Общеизвестно, что чем ближе дом к завершению, тем дороже квартиры. В свое время на этой почве даже вырос своеобразный бизнес: покупаем «котлован», дожидаемся окончания строительства и оформления собственности, а потом продаем – уже, понятно, по совершенно иной цене. Кризис немного сместил акценты, но суть осталась неизменной: «квадраты» дорожают по мере приближения финальной стадии.
Шаг за шагом
«Процесс появления здания можно разделить на два этапа: подготовительные работы и собственно строительство, — говорит Елена Максименкова, заместитель генерального директора инвестиционной компании «МГСН». К первому относятся действия, которые можно назвать «бумажными». Создается проект, затем он и сопутствующая документация согласовывается и утверждается в инстанциях. С местными властями подписывается инвестиционный контракт, согласовываются технические условия, урегулируются земельные отношения. Обычно этот этап длится год-полтора – хотя многое зависит от «пробивных способностей» застройщика и глубины его «дружбы» с администрацией.
На втором этапе активная деятельность разворачивается на месте. Сначала происходит подготовка площадки. Затем роется котлован. Следом идет так называемый нулевой цикл — строительство подземной части дома. Затем частичное возведение «коробки» – примерно до пятого этажа. Потом – полное завершение «коробки». Далее — внутренняя отделка. Каждая стадия занимает от одного до нескольких месяцев. Кроме того, Госкомиссия, принимающая дом, никогда не подпишет соответствующие акты, пока участок вокруг не приведен в порядок. Соответственно, следующей фазой становится благоустройство территории – вывоз мусора, озеленение и т.п. Следом – уже упоминавшаяся сдача ГК. Далее – заселение. Потом – оформление квартир в собственность. Причем последние два пункта не перепутаны. Оформление в собственность – дело трудное, длится оно в среднем 1,5-2 года. Люди успевают вселиться и сделать ремонт – а бюрократическая «колымага» все еще трясется по каким-то чиновничьим ухабам.
Какой рост – чистый?
Очевидно, что на каждой стадии стоимость квартиры увеличивается. Однако построить четкий график, учитывающий малейшие нюансы (перешли от «нулевого цикла» к «частичному возведению коробки» — цена подросла на 3%) не получится. Сразу возникает вопрос: что с чем сравнивать? Разные ЖК, находящиеся на различных стадиях готовности? Но не строят в Москве и области столько, чтобы на рынке одновременно находилось достаточное для корректного анализа количество домов. К тому же абсолютно одинаковых объектов не бывает. Они обязательно будут отличаться — к примеру, местоположением. Сравнивать каждый ЖК с самим собой — просто в разное время? Тоже не лучший вариант: цены меняются в зависимости от множества факторов. До лета 2008-го они постоянно росли, и если за год квартиры в каком-то комплексе подорожали, к примеру, на 50%, как понять, что обусловлено здесь общим ростом стоимости жилья, а что – продвижением строительства?
Доктор кризис
В одном эксперты безусловно согласны: из-за кризиса картина изменилась и доходность «строительных спекуляций» упала. Масштабы, правда, называют разные. «До 2008 года ценовая разница в начале и конце продаж достигала 35-50%, — говорит Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Сегодня она укладывается в 20-25%». Более радикально настроен Сергей Власенко, генеральный директор компании «CENTURY 21 Мегаполис-Сервис». По его мнению, степень готовности сегодня влияет не столько на стоимость метра, сколько на объемы и темпы продаж: «Цены на разных этапах примерно одинаковы, но в домах, сданных ГК, продажи идут значительно более активно, чем в незавершенных корпусах тех же комплексов».
Причина, говорит эксперт, состоит в том, что до кризиса существовал серьезный разрыв в цене между первичным и вторичным рынком в пользу последнего – продав хрущевку, человек мог приобрести новостройку побольше плюс оставались деньги на ремонт. Сегодня так не выходит, да еще добавились риски недостроя. В общем, люди готовы на «котлован» только при условии существенного дисконта – порядка 50%. Компаниям такие запросы не по нраву. Вот и получается, что реальные продажи начинаются ближе к ГК… Впрочем, это точка зрения лишь одного из аналитиков. Все его коллеги считают иначе: зависимость цены от степени готовности дома сохраняется.
Обоснованные опасения
Обнаружились и другие последствия влияния кризиса на динамику стоимости. До 2008 года, говорит А. Ржавский, максимальное удорожание приходилось на моменты заметного роста дома – возведения его наземной, видимой часть. Сооружение «коробки» прибавляло минимум 15%. Сегодня большинство людей интересуются почти или совсем готовыми домами, интерес к незавершенным объектам проявляют не более 20%. «В настоящее время наибольший прирост стоимости (8-10%) происходит при сдаче дома Госкомиссии, — отмечает А. Ржавский. – А до того при переходе от одного этапа к другому суммарное повышение составляет не более 5-7%». Е. Максименкова рисует несколько иную картину. По ее словам, пик интереса приходится на завершение монтажных работ корпуса и начало внутренней отделки. Но это, можно сказать, детали – главное, что продажи на начальном этапе практически отсутствуют.
…Тем не менее свои резоны приобретать жилье именно на ранней стадии сохраняются. Причем дело не столько в цене, сколько в возможности отхватить самый интересный вариант. «Поначалу выбор максимален, — напоминает Елена Голубева, управляющий директор компании «Хирш-Россия». – Потом нужная вам квартира может уйти. Поэтому если у вас достаточно крепкие нервы и вы уверены, что застройщик выполнит свои обязательства, стоит присмотреться к только что стартовавшим проектам».
Место и класс имеют значение
Приведенные выше данные – средние, характерные для московского экономкласса. В других местах и сегментах все похоже, но несколько иначе. Так, отмечает А. Ржавский, в столице доверие к застройщикам заметно выше, поскольку замороженных строек здесь значительно меньше. Как результат, в области люди проявляют повышенное внимание к степени готовности дома. Эксперт добавляет, что причина проблемы сейчас уже ушла – большинство строек возобновлено. Но покупатели все еще неохотно приобретают жилье на самых ранних стадиях – «по инерции».
Другое отличие диктуется категорией недвижимости. Покупатели экономкласса, извините за тавтологию, самые экономные, поэтому они даже в кризис согласны на «котлован». Бизнес-клиенты уже менее стеснены в средствах – они готовы подождать и заплатить больше, но убедиться, что объект все же будет завершен в разумные сроки. И, наконец, покупатели элитки, отмечает Е. Максименкова, как правило, вообще не интересуются начальным этапом. Здесь важны такие моменты, которые можно выяснить только после окончания строительства – например, насколько живописным окажется вид из окна.