Жилье эконом-класса в Москве в идеале должно стоить 2 тыс. долларов за квадратный метр, бизнес-класс – не дороже 5 тыс. долларов – такие цены аналитики рынка считают «справедливыми». Кризис обрушил стоимость метров почти на 35%, но «квадраты» сегодня стоят в два раза дороже и имеют четкую тенденцию роста.
К середине февраля средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 4,12 тыс. долларов, утверждают «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), причем, по их данным, быстрее всего дорожают сейчас панельные и блочные дома. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время квартиры будут подниматься в цене примерно на 1% в месяц.
Следует отметить, что разброд и шатания на рынке жилья, особенно в Москве, продолжаются не первый месяц, а оценки аналитиков наталкиваются на мощное лобби риелторов, которые всячески педалируют тему уже состоявшегося «скачка» и еще большего роста стоимости недвижимости. Например, в агентстве Rway зафиксировали повышение цен в долларах на 1,4% только за прошедшую неделю. Средней ценой риелторы компании называют на вторичном рынке сумму в 6,45 тыс. долларов.
В рублях столичный «квадрат» подорожал за предыдущие семь дней сразу на 0,8% – до 124,8 тыс. рублей, следует из материалов Metrinfo.ru. В «Миан» и «Миэль» говорят о 145 тыс. руб. и 155 тыс. рублей соответственно.
Единственное, в чем оценки риелторов и аналитиков сходятся, так это в определении районов Москвы, где жилье выросло заметнее всего. Сильней всего подорожала недвижимость в Северо-Восточном административном округе столицы (+2,2%), в Северо-Западном (1,9%) и в Центральном (1,7%) округах. Панельные и блочные дома стоят сейчас 4,85 тыс. долларов, отмечают «Индикаторы».
Сильнее всего эконом-класс прибавил на севере и северо-востоке Москвы (1,1–1,3%). Средневзвешенные цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры за неделю, по оценке Rway, выросли на 1,5%, 1% и 1% соответственно, многокомнатные квартиры подорожали на 1,2%.
Что касается так называемой «справедливой цены» за метр жилья, то аналитики IRN считают, что она не должна превышать 2 тыс. долларов за метр в панельных домах. При расчете показателя аналитики ориентировались на платежеспособный спрос. На таком уровне средняя стоимость жилья в Москве была в 2004–2005 годах, а раз все макроэкономические показатели вернулись на пять лет назад, то и жилье должно соответствовать им, отмечают «Индикаторы».
«Может быть, 2 тыс. долларов и есть справедливая цена, но в мире недвижимости, как и в экономике в целом, нет ничего и близко напоминающего справедливость, будь то цены на бензин, «коммуналку» или продукцию АвтоВАЗа, – говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер консалтинговой компании «Т.Р.А.С.Т.» Егор Колыванов. – Сама система строительной индустрии тесно завязана на коррупционную составляющую и могущество чиновников, что вкупе с невероятно высокими процентами банков для строителей делает невозможным достижение какой-либо справедливости в ценовом вопросе. Не следует забывать и об отсутствии доступной ипотеки и крайне низких реальных доходах россиян».
Впрочем, как показал подсчет миллиардных состояний наиболее обеспеченных граждан России, кризис удвоил состояния многих из них, причем отметим, что не только олигархи «прибавили в весе». Согласно данным «Миан», в последние полгода резко вырос спрос на элитные московские квартиры стоимостью до 60 млн рублей. В сегменте бизнес-класса наиболее востребованными оказались двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 80 до 120 квадратных метров и стоимостью 13–18 млн рублей, расположенные в Западном, Юго-Западном или Северном административных округах столицы в пределах Третьего транспортного кольца. В сегменте элитного жилья популярными оказались трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 120 до 180 квадратных метров по цене 35–75 млн рублей, находящиеся в центре и на западе столицы.
По данным агентства, с начала 2009 года средняя рублевая стоимость квадратного метра в бизнес- и элитном сегментах сократилась на 17,3% и 18,1% соответственно.
Он отметил, что спрос на элитное жилье и квартиры бизнес-класса в Москве начал восстанавливаться еще во втором полугодии 2009 года, вдвое превысив показатели начала прошлого года, а наиболее ликвидные объекты продолжают активно раскупаться.
Впрочем, риелторы спешат объявить о повсеместном росте спроса на все типы жилья в Москве. В «Миэль» утверждают, что в январе новостройки эконом-класса подорожали на 10% до 117,6 тыс. рублей за метр.
В бизнес-классе уровень цен практически не изменился – стоимость снизилась лишь на 0,4% и составила 170,3 тыс. рублей за «квадрат», в новостройках среднего класса цены выросли на 1,7% – до 123,6 тыс. рублей за метр.
В компании называют причиной роста так называемый «отложенный спрос».
Пожалуй, действительно доказуемым фактом следует признать рост цен на вторичном рынке жилья Москвы, который фиксируется всеми участниками рынка впервые с осени 2008 года. Средние долларовые цены в январе поднялись на 0,8% до 5,1 тыс. долларов за квадратный метр. Стоимость квадратного метра в рублях выросла на 1,3% – до 155 тыс. рублей. Наибольший рост цен отмечен в сегменте малогабаритных квартир в кирпичных пятиэтажках и жилья бизнес класса в престижных округах столицы.
Повышение цен эксперты объясняют ростом спроса, объемы которого достигли по итогам января показателей конца 2007 года. Объем предложения в январе снизился на 11,5% до 41,1 тыс. квартир.
Согласно обзору агентства «Миан», на вторичном рынке недвижимости Москвы средняя стоимость квадратного метра по итогам января составила 144,8 тыс. рублей (рост по отношению к декабрю составил 1,2%). Вторичное жилье эконом-класса подорожало по итогам месяца на 1,4% – до 153,2 тыс. рублей. Стоимость квартир бизнес-класса увеличилась на 1,1% – до 198,6 тыс., элитного – на 0,5% – до 342 тыс. рублей.
Другим не менее важным показателем для рынка и перспектив его роста следует считать аренду, ставки которой также начали повышаться с января. В «Миэль» отмечают, что спрос на аренду квартир увеличился в январе 2010 года по сравнению с предыдущим месяцем на 34,5%. Наиболее востребованными сейчас являются квартиры со стоимостью аренды от 750 до 1 тыс. долларов в месяц – на них пришлось порядка 39% всего спроса. 61,5% от общего спроса пришлось на однокомнатные квартиры и 29,5% – на двухкомнатные.
В нем сообщается, что предложение квартир в январе 2010 года продолжало снижаться и уменьшилось по сравнению с декабрем предыдущего года на 5,5%.
Арендная стоимость однокомнатных квартир снизилась в январе на 1,76%, двухкомнатных – выросла на 2,8%, трехкомнатных – выросла на 6,17%, сообщают риелторы.
Максим Денисов
Источник: Взгляд