В начале года некоторые специалисты отметили падение рынка аренды, особенно в сегменте комнат. И все же комнаты остаются достаточно востребованным товаром на петербургском рынке найма жилья.
Сегмент жилой аренды всегда был, есть и останется одним из самых чувствительных в сфере недвижимости. Новые тенденции здесь возникают чуть ли не каждый квартал и исчезают при самых незначительных изменениях экономической обстановки в целом и материального благосостояния потребителей в частности. Затянувшееся ожидание «дна» кризиса и традиционный январский мертвый сезон внесли свои коррективы в картину дня: рынок аренды «просел», а некоторые специалисты стали поговаривать о невостребованности ряда объектов, в частности комнат. Падение ставок позволило некоторым нанимателям сменить комнаты на небольшие квартиры, а часть арендодателей по этой же причине на время увели объекты с рынка – до лучших времен.
Из наблюдений за рынком
Первыми о падении интереса к комнатам сообщили специалисты агентства «Петербургская Недвижимость». По словам старшего менеджера отдела аренды Вероники Сурниной, в начале 2010 года на городском рынке найма жилья, особенно в сегменте комнат, произошло заметное сокращение спроса и предложения. «Упавший спрос и снизившаяся до 6–10 тыс. руб. стоимость аренды комнат привели к тому, что владельцы объектов в этом сегменте сейчас предпочитают закрывать свои помещения до лучших времен, а не сдавать их. Еще один фактор – упавшая цена аренды однокомнатных квартир – привел к тому, что бывшие наниматели комнат еще в середине прошлого года переехали в однокомнатные квартиры», – объясняет она.
С этим наблюдением в целом согласен менеджер по аренде агентства недвижимости «Север» Никита Кириллов. По его мнению, в последний год на петербургском рынке аренды появилась новая тенденция: частичная смена целевой аудитории в сегменте комнат. «Более-менее состоятельные граждане – в результате падения ставок аренды на все объекты – смогли позволить себе переехать в недорогие однокомнатные квартиры. Однако их место заняли приезжие из других регионов, обитатели общежитий и т. д. Они с удовольствием снимают недорогие комнаты от 6 тыс. руб. в месяц. Поэтому спрос на аренду комнат и не упал. Всегда есть люди, которые могут снимать только такие помещения», – говорит господин Кириллов.
Таким образом, этот сегмент петербургского рынка аренды избежал серьезного застоя. По словам специалистов отдела аренды агентства недвижимости «Бекар», с начала года спрос на аренду комнат не падал ниже обычных для первого квартала показателей.
Генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев и вовсе отмечает повышенный, на протяжении всего 2009 года и в начале 2010-го, интерес арендаторов к комнатам: «Денег у людей по-прежнему не очень много, а наем комнат стоит относительно недорого – до 10 тыс. руб. в месяц. За эту сумму на рынке сейчас можно найти вполне приличные варианты. Поэтому граждане очень активно снимают такое жилье. Риэлторы также реагируют на ситуацию: например, наше агентство раньше комнатами практически не занималось, а теперь мы с ними активно работаем». Многие риэлторы подчеркивают, что стабильный спрос на комнаты наблюдается в Северной столице с конца 2008 года, то есть с самого начала кризиса. «Если сравнивать с докризисными временами, можно сказать, что спрос на аренду комнат в городе понизился. Но если брать последние три-четыре месяца, то ни спрос, ни предложение комнат в Петербурге не падали», – считает исполнительный директор агентства «ЮРИНФО-Недвижимость» Николай Лавров.
Без переездов
Поддерживает спрос на комнаты и невысокий уровень благосостояния большинства петербуржцев. Именно по этой причине не все арендаторы комнат смогли в последний год переехали в отдельные квартиры, даже ввиду дешевизны последних. Так, генеральный директор агентства недвижимости «Магазин квартир» Эдуард Гоголев заявляет, что стоимость некоторых однокомнатных квартир в кризис действительно упала до недавней стоимости комнат. «Но все-таки разница в цене на эти объекты продолжает оставаться существенной. Граждане, у которых есть 12–14 тыс. руб. в месяц на аренду, будут снимать квартиру. Но те, кто может выделить на наем жилья только 6–7 тыс. руб., будут и дальше снимать комнату. В Петербурге перманентно существует категория граждан, которые готовы и могут снимать только комнаты. И число их в последний год заметно не менялось», – уверен господин Гоголев. «Комнаты и квартиры сейчас действительно стоят относительно дешево, но нельзя сказать, что они очень сильно упали в цене, – добавляет Николай Лавров. – Нельзя также сказать, что арендаторы комнат активно переезжают в квартиры. Комнаты все-таки снимают и по 5–6 тыс. руб. в месяц, а арендная ставка на квартиры начинается от 10 тыс. руб. Поэтому эти две категории жилья друг друга не перекрывают».
Еще одно обстоятельство, препятствующее массовой миграции временных жильцов из комнат в квартиры, – принципиально разный портрет квартиросъемщиков этих категорий объектов. «Квартиры снимают, как правило, люди семейные, с хорошим стабильным доходом. А комнаты могут позволить себе студенты, приезжие, одинокие граждане с низким доходом и т. д. Так что уровень достатка и социальный портрет у этих категорий граждан совершенно разный», – констатирует господин Лавров.
Предложение остается
Специалисты отмечают еще одну закономерность, влияющую на рынок аренды. «Одновременно спрос и предложение падать не могут. Если снижается спрос на аренду, предложение обычно растет, и наоборот», – поясняет Николай Лавров. Это подтверждается практикой – риэлторы не видят заметного уменьшения объема предложения в сегменте комнат. «Не могу сказать, что собственники стали менее охотно сдавать свои объекты в аренду. Если у человека есть свободная жилплощадь, какой смысл ей пустовать? – недоумевает Эдуард Гоголев. – Сдавая помещение в аренду, собственник получает от этого хоть какой-то доход. А если он слишком долго держится за старые арендные ставки, надеясь получить лишнюю тысячу рублей, то потеряет за несколько месяцев простоя объекта гораздо больше денег, чем сможет выиграть во время торга».
То есть рост предложения объясняется частичным падением спроса на аренду, а также появлением нового предложения, ранее в листингах не выставлявшегося. По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» и Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», значительное уменьшение объема предложения фиксировалось только в августе (–6%), когда с рынка традиционно уходят сезонные варианты временного жилья (так называемое жилье на лето). Также предложение сократилось в ноябре (–2,7%) и в январе нынешнего года (–17%) – это самое крупное падение с начала 2009 года. Специалисты связывают этот феномен с окончанием года, когда на рынке аренды традиционно перезаключаются договоры и многие собственники закрывают свои объекты для проведения в них планового ремонта.
Также многие наймодатели используют первый месяц нового года для переоценки ситуации на рынке и корректировки арендных ставок на будущий год. Это подтверждают и данные ГСН «Квартирный Вопрос»: уже в феврале объем предложения в данном сегменте рынка аренды вырос на 9,3%. Таким образом, на конец февраля предложение по сдаче комнат в Петербурге составило 4,7 тысячи объектов.
Наибольшее количество комнат нанимателям уже много лет подряд предлагает Центральный район – 12,9% от всего объема сдаваемых помещений. На втором месте прочно обосновался Невский – в феврале в нем было представлено 10,8% всех предложений аренды комнат. Далее следует Выборгский, в котором сконцентрировано 9,8% вариантов.
Платежеспособный спрос в целом совпадает с тем, что могут предложить квартиросъемщикам наймодатели Петербурга: 12,3% нанимателей, обратившихся в «Квартирный Вопрос», хотят снять комнату в Центральном районе города. На втором месте – Выборгский, который интересен 10,2% потенциальных жильцов. На третьем месте – Невский (10% запросов на аренду комнат).
Цены
Стоимость аренды комнат в коммуналках, наряду с объемом предложения, также неуклонно росла на протяжении последних шести месяцев – на 0,5–3% ежемесячно. Такие данные приводит Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос». Тенденция незначительного повышения арендных ставок прервалась только в декабре, когда цены понизились на 0,6%. Но уже в январе, благодаря заметному сокращению объема предложения, стоимость найма немного подросла – на 0,12%. В итоге к концу февраля средняя арендная ставка на петербургском рынке аренды комнат составила 8,2 тыс. руб. в месяц.
Самые дорогие комнаты традиционно предлагают в Центральном районе города. Съем таких помещений обойдется нанимателям в среднем в 8,9 тыс. руб. в месяц. Второе место занимает менее фешенебельный Петроградский район. Комната в этой части города обойдется постояльцу в 8,7 тыс. руб. в месяц. В Адмиралтейском районе стоимость аренды также приближается к 8,7 тыс. руб. в месяц. Немного отстает от тройки ценовых лидеров Василеостровский – на его территории комнату можно снять в среднем за 8,6 тыс. руб. в месяц. Ну, а самая низкая средняя ставка в феврале зафиксирована в Красносельском районе Петербурга – 7,2 тыс. руб. в месяц за съем комнаты.
Несмотря на весеннюю активизацию рынка, существенного повышения арендных цен в ближайшее время риэлторы не ждут. По мнению большинства специалистов, это произойдет не раньше конца апреля – начала мая. Согласно прогнозам к концу лета аренда комнат подорожает не больше, чем на 10–15%. Повышение ставок будет не слишком заметным, так как на слабом посткризисном рынке не все объекты будут синхронно повышаться в цене.
Ольга Мурашко