Большинство экспертов считают, что после острой фазы кризиса в 2009-м прошедший год был более благоприятным для инвестиционно-строительного рынка России. В Москве с начала года было разморожено порядка 50% проектов. При этом около 70% проектов, приостановленных на стадии проектирования, претерпевают реконцепцию, как правило, подразумевающую снижение класса. В течение года происходило увеличение количества сделок по договорам долевого участия в строительстве.
В столице доля таких договоров составляет, по разным оценкам, не более 30%. То есть до полного перехода застройщиков на работу с дольщиками по такой схеме еще далеко. Порой реализация недвижимости ведется через ЖСК и ЖНК — жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Эти формы также предусмотрены законом №214-ФЗ. На начало 2011 года в столице заключено инвестконтрактов на возведение 40 млн кв. м, значительная часть которых — жилье, однако примерно по половине договоров ничего не делается. В I квартале обновленная столичная администрация проведет ревизию большинства контрактов.
За год в столице проведено около 84 тыс. сделок купли-продажи жилья. Это, несомненно, очень много, но не рекорд, как утверждают большинство СМИ (скажем, в 2003 году было заключено около 91 тыс. сделок). Именно данный показатель позволил многим экспертам говорить о завершении кризиса и восстановлении рынка. В качестве основной причины роста аналитики называют реализацию отложенного спроса. Но такой спрос формируют наиболее обеспеченные домохозяйства страны, которые уже давно решили свои жилищные проблемы на рынке недвижимости экономкласса и в настоящее время приобретают подобные объекты в коммерческих целях. Как правило, эти квартиры сдаются в аренду. Именно поэтому увеличивается доля жилья, которое сдается с отделкой, а также доля ипотечных кредитов в общем объеме сделок.
Согласно предварительной оценке Минрегиона, за 2010 год в РФ построено около 57 млн кв. м против 59,8 млн кв. м в 2009-м. За первые 11 месяцев было сдано в эксплуатацию 43,6 млн кв. м, то есть за декабрь должно быть введено 13,4 млн кв. м, что вполне реально, учитывая аналогичные показатели декабря 2009-го (14,5 млн кв. м). Вместе с тем сам факт, что каждый раз в декабре сдается порядка четверти всего построенного за год жилья, вызывает определенные сомнения в достоверности этих данных. Напомним, что в советские времена пик ввода приходился именно на декабрь. Это объяснялось персональной ответственностью чиновников и партийных работников за выполнение плана по сдаче жилья, результаты которого относились к числу наиболее важных показателей социально-экономического развития страны. Рыночные реформы должны были сгладить (более равномерно распределить) ввод жилья по месяцам. Но этого не произошло, декабрь по-прежнему остается лидером практически в каждом регионе.
В период острой фазы кризиса снижение объемов сооружения жилья оказалось крайне незначительным — в 2009 году возведено всего на 7% меньше (59,8 млн кв. м), чем в 2008-м (64,1 млн кв. м), который с формальной точки зрения был уже кризисным, по крайней мере его последний квартал. В 2010 году планировалось построить и сдать порядка 57 млн кв. м, несмотря на сохраняющиеся трудности с финансированием. Итоговые цифры ежегодных объемов строительства за последние годы (особенно на пике кризиса) и замороженные в то же время проекты заставляют усомниться в достоверности статистических данных. Откуда могла прийти помощь официальной статистике? Здесь необходимо вспомнить так называемую дачную амнистию, в ходе которой должны быть оформлены права на примерно 3 млн участков, часть из них — с постройками. Если допустить, что на каждом дачном участке имеется домик площадью 30 кв. м, это дает прибавку 90 млн кв. м в масштабах страны. Можно предположить, что по дачной амнистии будут зарегистрированы права на несколько десятков миллионов квадратных метров. Понятно, что прибавку можно распределить на несколько лет, регулируя необходимым образом процесс оформления.
Каковы косвенные свидетельства возможности подобного процесса? Прежде всего — рост объемов индивидуального строительства жилья за последние годы в целом по России. Правда, тут есть и другая причина: самостоятельное строительство (в том числе с использованием подрядных организаций) часто оказывается дешевле покупки примерно аналогичного объекта на вторичном рынке. Таким образом, есть основания усомниться в реальности статистических показателей по объему ввода жилья за последние годы. Можно допустить, что практически со времени объявления дачной амнистии реальные показатели были ежегодно меньше на 5-10 млн кв. м.
Основным федеральным документом, в котором обозначены стратегические направления жилищной политики в России, остается федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище» на 2011-2015 годы, предусматривающая строительство за этот период до 375 млн кв. м. Основная задача Программы — увеличить объемы доступного жилья и достичь к 2020 году показателя ввода из расчета 1 кв. м на человека. Доля экономкласса должна составить 60-75% от общего числа возводимых домов. При этом 80% цены должна составлять себестоимость, остальное — маржа девелопера. То есть государство намерено регламентировать доходы застройщика на рынке экономкласса для решения целевой задачи обеспечения граждан жильем.
Для реализации программы планируется внести на рассмотрение в Госдуму изменения в Градостроительный кодекс РФ, отдельные градостроительные акты РФ в части создания условий для развития экономкласса, поправки в Налоговый кодекс. Правительство предусматривает еще одну меру стимулирования сферы сооружения жилья экономкласса: сокращение административных препон. Предусматривается оптимизация процедур формирования и предоставления участков, снижение барьеров при выдаче разрешений на ведение работ, при госэкспертизе. Каждому региону вменяется в обязанность разработать собственную программу жилищного строительства, где необходимо предусмотреть следующие мероприятия:
- упрощение выделения земли под застройку;
- разработку документов территориального планирования;
- обеспечение стройплощадок коммунальной и дорожной инфраструктурой;
- стимулирование создания кооперативов.
Кроме того, каждому региону будет определен плановый показатель ввода жилья, по которому в том числе намечено оценивать эффективность деятельности местных администраций. Всего за пять лет государство потратит на реализацию программы 620 млрд руб., в том числе 291 — из федерального бюджета, 110 — из региональных и муниципальных, 219 — собственные и заемные средства граждан. С учетом частных инвестиций, которые в бюджет программы не заложены, на жилищное строительство должно ежегодно тратиться порядка 2 трлн руб.
В соответствии с требованиями ФЦП «Жилище» за 2011-2015 годы все субъекты РФ обязаны разработать комплексные программы стимулирования развития жилищного строительства. Основные задачи — создать условия для сооружения экономкласса, сбалансировать спрос и предложение на рынке недвижимости, стимулировать развитие государственно-частного партнерства в секторе жилищного строительства, повысить энергоэффективность возводимых объектов. Запланированный Минрегионом процесс защиты региональных программ развития жилищного строительства должен был завершиться в 2010 году, но все еще идет.
Наиболее важными новациями федерального законодательства для реализации ФЦП «Жилище» станут обеспечение девелоперов земельными участками и возможностями подключения к основным инженерным сетям при комплексном освоении территорий. Пока предполагается бесплатно предоставлять участки и подключение к коммуникациям тем застройщикам, которые одержат победу на соответствующих аукционах.
Перспективы увеличения объемов строительства во многом зависят от доступности недвижимости для конечных покупателей, то есть домохозяйств. Общеизвестно, что понятие «доступность жилья» применимо только к экономклассу. Достаточно формальное определение коэффициента доступности содержится в ФЦП «Жилище». В отличие от используемых в мире методик расчета российская учитывает не среднемедианные значения, а средние значения доходов домохозяйств. Это позволяет существенно сгладить ситуацию с доступностью жилья в нашей стране, поскольку, например, в первой половине 2008 года (докризисный период) средние показатели заработных плат были выше аналогичных среднемедианных в 1,4 раза. В кризис эта разница еще увеличилась, поскольку выгодоприобретателями кризиса стал не средний класс. Таким образом, задача создания более корректной методики определения коэффициента (индикатора) доступности жилья весьма актуальна. Отсутствие соответствующих поправок приведет к составлению некорректных перспективных планов по объемам строительства как в регионах, так и на федеральном уровне.
По данным социологических исследований, 60% российских семей мечтают улучшить жилищные условия. При этом для 32% проблема стоит остро и требует решения в ближайшие три года, у 25% жилье находится в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье, согласно официальным сведениям, составляет 1570 млн кв. м. С большой долей вероятности эта цифра выведена следующим образом: 60% домохозяйств х 54 кв. м. В ближайшие годы, несмотря на госрегулирование рынка, в большинстве регионов недвижимость экономкласса будет стоить порядка 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Несложно подсчитать, что жилье окажется доступным в соответствии с общепринятыми в мире критериями, если среднемесячный доход домохозяйства составит не менее 45 тыс. руб. Согласно выборочному обследованию, проведенному Росстатом в апреле 2008 года, этому условию удовлетворяет не более 20% домохозяйств (примерно 10,4 млн). Значительная часть из них решили свои жилищные проблемы на рынке экономкласса в предыдущие годы и могут рассматриваться лишь в качестве инвестора строительства (в том числе коллективного) доходных домов.
Вместе с тем при среднемесячном доходе российского домохозяйства 30 тыс. руб. доступность стандартной двухкомнатной квартиры обеспечивается при стоимости 1 кв. м около 20 тыс. руб. При условии, что застройщикам экономкласса будут бесплатно предоставляться земельные участки и подключение к основным инженерным сетям, а также при нормировании прибыли девелоперов подобная стоимость вполне достижима. Это позволит потенциально привлечь для операций на рынке еще порядка 18% домохозяйств (9,4 млн).
Таким образом, как показывают оценки, только 38% (около 19,8 млн) российских домохозяйств могут улучшить жилищные условия на коммерческой основе при условии, что среднероссийская стоимость недвижимости экономкласса не превысит 20 тыс. руб. за 1 кв. м. Основная доля домохозяйств (62%, 32,2 млн) практически не имеют такой возможности даже при дальнейшем снижении рекомендованных властью цен на треть.
На рынке новостроек Москвы будет постепенно уменьшаться объем предложения, особенно экономкласса. В 2011-2012 годах ожидается дефицит проектов на завершающей стадии, который будет компенсироваться предложением нового жилья в ближайшем Подмосковье. Общий объем ввода в 2010 году составит около 2 млн кв. м, в 2011-м этот показатель может оказаться еще ниже за счет того, что «закладка» новых проектов в 2009-2010-м практически отсутствовала. Ценовая стабильность на первичном рынке продлится как минимум до весны. В дальнейшем вполне вероятно несколько новых попыток ценового наступления, однако, скорее всего, они окажутся безрезультатными, поскольку:
• значительная часть жилья в Москве остается переоцененной, то есть не соответствует платежеспособному спросу большинства домохозяйств;
• высока вероятность второй волны мирового кризиса и, как следствие, — новых кризисов в экономике России;
• федеральная власть и новая администрация города своими инициативами будут способствовать снижению цен.
Возможно, что процесс сокращения стоимости экономкласса (с учетом реальной инфляции) продолжится в ближайшие годы, поскольку объемы запланированного к строительству жилья необходимо будет продавать. Это условие предопределяет продолжение «медвежьей» игры государства на рынке недвижимости экономкласса (на понижение), что должно привести к его большей доступности для большей доли российских домохозяйств.