Известно, что каждый девелопер передает в пользу властей, выделяющих ему землю, часть квартир — 5, 20, даже 50%. Причем получателю совершенно неважно, какого класса и стоимости будет жилье. Под социальные нужды пригодятся квадратные метры и бизнес-, и даже премиум-категории. Другой вопрос — кто их получит.
Ох ты доля, моя доля
Участок под строительство девелопер приобретает на торгах либо власти находят иной вариант. Но взамен требуют процент от будущей прибыли — причем обычно не в денежном выражении, а в квартирном. Количество квадратных метров, передаваемых в городскую или федеральную собственность, определяется в законодательном порядке. С застройщиком заключается инвестиционный контракт, где написано, что в зависимости от расположения, типа дома и различных обременений, налагаемых на девелопера, доля города может составлять столько-то метров или столько-то квартир. В экономклассе это обычно не более 15-20%, в сегментах повыше — до 50%. Для сравнения, в Подмосковье за свободный участок администрация взимает 5-20% в зависимости от района. «При сооружении объектов высокой классности часто полученный объем квадратных метров обменивается на соразмерный по стоимости в новостройках экономкласса, — говорит Андрей Блажко, генеральный директор компании «Домостроитель Юго-запад». — Но это лишь в том случае, если инвестор помимо жилья обязуется возвести и передать городу и некоторые социально-бытовые объекты».
Дом туда, подъезд сюда…
«За годы существования в нашей стране рыночных отношений сложился четкий механизм распределения, — рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер-Москва». — После завершения проектировочных работ власти и застройщик подписывают предварительный протокол, где указывается доля жилых и нежилых площадей, которые будут переданы городу. А уже на основе этого договора составляется инвестиционный контракт». В нем указывается не только точное число квадратных метров, но и какие именно квартиры передаются — на каких этажах, с каким количеством комнат, машино-мест. Словом, в деталях перечисляются качественные характеристики.
Естественно, чтобы удовлетворить потребности разных слоев населения, город подбирает наиболее востребованные и недорогие объекты. «Что именно попадет в долю города, зависит от его потребностей, — говорит А. Блажко. — Если необходимо жилье для людей с ограниченными двигательными функциями, в перечень включаются квартиры на первых этажах». При расселении ветхого фонда предпочтения складываются в пользу небольших квартир — однушки размером 38-42 кв. м, двушки по 52-60 кв. м, трешки по 60-70 кв. м. Опытный застройщик заранее продумает задачу формирования однородной социальной среды. В одном и том же комплексе коммерческие метры для реализации на свободном рынке могут быть сосредоточены в отдельных корпусах, а под социальное жилье сооружается особое здание, выделяется подъезд или секция.
Лучше помоги материально
Но девелопер может не отдавать ни корпуса, ни секции, и даже ни единой квартиры, если согласится с планом обременения, выдвинутым администрацией и возьмет на себя обязанность сооружения дорог, школ, больниц, ландшафтного обустройства территории. И именно на ту сумму, которая соответствовала бы рыночной стоимости квартир, предназначенных городу. «Как правило, квартиры, передаваемые городу, относятся к экономклассу, — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — В элит- или бизнес-классе застройщик, чтобы при заселении не нарушать однородность социальной среды, может «откупиться» деньгами, на которые власти, уже у других девелоперов, приобретают жилье эконом- или комфорт-сегмента для очередников. Иногда средства тут же вкладываются в новые проекты». А на инвесторов элитного жилья налагаются обременения социального характера.
Как говорит Д. Отяковский, в последнее время «вошло в моду» прописывать долю города в денежном эквиваленте Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов даже утверждает, что «в столице, в отличие от Подмосковья, практика передачи квартир применяется все реже и реже. С середины 2000-х московские власти предпочитают выдавать девелоперам площадки в обмен на денежную компенсацию в качестве доли».
Из барака в пентхаус
Застройщики элитной недвижимости тоже не освобождаются от «дани». Другой вопрос, насколько город готов предоставлять жилье высокой ценовой категории очередникам и социально незащищенным гражданам. Согласитесь, выдавать ордер на квартиру в ЖК бизнес-класса очереднику, который проживает в коммуналке, пусть даже в историческом центре, слишком накладно. В лучшем случае предоставят «остро нуждающемуся» малогабаритку в точечной типовой новостройке экономкласса. Еще памятны те времена, когда город подходил к решению вопроса увеличения «социалки» творчески и продавал полученное элитное жилье либо на аукционах, либо уже по рыночным ценам самому застройщику. Но за последние годы практика взаимодействия властей и застройщиков претерпела коррективы. Сегодня стороны могут договориться об обмене доли города в элит- или бизнес-объекте на квартиры экономкласса в проекте того же инвестора. Естественно, создается комиссия, которая проводит рыночную оценку более качественных площадей, переводит все в деньги, и в итоге получившаяся сумма обменивается на некоторое количество квартир самого низкого сегмента.
Повезет – не повезет?
Порой происходит обмен элитных метров на социально значимые объекты. В свое время некий девелопер приобрел землю между Садовым и Третьим транспортным кольцом под элитную застройку. Но помимо ветхих домов там имелись заброшенный детский сад и старинная церквушка. В результате переговоров застройщику удалось оставить в своей собственности часть довольно дорогостоящих жилых квадратов, а в качестве «отступного» провести реконструкцию храма и возвести под ключ новое дошкольное учреждение. Но опять-таки сегодня подобного не случается, поскольку руководство мегаполиса предпочитает монетизировать свою долю. Впрочем, нельзя утверждать, что власть, как федеральная, так и городская совсем уж «брезгует» недвижимостью высокого качества, да еще в домах с престижным расположением. Под непомерно разросшиеся штаты чиновников всех мастей требуется соответствующая жилплощадь. И чем выше ранг «слуги народа», тем выше его претензии к качеству будущей квартиры. Это полтора десятка лет назад госслужащие и депутаты соглашались на экономкласс в спальных районах. Теперь дураков нет. Крыша над головой требуется высшего уровня и непременно в историческом центре. «Хотя случаются и приятные исключения, — вспоминает Г. Алтухов, — Так, некогда мои знакомые, как и жильцы всего подъезда хрущевской пятиэтажки, получили квартиру большей площади в кирпичном доме бизнес-класса на первой линии Карамышевской набережной».