Учитывая, как далеко шагнули строительные технологии за последние годы, многие потенциальные покупатели недвижимости сегодня предпочли бы квартиру с первичного рынка. Однако идея приобретения новостройки с использованием ипотеки не вызывает у банков особого энтузиазма. В чем причина подобной холодности?
Что ты, банк родной, смотришь искоса?
Настороженное отношение обусловлено вовсе не техническим состоянием квартир. Если на жилье уже оформлены документы и наличествует свидетельство о собственности, кредитная организация считает его настоящей вторичкой, хотя стены там еще в бетоне. В общем, банки можно понять. Готовая квартира — это полноценный залог, тогда как новостройки не существует ни юридически, ни физически, и нечего в случае проблем потребовать у заемщика…
«С точки зрения банка связываться с первичкой рискованно, — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. — По сути, квартиры еще нет — есть лишь надежда, что когда-то она появится… Но в любой момент у девелопера могут возникнуть проблемы с государственными структурами, партнерами, подрядчиками, могут некстати образоваться кассовые разрывы, перебои с финансированием или поставками материалов, а результат один: стройка будет заморожена. И в случае дефолта заемщика вместо квартиры банк остается с правом требования исполнения обязательств». Помимо этих рисков эксперт упоминает еще один. В Москве оформление разрешений и согласований настолько забюрократизировано, что практически все девелоперы начинают строительные работы до получения полного комплекта документов. Это чревато тем, что комплекс могут признать самостроем и потребовать его сноса…
Правда, ситуация улучшилась с 2005 года, когда вступил в силу Закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Работа застройщиков стала прозрачнее, покупатели получили дополнительные гарантии. «Банки неплохо относятся к объектам, реализуемым по 214-ФЗ, — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». — Залог прав требования по нему — понятный инструмент, получающий все большее распространение». Но кредитовать банкиры все-таки предпочитают вторичку.
Проверка калькулятором
Первое отличие программ по новостройкам: требуется бОльший первоначальный взнос. Эксперты говорят о 5% в среднем. Это значит, что при покупке квартиры, например, за 7 млн руб. единовременно понадобится на 350 тыс. руб. больше. Не так уж мало… Второе отличие — процент выше. «В одном достаточно известном банке ставка по вторичным программам составляет 13,5% годовых, по первичным — 15,4%», — говорит Вадим Кузнецов, начальник отдела кредитования компании «Кредит Макс». (От себя добавим, что даже 1% — это очень много, за 15-20 лет (именно на подобные сроки в основном выдается ипотека) переплата составит сотни тысяч рублей. А здесь разница почти 2%.) Третье. Несмотря на ужесточенные требования, некоторые банки хотят дополнительных гарантий. Под этим понимается привлечениИзображениее поручителей либо залог уже имеющегося жилья (если, конечно, таковое есть). И даже на таких условиях далеко не все организации соглашаются работать с первичкой. «Альфа-банк, ОТП-Банк, HSBC, Barclays и Дельта-банк до сих пор не дают кредиты на новостройки», — перечисляет Р. Строилов.
Хорошие новости
Как только строительство дома заканчивается и квартира становится реальным юридическим объектом, ее соглашаются принять в залог с автоматическим приведением условий к нормам вторичного рынка: снижением ставки и т.п. Кроме того, общеизвестно, что первичное жилье дешевле — во многом как раз потому, что в неготовой квартире до поры нельзя поселиться, прописаться и т.д. Разница в ценах на сопоставимые по качеству объекты доходит до 20%. И порой покупка строящейся недвижимости оказывается выгоднее — даже с учетом более жестких условий ипотеки. «Возьмем в качестве примера двушку в 9-м корпусе мкрн «Царицыно», — говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». — Сегодня она стоит 7 млн руб., а после сдачи дома ГК (II квартал 2011 года) подорожает минимум на 1,4 млн. Расчеты показывают, что сегодняшние 14% годовых все равно выгоднее, чем будущие 11% — но взятые от повысившейся суммы».
И еще одна приятная для покупателей новость. Она настолько существенна, что заслуживает отдельной главы.
Волшебница Аккредитация
При классической ипотеке банк, естественно, проверит квартиру. С первичкой ситуация похожая, но есть важное отличие: объектов на рынке в разы меньше. К примеру, в Москве количество новостроек измеряется сотнями (речь идет не о квартирах, а о строительных адресах) — это поддающееся анализу число. По данной причине возникло явление, называемое аккредитацией: банк заблаговременно проверяет документы и все прочее. А когда находится желающий купить квартиру, его радуют известием о том, что объект проверен и получение ипотеки значительно облегчается. Выгода и для банка, и для застройщика очевидна: увеличение вероятности получения новых клиентов. Кроме того, нередко аккредитуемые объекты — те самые, на строительство которых этот банк выдал средства. Получается, что, перекладывая кредит с юридического лица (застройщика) на физическое (покупателя), банк дифференцирует собственные риски да еще немного повышает процент. Чудо как хорошо!
Эксперты охотно рассказывают о совместных программах. Так, «Кредит Макс» продает в Лобне ЖК «Киово», аккредитованный Газпромбанком и Транскапиталбанком, а в Химках — ЖК «Шаляпинская усадьба», аккредитованный Сбербанком. «НДВ-Недвижимость» помимо уже упоминавшегося комплекса «Царицыно» предлагает ЖК «Богородский», «Мос-Анджелес», «Искры радости», «Центральный», «Маршал», «Резидент 77», мкрн «Немчиновка». У «Пересвет-Инвеста» есть объекты, аккредитованные Сбербанком (в Московской области), ВТБ-24 (ЖК VERSIS) и Металлинвестбанком (ЖК «Угрешский»).
Ты туда не ходи, ты сюда ходи!
Предположим маловероятное: покупатель по каким-то причинам не хочет обращаться в указанный ему продавцом банк. Можно ли в подобном случае отправиться куда-то еще? Теоретически да, однако практически это малореально, поскольку тогда клиенту практически предстоит самому аккредитовать новостройку. «Я делаю эту работу за зарплату, — говорит В. Кузнецов. — Весь процесс занимает от месяца до четырех, приходится представить тонну документов». Так что единственное мыслимое исключение — если потенциальный покупатель является ВИП-клиентом и ради него банк пойдет на значительные уступки.
Под занавес
События последнего времени улучшили отношение финансовых учреждений к первичке. Несомненно, разрядил ситуацию 214-ФЗ: сооружение недвижимости стало более предсказуемым. Государство усиливает нажим на девелоперов, пытающихся работать по обходным схемам (летом были приняты очередные поправки), так что скоро все строительство будет вестись в соответствии с законом. А значит, составляемые с покупателем договоры вполне могут стать предметом залога.
Другой аспект — кризис. В 2008-2009 годах банки посворачивали ипотечные программы, но через некоторое время с изумлением обнаружили, что деньги надо куда-то вкладывать. Интерес кредитных организаций к ипотеке растет, и игнорировать такой мощный сегмент потенциальных заемщиков, как покупатели новостроек, никому не с руки. С другой стороны, разрыв по условиям кредитования первички и вторички сохраняется…