В загородном поселке класса De Luxe домовладений не так много — 10-30 максимум. Зато проекты отличаются уникальной архитектурой и продуманной инфраструктурой, располагаются на престижных направлениях. Площади приусадебных участков — от 50 соток. Но готовых элитных поселков в Подмосковье мало.

Разношерстная статистика

По данным Penny Lane Realty, в Подмосковье не более двух десятков поселков настоящего «де люкса». Это около трехсот домовладений с уже проживающими собственниками. Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome, учитывая первичный рынок, говорит уже о сотне поселков, где имеются готовые объекты — покупай мебель, вноси вещи и заселяйся. В то же время, оговаривается эксперт, если учитывать все параметры вплоть до качества строительных материалов и происхождения ландшафта (природный, искусственный), то таких поселков окажется не более полусотни. В свою очередь департамент консалтинга и аналитики IntermarkSavills сообщает, что в Подмосковье насчитывается 166 элитных проектов, от класса «бизнес плюс» до De Luxe, причем 135 из них до конца года выйдут на рынок — пока первичный. «На вторичном рынке сегодня около 30 элитных комплексов, построенных в конце 90-х — начале 2000-х, — рассказывает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — Из них 76% расположено на Рублево-Успенском шоссе, где сегодня возник дефицит хороших участков под дорогие объекты. Еще 15% находится на Новой Риге. И только по 3% высококачественных поселков, где можно купить уже обжитой дом экстра-класса, разместились на Минском и Калужском направлениях».

Впрочем, эксперты IntermarkSavills считают, что вторичных предложений гораздо больше, соотношение между вторичкой и первичкой — 55/45%. С этой пропорцией почти согласен Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group: «В настоящее время заселено больше 60% элитных комплексов. Остальные либо строятся, либо сданы, но до конца не реализованы». Однако, предупреждают эксперты, ни на первичном, ни тем более на вторичном рынке в ближайшее время предложений больше не станет. Откуда им и взяться, если в кризис строек практически не затевалось. Назвать можно разве что Madison Park, первый элитный проект от Villagio Estate, стартовавший в октябре на Новой Риге. Почти два года у девелоперов просто не было денег, а те, кто смог удержаться на плаву, предпочитали не рисковать, понимая, что элитная затея за городом — слишком дорогое и рискованное с инвестиционной точки зрения удовольствие.

Главный источник вторички

Направлением, где сконцентрирована практически все вторичная элитка Подмосковья, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков называет Рублевку. Исключение составляют единичные поселки на Дмитровском, Минском, Калужском, Киевском и Новорижском шоссе. Последнее по многим параметрам считается самым перспективным для элитной застройки. Несмотря на молодость, оно удерживает второе место и по выбросу на рынок вторички, которая тут же раскупается. Спрос превышает предложение по нескольким причинам. Во-первых, Рублевка практически в двух шагах. Во-вторых, это скоростная трасса. В-третьих, она считается лесной и водной. Из готовых проектов здесь выделяется комплекс «Резиденции Монолит» — архитектурой, наличием действующей инфраструктуры (школа, ресторан, парковые зоны, искусственный пруд с пляжем, спортплощадки). Но дом в нем купить сложно, поскольку расставаться со своей недвижимостью мало кто желает.

По спросу и уровню цен Новую Ригу быстро догоняет Киевское шоссе, по красоте ландшафтов и концентрации стародачных мест даже превосходящее соперницу. Минское направление со знаменитыми Переделкином и Грибовом, где дома на продажу выставляются крайне редко, тоже притягивает покупателей элитки. Из недавно появившихся здесь поселков интересен «Довиль», спроектированный по образу одноименного французского городка. Жемчужиной проекта, как любят говорить пиарщики и риелторы, является огромный пруд площадью 12 га, по периметру которого и обосновались коттеджи. После прихода в Россию яхтинга началось развитие элитки на Дмитровке. Там появились несколько поселков на большой воде, которые по уровню цен просто невозможно не отнести хотя бы к классу «премиум». Кроме жилья на территории некоторых комплексов (или в непосредственной близости от них) имеются гольф-поля и горнолыжные склоны, что также привлекает состоятельных людей. Подводит Дмитровку лишь тяжелая транспортная обстановка.

Наш ответ Лазурному Берегу

У Андрея Васильева, генерального директора компании «Загородный Проект», свой взгляд на тему элитных направлений: «Их не может быть много — как не может быть много всего, что касается роскоши. Элитной можно считать только Рублевку, где сконцентрировано порядка 90% поселков высшего ценового сегмента. И это оправданно: ни одно другое шоссе не может похвастать таким количеством спортклубов, ресторанов, гостиниц, магазинов с самым различным ассортиментом, от продуктов до автомобилей. На Рублевке свои vip-отделы обустраивают ведущие банки. Тут привлекательный ландшафт, много лесов, Москва-река, редко встретишь грузовик. И пусть трасса иногда перегружена, но отлично освещена и хорошо охраняется. Что касается остальных шоссе, там можно говорить лишь об отдельных элитных объектах». Так что, если задаться целью, можно приобрести жилье и на Рублевке — в Жуковке, например, в Барвихе, на Николиной горе, в «Ландшафте». Много в этих местах не столь известных проектов, дома в которых тем не менее не попадают на рынок, а расходятся «среди своих». Например, «Николино», территорию которого украшает роскошное озеро, а природный ландшафт поражает своей красотой.

«Поселок, где дома часто выставляются на продажу, вряд ли можно причислить к элитным, — объясняет Ж. Лебедева. — В проектах высшей категории редко продаются дома. Та же Рублевка — аналогия Лазурному Берегу. Захотели бы вы расстаться с жильем на Кап-Ферра или близ Сан-Тропе? Думаю, вряд ли. Зато на Новорижском направлении более 300 элитных коттеджей когда-то были куплены с инвестиционной целью, и теперь уже готовые особняки с отделкой все чаще выходят на продажу». Закономерность вторичного рынка заключается и в количестве домовладений в комплексе. «Чем больше коттеджей в поселке высшего сегмента, тем больше появляется вторичных объектов, — говорит Ирина Семенова, эксперт отдела продаж загородной недвижимости Intermark Savills. — Например, на Новой Риге частенько продаются дома и квартиры в таких многоформатных проектах, как «Резиденции Бениклюкс», «Павлово», поселке таунхаусов «Дубровка», МФЖК «Ангелово-резиденции».