На вторичном рынке центральных районов Петербурга стоимость жилья в первый месяц 2010 года «вела себя» по-разному – в Петроградском и Центральном районах росла, в Адмиралтейском и Василеостровском – падала. При этом количество выставляемых объектов снижалось во всех районах без исключения.
Средняя цена квадратного метра в Адмиралтейском районе снизилась с 87,6 тыс. до 86,6 тыс. руб. На Васильевском острове падение еще больше: в декабре жилье продавали по 92,6 тыс. руб. за кв. м, в январе – по 91,3 тыс. руб. Петроградский район «подрос» незначительно – со 102,2 тыс. руб. за кв. м до 102,9 тыс. руб., Центральный – со 100,3 тыс. до 101,1 тыс. руб. за кв. м.
Число предложений на продажу снизилось во всех районах, максимальный спад – в Центральном районе, где от 2 025 декабрьских квартир в январе осталось 1 829. В Петроградском районе в последний месяц 2009 года предлагали 1 029 объектов, в январе текущего – 992, на Васильевском острове – 1 139 и 1 016 соответственно. В Адмиралтейском районе в листингах января – на 38 квартир меньше показателя предыдущего месяца (926 и 888 соответственно).
В центральных районах города преимущественно предлагают жилье в домах старого фонда с капитальным ремонтом: в Адмиралтейском районе – 54,2% от общего объема предложения, в Центральном – 50,7%, на Васильевском острове – 22,9%, на Петроградской стороне – 26,8%. В Василеостровском районе весомую часть предложения занимают квартиры в кирпичных домах – 41,6%, в Петроградском районе доля таких вариантов составляет 28,2%, а в Адмиралтейском и Центральном – меньше десятой части (7% и 9,7% соответственно). Квартиры в панельных домах предлагают лишь в Василеостровском районе, при этом новая панель занимает 7,5% предложения, а старая – 3,2%. Сделки с объектами старого фонда без капитального ремонта также распространены в центре: в Адмиралтейском районе это 35,5% предложения, в Петроградском – 38,2%, в Василеостровском – 16,9%, в Центральном – 36,8%. Предложение жилья в сталинских домах незначительно – от 2,6% в Центральном до 7,8% в Василеостровском.
Основная часть предложения приходится на двух- и трехкомнатные квартиры. Двухкомнатных в Адмиралтейском – 32,4% и в Василеостровском – 30,3%. В Петроградском и Центральном районах – чуть меньше, 25% и 27,5% соответственно. Трехкомнатные объекты занимают больше трети предложения: в Адмиралтейском их 33,2%, в Центральном – 34,9%, В Василеостровском – 36,8%, в Петроградском – 35,3%. Незначительна доля предлагаемых однокомнатных квартир в Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах – 9,4%, 6,3% и 7,5% соответственно. А на Васильевском острове она достигает 18%. Апартаменты с числом комнат не менее четырех представлены достаточно широко.
В Адмиралтейском районе четырехкомнатные квартиры составляют 14,6% предложения, В Василеостровском – 11,1%, в Петроградском – 18,5%, в Центральном – 17,5%. Квартиры свыше четырех комнат в среднем имеют долю в предложении 10–13% в каждом из районов.
Однако спрос на большие квартиры невелик. Анализ запросов показывает: наибольший интерес вызывают не квартиры, а комнаты. Самый популярный объект у потенциальных покупателей в центре Петербурга – комнаты в Центральном и Василеостровском районах, стоимость которых составляет в среднем 1,3 млн руб. За комнату в Петроградском покупатели готовы отдать 1,6 млн руб. Также респонденты склонны рассматривать варианты покупки комнат в Адмиралтейском и Центральном районах за 1,5 млн руб. Вариант квартиры в рейтинге покупательского спроса только один – однокомнатная на Васильевском острове за 2,9 млн руб.
В сегменте трехкомнатных квартир – самых массовых с точки зрения предложения – наиболее дорогие объекты располагаются в Петроградском районе. Квадратный метр в кирпичном здании стоит в среднем 125,9 тыс. руб., в сталинских домах – 98,8 тыс. руб., в объектах старого фонда с капитальным ремонтом – 90,9 тыс. руб. за кв. м, без ремонта – 88,7 тыс. руб. В Центральном районе «квадрат» в кирпичном доме обойдется в 119,1 тыс. руб., в сталинках и домах старого фонда с капремонтом – по 104,6 тыс. и 99,6 тыс. руб. за кв. м соответственно. Старый фонд без ремонта продают по 94,6 тыс. руб. за кв. м. На Васильевском острове представлены панельные дома: квадратный метр в старой панели предлагают за 73,6 тыс. руб., в новой панели – за 79,8 тыс. руб. В старом фонде без капремонта жилье можно купить по цене 78,9 тыс. руб. за кв. м, а с ремонтом «квадрат» обойдется уже в 88,3 тыс. руб. Квартиры в сталинских домах продают по 91,7 тыс. руб., а в кирпичных зданиях – по 99,3 тыс. руб. за кв. м. В Адмиралтейском районе старый фонд с капремонтом выставляют на продажу по 85,3 тыс. руб. за метр, квартиры в кирпичных домах предлагают за 82,3 тыс. руб. за кв. м. Примерно столько же стоит квадратный метр в старом фонде без ремонта – 83,7 тыс. руб. Самый доступный вариант – сталинские дома, где жилье можно купить по 76,4 тыс. руб. за кв. м.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН:
– Центральные районы традиционно являются престижными и востребованными у покупателей. Недвижимость здесь приобретается как для собственных нужд, так и в инвестиционных целях. Конечно, кризисные явления прошлого года повлияли на число сделок и в центре города. Однако, несмотря на общее падение платежеспособного спроса, востребованность ликвидных объектов по адекватным ценам в Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Петроградском районах все же была устойчивой.
Перед Новым годом произошел всплеск покупательской активности, затем, после праздников, отмечалось некоторое снижение, но к концу января спрос установился на среднем уровне. Время экспозиции объектов заметно сократилось – до двух-четырех месяцев. Для сравнения, в прошлом году средняя продолжительность экспозиции объекта составляла шесть-восемь месяцев.
В начале года был зафиксирован заметный выброс жилья на продажу, прошло достаточно много сделок. В январе 2010 года предложение в центральных районах Петербурга увеличилось за счет вывода на рынок инвестиционных и дефолтных квартир. В общем объеме предложения квартир большую часть занимает жилье старого фонда. Однако если рассматривать качественный состав реальных сделок, то больше половины объектов – квартиры в новостройках. Это объясняется более гибкой ценовой политикой, которой придерживаются владельцы подобной недвижимости.
Цены реальных сделок в центральных районах установились на уровне 120–160 тыс. руб. за кв. м. Однако достаточно велика доля квартир, переоцененных владельцами: на продажу выставлено много объектов стоимостью 200 тыс. руб. за кв. м и дороже. Разрыв рекламных цен и цен покупки составляет в среднем 30–40%.
Оксана Колганова
Источник: БН.ру