Участки без подряда (УБП) были хитом продаж в кризис и сегодня составляют большую часть предложения на первичном загородном рынке. Однако при покупке такого актива необходимо досконально изучать все юридические аспекты сделки и оценить возможные риски.
В зоне особого внимания
По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», основные опасности при покупке УБП лежат в правовом поле. Почти вся предлагаемая земля (около 99%) когда-то была сельскохозяйственной, и перевод ее в другие категории может быть оспорен. Существую сотни нюансов, способных повлиять на правовой статус земли, разобраться в них сумеет только специалист.
Второй рискованный момент — коммуникации. Застраховаться от неисполнения девелопером обязательств по их строительству очень сложно. «Недобросовестные фирмы вводят покупателей в заблуждение, показывая торчащие из земли провода или даже горящие фонари. Зачастую это просто ловкий трюк — поселок можно быстро запитать по временной схеме, чего достаточно для уличного освещения, но никак не хватит для эксплуатации всех домовладений», — предупреждает коммерческий директор компании «Загородный Проект» Алексей Гусев. По его словам, единственная 100%-я гарантия получения коммуникаций — если сети уже приняты в эксплуатацию, и это подтверждено документами. В любом случае все обязательства девелопера по созданию инженерии и ее подведению к дому должны быть детально прописаны в договоре купли-продажи.
Документы на коммуникации
Если принято решение о приобретении земли без инженерии, необходимо изучить ситуацию: есть ли возможность их провести, откуда их будут тянуть. Основной документ на подключение всех видов коммуникаций (газ, электричество, водопровод, стоковая и ливневая канализация) — технические условия. Они содержат информацию о схемах подключения, о том, какие работы должны быть выполнены, а также определяют условия подачи и объемы выделяемых мощностей. «Для получения техусловий застройщик подает заявку в соответствующие организации, в зону обслуживания которых входит населенный пункт поселка», — объясняет Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. Например, для создания электрических сетей в ТУ указывается, какие работы нужно провести, чтобы обеспечить объект необходимыми мощностями (установить столбы, прокинуть кабель, поставить щит и т.п.). Дополнительно необходимо разработать проект и согласовать его в соответствующих инстанциях, составить смету на подключение, сдать установки в эксплуатацию.
Правда, техусловия лишь подтверждают вероятность проведения коммуникаций, но ничего не гарантируют, предупреждают эксперты. «С другой стороны, при отсутствии техусловий велика вероятность, что в поселок в принципе невозможно протянуть сети или расходы окажутся слишком велики», — отмечает Михаил Беляков, ведущий специалист департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Если в комплекте документов нет разрешения на строительство, покупателю придется оформлять ее самостоятельно. Для этого нужно подать в управление архитектуры три документа: свидетельство о праве собственности на землю, градостроительный план и схему размещения объекта строительства (генеральный план участка).
Смена категории
Жилое строительство допустимо на участках категории «земли поселений» и «сельскохозяйственного назначения», виды разрешенного использования определены в каждой из категорий, смена вида может быть осуществлена в пределах своей категории. Для возведения дома оптимальный вид разрешенного использования — «индивидуальное жилищное строительство» или «дачное строительство». Из каждого правила есть исключения, но по идее статус ИЖС изначально предполагает подведение центральных коммуникаций, а нормы по электроэнергии в этом случае составляют не менее 15 кВт на дом. «К тому же при нынешнем многообразии и гибкости законодательства категория ИЖС дает дополнительные гарантии, что дом не снесут или не отберут. У нас ведь постоянно возникают нововведения касательно статуса и размера строений, расположенных на землях сельхозназначения», — добавляет эксперт.
Нужно отметить, что категорию сменить намного сложнее, чем вид разрешенного использования. Если вопрос перевода сельхознадела в земли населенных пунктов решается на уровне правительства Московской области, то документы о переводе земель лесфонда визируются на уровне Правительства РФ. Заявку об изменении вида разрешенного использования подает только собственник участка. На практике продавец земли может пообещать способствовать. Но это стоит дополнительных денег, к тому же не исключен отказ, если чиновники на месте сочтут заявку нецелесообразной.
Не доверяй, а проверяй
Покупателю УБП важно собрать как можно больше информации о девелопере — давно ли работает, есть ли реализованные проекты. К словам продавца, который впервые вышел со своим предложением на рынок и обещает изменить вид разрешенного использования продаваемой земли, следует относиться скептически. Если действия по переводу ранее выведенных на продажу участков не подтверждены документально, никто не гарантирует, что посулы будут выполнены. Полный комплект документов при покупке УБП без подряда выглядит таким образом:
- Свидетельство о собственности (желательно совместно с постановлением главы администрации района о передаче участка в собственность). Это — основной правоустанавливающий документ.
- Договор купли-продажи (право, по которому настоящий владелец является собственником участка). В данном случае особое внимание следует уделить истории земли: смены владельцев, переводы из одной категории в другую (где, когда приобреталась; каким образом был осуществлен перевод и межевание).
- Кадастровый паспорт на каждый либо общий участок (с указанием назначения земли и видом разрешенного использования) или выписка из него.
- Выписка из ЕГРП (запрашивается в Управлении Федеральной регистрационной службы). Подтверждает отсутствие обременений, залога и пр.
- Документы на коммуникации (если последние предполагаются). Как рассказывает директор по продажам Atlas Development Сергей Махмудов, существует несколько видов документов. Если подведение сетей только планируется, продавец должен иметь «Технические условия на технологическое присоединение энергоресурсов», где говорится об условиях подключения. В проектной документации прописывается, как именно поселок будет подключен. Разрешение на строительство сетей удостоверяет (подтверждает), что прокладка инженерии разрешена. Если же коммуникации подведены, у девелопера должен быть Акт приемки в эксплуатацию.
- Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на землю.
- План участка.
- Разрешение на строительство дома.