На рынке недвижимости на формирование цен на жилье влияет ряд ценообразующих факторов. Но, по мнению экспертов, наиболее значимые из них - это социально-экономические, которые отражают состояние нашей экономики и благополучие населения.
Рост доходов населения
Немаловажный фактор, но для глубокого анализа неподходящий. Почему? Доходы – статистический показатель, который охватывает всех жителей определенного региона в целом. Этот показатель усредненный, не отражающий действительность, поскольку нет данных о доходах различных слоев населения.
Поэтому сказать однозначно, что доходы населения растут, но жилье, почему-то не приобретается, нельзя. Да, по статистике доходы растут, но в большей степени у тех, кто уже имеет жилье на Рублевке.
Для основной же массы населения, по всей видимости, темпы роста цен намного опережают доходы. А вот провести анализ насколько – невозможно, т.к. доступ к такой информации (если она и имеется) проблематичен.
Состояние отечественной экономики
Здесь можно сказать одно – резкий спад экономики неизбежно приводит к снижению цен. Но…
В кризисных ситуациях граждане ищут уверенность и стабильность и, как правило, находят ее в приобретении недвижимости. Появляется спрос, а соответственно растут цены.
Т.е. кризисные ситуации – переломный момент в экономики, после чего начинается ее подъем. В этом случае у людей, даже уже имеющих недвижимость, появляются новые возможности, соблазны, интересы. Поэтому инвестиции в жилье увеличиваются.
Культурная и трудовая миграция
Очень многие в настоящее время устремляются в крупные города. Причин этому предостаточно: наличие рабочих мест, возможность образования, науки, карьерного роста и т.д. Значительная часть переселенцев, уже имеет необходимые средства для покупки жилья. Другая часть надеется приобрести жилье с помощью кредитования. Все это довольно мощные пружины, дающие толчок росту цен, но в основном на малогабаритное, сравнительно недорогое жилье.
Большую роль на увеличение спроса и цен играют муниципальные и государственные программы льготного кредитования.
Однако ужесточение условий кредитования и замораживание таких программ неизбежно приводит к стагнации рынка недвижимости.
Недостаток альтернативных предложений выгодного размещения капитала
В силу благоприятных обстоятельств у Вас появились свободные деньги. Приятно, спору нет. Но куда их разместить, чтобы они, по крайней мере, не обесценились. Купить золото, положить под матрас или на депозит? Приобрести недвижимость или землю? Вот в принципе и все доступные простому обывателю предложения.
Понимая, что риск обесценивания денег ох как велик, а цены на недвижимость в перспективе все равно будут повышаться, многие приобретают жилье, чтобы потом сдавать его в аренду. Вот такой своеобразный бизнес и подобные потоки инвестиционнно-спекулятивного капитала естественно способствуют росту цен.
Изменение статуса микрорайона
Повышение статуса микрорайона, связанное с открытием новых станций метро, окончанием строительства жилых массивов, которые становятся благоустроенными и обжитыми, – серьезное основание для удорожания жилья.
Здесь зависимость прямо пропорциональная. Любые изменения (положительные или отрицательные) непременно повлияют на уровень цен.
Естественно, что при всех равных условиях, квартира в благоустроенном микрорайоне, где хорошая транспортная доступность, экология, много детских учреждений, зеленых насаждений и т.д., будет стоить процентов на 20-25 дороже, нежели в неблагоустроенном.
Низкие объемы строительства
Для каждого человека важно иметь крышу над головой, а недостаточные объемы строительства малогабаритного жилья, пользующегося наибольшим спросом, не могут удовлетворить потребности всех желающих.
Не найдя нужного жилья в новых домах, граждане зачастую вынуждены покупать устаревшее. И это приводит к парадоксу – цены на такое морально и физически изношенное жилье растут (поскольку имеется немалый спрос) и выходит, что квадратные метры старого жилья в хрущевке по цене равносильны новой квартире в домах эконом-класса.
И, хотя о разнице в качестве говорить и не стоит, но…сказывается разница в конечной цене (из-за площади квартир). Например, 2-х квартира в хрущевке обойдется тысяч на 20-25 дешевле, чем такая же в новом доме. А это, согласитесь, для многих решающий фактор.