Владельцы земельных участков без подряда оказались в непростой ситуации. Многие компании, продающие землю, не выполняют взятые на себя обязательства по прокладке коммуникаций и на неопределенный срок переносят начало работ. Уже сейчас ясно, что в Подмосковье появились коттеджные поселки, которые надолго обречены остаться необитаемыми.
Журнал Metrinfo.Ru продолжает разговор, начатый на прошлой неделе. Тогда эксперты обратили наше внимание на важный признак «паленой» земли – это цена. Дешевизна уже должна насторожить – дело нечисто! Либо вас заставят доплачивать за протяжку коммуникаций, либо не сделают даже этого. («Участки без подряда и коммуникаций: кто будет тянуть газ, воду и электричество – застройщик или покупатель?» ) Сегодня мы поговорим о других аспектах.
Покупка земли - приятная процедура. Многие горожане о ней долго мечтали и вынашивали проекты новых домов, которые когда-то будут построены на своей земле. Для того, чтобы жить в цивилизованных условиях: с дорогами, электричеством, подведенным газом, водой, люди приобретали не просто землю, а участки в коттеджных поселках. По оценке экспертов, в 2009 году в Подмосковье и прилегающих областях участки без подряда предлагались более чем по 100 адресам. Такие предложения гораздо дешевле, чем с договором на строительство, поэтому продажам сопутствовал успех. По данным аналитиков, до 70% сделок на рынке загородной недвижимости за 2009 год, пришлось на участки без подряда.
Но сделка – это только первый шаг к долгожданному дому. Для того, чтобы приступить к строительству, необходимо, как минимум, электричество. Но во многих поселках нет даже столбов, не говоря о прокладке газа и других инженерных сетей. Сейчас люди считают себя обманутыми, ведь когда они платили за землю, были уверены, что в сумму вошли и расходы на прокладку коммуникаций, а с них требуют 200-500 тыс. руб. дополнительно.
Разочарованные собственники земельных делянок, не знают, что предпринять. Самые активные объединяются в Интернет-сообщества, общаются на форумах компаний-застройщиков.
В выигрышных условиях оказались те, кто купил землю в поселках, где начались работы по прокладке сетей. И даже с учетом того, что сроки соблюдаются не всегда, ситуация не кажется безнадежной. Если в дискуссии участвуют и представители застройщика поселка, которые отвечают на вопросы жителей, вывешивают хотя бы примерный график прокладки, то напряжение снимается.
Но есть и ситуации, когда у компаний, по части коммуникаций, что называется «конь не валялся». Вот что пишет один из покупателей: «по моим расчетам застройка поселка растянется лет на 10, пока нет межевания, нет и утвержденного проекта на коммуникации».
Серьезное препятствие для прокладки коммуникаций - состояние продаж в поселках. Во многих компаниях говорят, что начнут прокладку сетей только когда подавляющее число участков будет реализовано. Поэтому другой автор пишет: «смотрел поселок, но чувствую, что там ещё лет пять будут продаваться участки».
В худшей ситуации оказываются поселки, где идет только становление структуры управления, а прокладкой коммуникаций должны заниматься сами собственники земли. Причем люди сами не знают, как это делается. Вот какое сообщение мы прочли на одном из форумов: «Менеджер заявил, что инициативная группа существует! Кто-то прикрепил электронный адрес на столб у дороги вдоль участка и предлагал общаться. Может быть, это и есть инициативная группа?».
Другой покупатель земли пишет, что «представители от собственника земли навязывают свои услуги по прокладке сетей». Однако считает, что выгоднее заниматься коммуникациями без их посредничества «только для этого нужно иметь предприимчивого и умеющего крутиться человека в правлении дачного поселка».
На другом форуме знаток объясняет: «Для земель без коммуникаций большое значение имеет возможность получения технических условий и их потенциальная цена. Нередко цена оказывается столь высока, что покупка дешевого участка теряет смысл. Например, в Истринском районе Подмосковья цена 1 кВт в некоторых местах доходит до $3-5 тыс. В Волоколамском районе при цене сотки сельскохозяйственной земли $500 стоимость 1 кВт оценивают в $2,5 тыс.».
Могут ли покупатели участков без подряда как-то подстраховаться от того, чтобы не оказаться «у разбитого корыта»? Что делать тем, кто уже купил землю в поселках, где обещанных коммуникаций нет? Может ли помочь суд? – об этом журнал Metrinfo.ru расспрашивал у экспертов рынка загородной недвижимости.
Российская Гильдия Риэлторов
Валерий Лукинов, руководитель комитета по загородной недвижимости:
Покупатель должен подписать договор с застройщиком, обязывающий последнего построить в оговоренные сроки (от 1 до 2 лет) инженерную инфраструктуру поселка, с перечислением ее составных частей и мощностей, выделяемых покупателю.
Лучший вариант – чтобы на границе участка был трансформатор с мощностью, необходимой для питания поселка, и газораспределительный пункт, от которого в технических условиях (ТУ) есть разрешение на газоснабжение. Кроме того, будущий поселок должен иметь забор по периметру и дороги по поселку – в плитах или в гравии (в зависимости от обязательств застройщика).
Средний вариант – должны быть получены и выполнены ТУ на электроснабжение и газоснабжение, должна быть в наличии вся проектно-сметная документация по внешним и внутриплощадочным инженерным сетям, договора с подрядчиками по строительству сетей. Желательно - разрешение на строительство!
Худший вариант – обещания менеджера: «Все будет замечательно». Этот вариант я бы не советовал, даже если предложение получено от имени известной компании.
Если люди думают над тем, как им объединиться, чтобы проложить коммуникации, то функцию сбора целевых взносов на это строительство может выполнить созданное из покупателей некоммерческое объединение – некоммерческое партнерство (НП), дачное некоммерческое партнерство (ДНП), товарищество собственников жилья (ТСЖ). Оно может выполнять функции заказчика – застройщика, т.е. привлекать подрядные строительные организации для строительства сетей, либо функции заказчика и технического надзора могут быть переданы специализированной организации.
RCF Capital Trust
Илья Ануров, генеральный директор:
На момент покупки участка без подряда нужно смотреть, в какой стадии находится работа по подведению коммуникаций, насколько полный пакет документов получен девелопером (см. ссылки на наши статьи в конце текста прим. ред.). Важно также оценить, сколько денег уже вложено девелопером в проект. Некоторые компании могут ссылаться на то, что это закрытая информация. Для покупателя это должно стать сигналом призадуматься, прежде чем заключать договор с таким девелопером.
Если же участок уже куплен и в какой-то момент покупатель чувствует, что с подведением коммуникаций есть проблемы, он может, например, потребовать разделения договора на несколько отдельных – на покупку земли и на подведение коммуникаций. Дальше можно попытаться вернуть деньги по тем договорам, где обязательства еще не выполнены.
Если обязательства не выполняются на всех участках поселка, покупателям имеет смысл объединяться и действовать сообща. Таким способом на девелопера легче воздействовать и добиваться от него выполнения своих обязательств.
В случае судебного разбирательства вполне вероятное решение суда – обязать девелопера расторгнуть договор и вернуть покупателю стоимость земельного участка и компенсировать моральный ущерб. Не исключена ситуация, когда девелопер будет затягивать с выплатой денег. Есть риск затягивания судебных разбирательств на годы.
АН «Белые Ветры»
Александр Либов, генеральный директор:
От прямого воровства застраховаться можно, если входить в проекты, где используется прозрачная схема оплаты. Например, организовано дачное некоммерческое партнерство, куда и вносится целевой платеж на коммуникации и иную инфраструктуру.
Суд может помочь не всегда. Часто людям приходится заново собирать деньги на коммуникации. Удачный пример – КП «Две поляны», где новой командой управленцев проложен газ.
Поселок «Окская слобода»
Дмитрий Герасимов, директор по продажам:
При покупке участка обязательно поинтересуйтесь, каковы сроки сдачи проекта, есть ли разрешения, что за компания и давно ли она на рынке. Если у застройщика есть определенный багаж проектов, то он, можно сказать, более-менее надежен, так как административные ресурсы у него наработаны.
Лучше всего покупать землю в организованном коттеджном поселке. Если в первой очереди в домах горит свет, а в кране течет вода, можно быть уверенным, что застройщик без труда подключит все коммуникации и ко второй очереди.
«Велес Капитал Девелопмент»
Антон Щетвин, руководитель проектов:
Застраховаться от неисполнения девелопером своих обязательств по строительству коммуникаций очень сложно. Часто формальный получатель ТУ на мощности, застройщик (девелопер) и продавец – это три абсолютно разных юридических лица, заключение договоров между которыми никак не защищает конечного потребителя – покупателя участка.
Другая сторона той же проблемы – это когда девелопер получает ТУ на подвод сетей сразу на несколько площадок (очередей строительства). И при неравномерном освоении этих площадок, плохо прогнозируемом уровне сделок и привлекаемых от продаж средств, вероятна ситуация, когда полученные технические условия, будут фактически выполнены для одной из площадок, а для другой останутся нереализованными.
Единственная возможность решить проблему – заручиться обязательством девелопера в случае невозможности обеспечить застраиваемый участок центральными коммуникациями в срок, обеспечить участок (стройку) автономными сетями по временной схеме.
Это может быть дизель-генератор для обеспечения светом, септик для организации системы канализации, использование газгольдера для обеспечения газом и использование индивидуальных систем водоочистки для получения питьевой воды при отсутствии централизованной системы водоподготовки.
ОАО «ТрансРегионИнвест»
Мухина Татьяна, руководитель отдела маркетинга:
Подстраховаться можно только имея на руках грамотно составленный договор, прописанные сроки выполнения работ, что бывает крайне редко. С такими документами можно будет отстоять свои права в суде.
Например - договор беспроцентного займа. По нему денежные средства подлежат возврату по требованию покупателя. В случае отказа компанией вернуть деньги, покупатель имеет право обратиться в суд, а также взыскать еще и проценты за пользование денежными средствами, размер которых определяется в соответствии с действующим законодательством.
Гарантией удачной покупкой наши эксперты считают грамотно составленный договор, где прописаны сроки подведения коммуникаций. От этого договора зависят и перспективы судебного дела. Но даже если вы выиграете суд, выбить деньги из ответчика будет сложно.
А для того, чтобы проложить коммуникации самостоятельно (коли так сошлись обстоятельства), то необходимо создавать объединение собственников и действовать сообща. Чтобы не пропасть поодиночке.
Людмила Чичерова
Источник: Metrinfo.ru