Своим взглядом на возможность и целесообразность принятия закона об агентской деятельности и способы регулирования риэлторского рынка делится Александр Гиновкер, директор агентства недвижимости «Невский простор», председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике АРСПб и ЛО.
Суета вокруг закона
– Александр Менделевич, сегодня в риэлторском сообществе России и Петербурга идут разговоры о законопроекте об агентской деятельности, который готовится рядом коллег. Каково Ваше отношение к этому проекту?
– К сожалению, никакого проекта я пока не видел, хотя разговоры слышны уже год. Думаю, что дело здесь в отсутствии четкой концепции и внутренней убежденности разработчиков, о чем же должен быть этот закон. Риэлторскую деятельность не обсуждает только ленивый: юристы, нотариусы, чиновники разных рангов, журналисты центральных и не очень телеканалов – все наперебой радеют о правах участников рынка. Говорят, что и слово «риэлтор» себя дискредитировало, и вообще оно непонятно широким народным массам. А вот при Пушкине государственный деятель Шишков говорил, что слово «галоши» надо заменить на «мокроступы».
У непосвященных может сложиться впечатление, что рынок недвижимости в России дик и хаотичен именно из-за отсутствия вышеупомянутого закона. И стоит только призвать «государевых людей» и их сподвижников к рулю в сфере риэлторских услуг, как чудесным образом решатся все наболевшие проблемы.
Счастливые граждане сразу начнут обращаться только в «отрегулированные» по закону агентства и строго соблюдать условия договоров, все просветленные риэлторы (или уже не риэлторы, а кто?) дружными рядами пойдут учиться своему нелегкому ремеслу (куда?). Риэлторов наделят правами в части оперативно-розыскной и банковской деятельности. За это они будут своими кровными заработками отвечать перед клиентами за кристальную чистоту проведенных сделок, изрядно пополнять казну налогами, выполнять фискальные (Росфинмониторинг), отчетные (Росстат) и множество других (еще не знаю каких) государственных функций. Милиция (или уже полиция?) будет жестоко карать «черных маклеров», работающих без благословения, и воцарится справедливая конкуренция. Естественно, сами по себе испарятся всевозможные мошенники…
Мечтать не вредно, но эти мечты означают, что мы не выучили уроки лицензирования, которое в период своего существования (1997-2002 гг.) реально не давало лицензированным агентствам ничего, кроме дополнительных расходов и чиновничьего произвола.
Призываю вернуться, однако, к суровой действительности и вспомнить о реальных, не решенных государством за двадцать лет существования проблемах рынка недвижимости.
– Какие же это проблемы?
Назову лишь основные из них. Не защищены государством права добросовестного приобретателя. Пример – недавно по центральному телевидению прошел сюжет, где семья с детьми купила квартиру, приватизированную на покойника, – естественно, не без участия госорганов. В настоящее время по иску государства семья лишена права собственности, выселена из квартиры и борется за свои права. Пожелаем им успеха!
Двойная бухгалтерия при расчетах по сделкам, что создает серьезную основу для профессионального мошенничества, не говоря уже о налогах.
Несовершенство налогового законодательства в сфере недвижимости.
Фактическое отсутствие доступа к необходимой информации, получаемой из госорганов (архивная справка по форме 9, выписка из ЕГРП, которая в Петербурге иногда получается месяцами).
Противоречие между институтом собственности и правом пользования – пережиток советского времени. Бюрократические издержки защиты прав несовершеннолетних.
Безнаказанная халатность или коррупция в госорганах (выдача недостоверной информации).
Отсутствие гарантий сохранности денежных средств, как при наличных, так и при безналичных расчетах по сделкам.
Длящиеся иногда десятилетиями судебные разбирательства и многое другое.
Думаю, что удалось обрисовать достаточный фронт работ для законотворчества.
Придуманный хаос
– Сторонники закона об агентской деятельности напирают на нынешнюю неорганизованность, хаотическое, непонятное для потребителя состояние рынка риэлторских услуг. Вы согласны с ними?
– Как я уже сказал, хаос на цивилизованной части рынка риэлторских услуг несоизмеримо меньше, чем на рынке недвижимости вообще.
Утверждения о том, что спектр риэлторских услуг не понятен ни клиентам, ни тем, кто эти услуги предоставляет, что нет ни перечня услуг, ни цен, ни ответственности, не соответствуют действительности. Возможно, эти выводы делаются исходя из опыта дальних деревень Северо-Запада и других регионов. Может быть, там ситуация действительно такая. Но если говорить о Петербурге, Москве, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и других крупных городах, то там этих проблем давно нет. Все они были решены в рамках обычаев делового оборота и введения на их основе Национального стандарта и профессиональных стандартов местных ассоциаций риэлторов. Все, кто этого хочет, хорошо представляют себе исполнителя, потребителя, объем, стоимость и порядок оказания риэлторской услуги. Эта информация четко прописана в Национальном стандарте и доступна в Интернете, на сайтах РГР, АРСПб и ЛО. Коллеги, которые, несмотря на свое непосредственное участие в разработках стандартов, «забывают» об этом, наверное, в чем-то лукавят. Кому-то, несмотря на высшее юридическое образование, эти стандарты кажутся слишком сложными.
Можно, наверное, усомниться в том, насколько хороши эти стандарты и основанная на них добровольная сертификация. Конечно, там не все идеально. Но нужно понимать, что эти правила разрабатывались риэлторами на общественных началах, за счет собственных средств, с затратами собственного времени. У нас и законы, которые вырабатываются чиновниками в рамках служебной деятельности и за немалый государственный счет, редко удаются с первого раза.
Поэтому я думаю, что усилия сегодня нужно было бы приложить к тому, чтобы поддерживать и развивать уже достигнутое, а не придумывать с нуля что-то новое. Тем более что система работает: уже около 60 фирм в Петербурге – действительных членов АРСПб и ряд других прошли сертификацию, они ведут свою деятельность в соответствии с Национальным стандартом. Ассоциация риэлторов Петербурга охватывает более половины работающих агентов. Хотелось бы, чтобы продолжалось развитие по этому пути и достигнутые результаты не размывались. Все-таки АРСПб – это одна из сильнейших профессиональных организаций в стране, это уже довольно заметный бренд, 17 лет присутствующий на рынке.
– Значит ли это, что никакие структурные перемены риэлторскому рынку сейчас вообще не нужны?
– Нет, понятно, что развитие необходимо. Если говорить о СРО, то, как известно, СРО может быть двух видов: с добровольным и обязательным участием. СРО на добровольных основаниях – это по сути то же самое, что нынешняя сертификация, только по-другому называется. Основа здесь та же – это обучение специалистов, наличие профессиональных стандартов, страхование ответственности, наличие органа по разбору конфликтов, и все это у нас уже есть.
Что касается СРО с обязательным членством, в силу специального закона, то мы видим, что сейчас творится, например, у строителей и в других отраслях. Это скорее отрицательный опыт. Образовалось поле для злоупотреблений, торговли допусками и просто воровства. Создается множество каких-то карманных СРО, и как только у них в силу отраслевого закона появляется возможность чем-то торговать, они этим пользуются, воспринимая это как собственный бизнес. Естественно, это не идет на пользу рынку. По опыту работы в АРСПб и ЛО мне кажется, что и возможность сведения бюджета для небольшого СРО, основанного на рыночных механизмах, вызывает сомнения.
В целом, я думаю, трудно придумать что-то принципиально новое по сравнению с добровольной сертификацией. Просто потому, что в мире ничего другого нет. Черчилль говорил, что демократия – плохая форма государственного устройства, просто лучше ничего не придумано. Мы тоже не придумали эту систему сами – на развитых рынках мира она существует почти сто лет. Причем во многих странах добровольная сертификация считается лучшим критерием надежности, порядочности, качества обслуживания той или иной компании. Такая сертификация ценится выше, чем документ, выданный государством, – даже с учетом западного уровня коррупции, который на порядки ниже, чем у нас. Добровольная сертификация определяется ФЗ «О техническом регулировании…» от 2002 года. И на сегодняшний день она является наиболее эффективным способом управления качеством работы на рынке, поскольку у потребителя есть выбор, его никуда не загоняют. Здесь же следует упомянуть о международной системе сертификации ISO, которую стараются пройти на платной и недешевой основе многие фирмы, достигшие высокого уровня. Клиент может пойти в уважаемую фирму, имеющую разнообразные регалии и хорошие рекомендации, – тем более что сейчас, в эпоху Интернета и специализированных СМИ, все это легко проверить, потребителю доступно колоссальное количество открытой информации, не то что в начале 90-х годов. А можно выбрать услуги агента, не имеющего такого статуса, – вероятно, это покажется на первых порах дешевле. Люди имеют право выбирать, и каждый выбирает то, что считает нужным, точно так же, как при болезни одни обращаются к врачам, а другие к подпольным знахарям. Это неотъемлемое право потребителя – иметь выбор. Если сейчас руками чиновников, не понимающих специфику риэлторской деятельности, попытаться загнать этот рынок в жесткие рамки, то можно сделать только хуже – весь рынок снова станет черным.
«Кому выгодно?»
– Как Вы думаете, кому выгодно сейчас форсированное лоббирование этого закона?
– Я вижу три причины, по которым может вестись работа над законом. Первая – это желание действительно улучшить ситуацию на рынке риэлторских услуг, но тогда не нужно забывать о 17-летнем опыте работ РГР и АРСПб и ЛО в этом направлении. Вторая – политика и PR в связи с грядущими выборами. И третья: не хочу показаться параноиком, но объективно есть некие силы в смежных с риэлторской областях, которым существование цивилизованного рынка экономически невыгодно (отдельные юристы, отдельные нотариусы, отдельные СМИ, отдельные чиновники). Возможное принятие закона, который только дестабилизирует установившуюся тенденцию перехода к цивилизованному рынку риэлторских услуг, может увеличить их прибыли, однако уменьшит понятность и безопасность рынка для клиента.
– Вы полагаете, что принятие закона может явиться шагом назад?
– Да, я считаю, что принятие закона в существующих условиях, без его широкого обсуждения специалистами и потребителями услуг, – вещь опасная. Более того, известно, что многие, даже неплохо написанные специалистами, законы претерпевали радикальные популистские изменения на стадии последних слушаний в Госдуме.
– А что делает сейчас Ассоциация риэлторов Петербурга для регулирования профессиональной деятельности?
– Мы улучшаем работу Института недвижимости, который сейчас является органом Ассоциации, внедряем реестр специалистов АРСПб и ЛО в Интернете. Он уже работает. Планируем кампанию по продвижению удостоверений Ассоциации, которые должны быть у каждого специалиста. Наличие такого удостоверения говорит клиенту, что, во-первых, специалист получил какое-то, пусть минимальное, обучение в аккредитованном учебном заведении. А во-вторых – что он работает в определенной фирме. За ним стоит руководство фирмы-члена Ассоциации, которому можно позвонить, пожаловаться и т.д. Для разрешения серьезных конфликтов есть Комиссия по правам потребителей. Кстати, думаю, что скоро эти удостоверения мошенники начнут подделывать.
Бытует вопрос: кто должен подвергаться регулированию на риэлторском рынке: компании или частные лица? Лично я здесь никакого вопроса не вижу. Любой гражданин в нашей стране, если он хочет заниматься предпринимательской деятельностью, имеет несколько законных путей. Можно создать либо юридическое лицо – чаще всего ООО, либо ЧП (ПБОЮЛ). Все эти формы работы на рынке законны, и каждый выбирает наиболее для него удобную. Можно быть наемным работником, даже организовать профсоюз. Единственное требование – наличие признанного профессионального образования. А вот если человек на более-менее регулярной основе занимается каким-то предпринимательством без оформления, то он просто преступник – существуют соответствующие статьи Административного и Уголовного кодекса. Понятно, что такой «предприниматель» не заключает письменных договоров оказания услуг и берет деньги «по-черному». О чем здесь говорить, что регулировать?
Ключевым вопросом здесь является налогообложение риэлторов. Интересно, как видится законотворцам этот вопрос?
Имея некоторый опыт работы на рынке, я высказал свое личное мнение. Приглашаю высказаться также всех заинтересованных специалистов любого уровня от стажеров до владельцев агентств и, конечно же, наших клиентов.