиденции Барвиха Хиллс, — система подземных коммуникаций. К каждому дому и паркингу ведет подземный туннель, надземная зона полностью пешеходная.
Клубный поселок Evergreen на 15 км Рублево-Успенского шоссе спроектирован известным архитектурным бюро «Проект Меганом». Здесь всего девять вилл площадью от 640 до 1495 кв. м. Крыши домов покрыты газоном, а в центре каждой виллы построен зимний сад.
Поселок Лион расположен на 27-м км Рублево-Успенского шоссе, в стародачном местечке Чигасово, в окружении лесного массива Звенигородского лесхоза. Проектом предусмотрены 50 двухэтажных коттеджей усадебного типа площадью от 450 до 580 кв. м на участках 13 до 30 соток. Дома выполнены с использованием монолитной технологии, стены — кирпичные. Поселок оснащен всеми инженерными коммуникациями. Въездная группа включает административное здание и контрольно-пропускной пункт.
Поселок Lipki Парк находится в 33 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Здесь на территории площадью 20 га запланированы 33 коттеджа, 30 дуплексов и 60 таунхаусов площадью от 200 до 573 кв. м. Площадь придомовых земельных участков — от 7 до 30 соток. Примечательно, что в Lipki Парк еще до начала строительства домов были сданы в эксплуатацию все коммуникации.
Бизнес-класс
Последние таунхаусы предлагают в Барвихе Club (10 км по Рублево-Успенскому шоссе). В поселке представлены площади секций от 287 до 380 кв. м с придомовыми участками от 0,5 до 4 соток. В каждой квартире предусмотрен цокольный этаж с бассейном, сауной и бильярдной, мансарда, зимний сад. На территории поселка имеется торгово-общественный центр с мини-маркетом, фитнес-центром, кафе-рестораном, офисными помещениями, а также детские и спортивные площадки.
Коттеджный поселок Высокий Берег возведен на берегу Истринского водохранилища (55-й км Новорижского шоссе). Архитектор Михаил Хазанов использовал при создании концепции объекта последние тенденции европейского минимализма. В поселке представлены домовладения площадью от 220 до 500 кв. м на участках от 16 соток до 1 га. В числе объектов инфраструктуры — оборудованные пляжи и лодочные станции.
Клубный поселок Маленькая Италия расположен в 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Здесь к продаже предлагают вилетты и виллы — типичные итальянские жилые строения, спроектированные с учетом российских условий строительства и эксплуатации. Площади вилетт (таунхаусы, которые традиционно строят на юге Италии) составляют 245–445 кв. м на участках от 5 до 8 соток. Площади вилл — от 400 до 700 кв. м на участках от 20 до 30 кв. м. В составе инфраструктуры поселка ресторан, магазин, детские площадки. Благоустроена парковая зона, имеется выход к большому озеру.
Олимпийская деревня Новогорск расположена в 6 км от МКАД по Ленинградскому или Куркинскому шоссе. Проектом предусмотрено строительство 120 таунхаусов площадью от 170 до 345 кв. м с собственными участками земли от 2,5 до 5,5 сотки. Также планируется возвести два малоэтажных квартирных жилых дома. На территории Олимпийской деревни Новогорск возведут многофункциональный спортивный комплекс.
Жилой комплекс Павлово находится в 12 км от МКАД по Новорижскому шоссе. В настоящее время приступили к строительству второй очереди на участке площадью около 80 га. Всего на территории жилого комплекса запланировано 368 коттеджей (220 из них находятся в Павлово-1), 71 таунхаус и 8 малоэтажных домов. В непосредственной близости от поселка Павлово имеются многофункциональный ТРК «Павлово Подворье» и Павловская гимназия.
В 25 км от МКАД по Киевскому шоссе расположен поселок Крекшино. Площадь жилой застройки составляет 65 га, на земельных участках от 12 до 22 соток разместятся 352 дома. В общественном центре имеются детский сад, тренажерный зал, бассейн, кафе, аптека, супермаркет. На территории прилегающего лесного массива разбит парк с местами для активного отдыха и развлечений.
Экономкласс
Поселок Акатовские Дачи (63 км по Новорижскому шоссе) рассчитан на 65 домовладений и занимает площадь 17,56 га. Здесь предлагают коттеджи из пеноблоков, облицованные кирпичом, и дерева площадью от 180 до 300 кв. м на участках от 12 до 25 соток. Инфраструктура предусматривает мини-маркет, аптеку, кафе-бар, детскую и спортивную площадки, гостевую автостоянку.
Поселок Волшебная Страна в 67 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Концепция объекта выполнена по мотивам сказки Александра Волкова «Волшебник Изумрудного города». Покупателю предоставляется возможность сделать выбор между участком без подряда, участком с подрядом площадью от 10 до 18 соток, готовым домом и коттеджем под чистовую отделку площадью от 110 до 220 кв. м. В настоящее время в поселке функционируют ресторан, гостиница, детские площадки, планируется открытие медпункта. Все коммуникации проложены, на участки имеются документы о собственности.
Поселок Гагаринлэнд расположен в 145 км от МКАД по Минскому шоссе, на границе Московской и Смоленской областей. Территория поселка составляет 34 га, из них 14 га занимает озеро, вокруг которого 125 участков по 12 соток. Дома площадью от 68 до 200 кв. м, построенные по технологии фахверк, рассчитаны на круглогодичное проживание. Коттеджи сдают с отделкой и оборудованной кухней.
Наталья Монахова
Источник: Недвижимость и цены