За март в Москве зарегистрировано 7,452 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, что почти на 20% превышает февральские показатели. Мнения аналитиков разделились: одни говорят, что предложение продолжает расти, другие утверждают, что качественных объектов почти не осталось.
Предложение
В марте эксперты отметили активизацию всех участников вторичного рынка Москвы и области при практически стабильных ценах. Однако традиционный прирост объема предложения не зафиксирован. По данным «Азбуки Жилья», в столице количество предлагаемых квартир относительно февраля сократилось на 2,3% — до 59,1 тыс. Аналитики связывают данный факт с динамичной реализацией представленных объектов. Несколько праздничных дней начала месяца, по данным специалистов компании, не оказали влияния на поведение продавцов. С коллегами согласны эксперты «ИНКОМ-Недвижимость». «Общий объем предложения в Москве снизился на 7,9% — до 48,8 тыс. квартир», — говорит руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. Сегмент наиболее дешевого жилья потерял 10,5%, качественных недорогих объектов стало меньше на 6,9%.
Однако маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова утверждает, что объем предложения в марте вырос на 5,9% (до 64,9 тыс. квартир), за год — на 41,7%. В среднем за I квартал на вторичном рынке Москвы в продаже ежемесячно находилось 59,9 тыс. объектов, что на 12,8% больше, чем в IV квартале 2010-го. Сходные данные приводят аналитики МИЭЛЬ: в марте объем недвижимости, выставленной на продажу, увеличился на 1,9%. Доля нового предложения составила 33,9% от всего продаваемого жилья. Двухкомнатных квартир стало на 15% больше, трехкомнатных — на 10% меньше. «Увеличение объема предложения в марте продолжилось, чему способствовали рост числа сделок и положительные ценовые тенденции. При этом доля нового предложения вышла на максимальный за последний год уровень», — отмечает Владислав Луцков, генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ». В дальнейшем аналитики компании ожидают сохранения высокой активности покупателей и продавцов.
По итогам I квартала в зависимости от типа квартир лидировали двух- и трехкомнатные — 31,4% и 31,1% соответственно, говорят эксперты «Пересвет-Инвест». На однокомнатные пришлось 21,4%, на многокомнатные — 16,2%. В зависимости от типа дома преобладала панель — 48,2%. Доля кирпичных домов составила 30,5%, монолитных — 21,3%. В структуре предложения лидируют ЦАО и ЗАО — 20,0% (+7,4% за последний месяц) и 17,0% (+8,5%) от общего объема, На третьем месте оказался САО — 11,0% (+9,1%). Самый низкий показатель отмечен в ЗелАО — 1,2% (+12,2%). Но все без исключения округа показали прирост. Однако данные ИНКОМ противоположны: объем предложения по округам сокращался в диапазоне от 4,4% (ЦАО) до 12,6% (ЮЗАО).
В Московской области показатель снижения объема предложения не превысил 1,5%: в марте здесь было представлено 43,9 тыс. квартир, сообщают специалисты «Азбуки Жилья». В «ИНКОМ-Недвижимость» говорят о сокращении на 0,9% — до 36 тыс. объектов. При этом предложение наиболее дешевого жилья возросло на 0,8%, а качественных недорогих квартир стало меньше на 0,4%. В ближнем поясе сокращение составило 3,3%, в удалении 30-60 км от МКАД выставленных на продажу квартир стало больше на 7,5%, в дальней зоне предложение выросло на 1,5%.
Спрос
В конце I квартала отмечен рост покупательской активности. По данным «Пересвет-Инвест» в марте количество обращений в 2,5 раза превыcило февральские показатели. За год количество звонков от желающих купить выросло на 50,9%, от желающих продать — на 10,8%. В целом за год динамика обращений была положительной — 29,5%, рассказывает О. Маркова. Как сообщают в департаменте консалтинга и аналитики «Азбуки Жилья», потенциальный спрос, измеряемый количеством обращений, в марте увеличился на 12%. При этом, отмечают эксперты, покупатели стали гораздо быстрее принимать решение, число реальных сделок возросло на 35%. «Год начался традиционно, поступательное увеличение количества сделок в январе и феврале привело к достаточно высоким результатам марта. Так, объем сделок в марте по отношению к январю увеличился на 30%», — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.
В области потенциальный спрос по сравнению с предыдущим месяцем вырос на 10%, сообщает руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Андрей Банников. Число реальных сделок увеличилось на 5%. По словам эксперта, в 2010 году зафиксировано рекордное количество сделок, обусловленное возвращением на рынок отложенного спроса. «В среднесрочной перспективе повторение такой ситуации вряд ли возможно», — подчеркивает А. Банников. По-прежнему основной спрос будет сконцентрирован в сегментах эконом и комфорт. Наибольший интерес будут вызывать квартиры небольших площадей в современных домах.
Цены
Как сообщают аналитики «Азбуки Жилья», за март вторичный «квадрат» подорожал на 0,5% относительно февраля — до 167,9 тыс. руб. По данным МИЭЛЬ, средний показатель не изменился — 169,4 тыс. руб. за кв. м. Снизившийся курс доллара привел к увеличению цен в американской валюте на 2,4% — до $5793 за метр, добавляют эксперты. Специалисты ИНКОМ тоже говорят о повышении — на 1,9% в рублях (до 199,4 тыс. за кв. м) и 4,9% в долларах ($7 тыс.). Данные «Пересвет-Инвест»: рост в долларах (1,1%, $7 087 за метр) и снижение в национальной валюте (0,5%, 201 970 руб.). За месяц средние рублевые цены в большинстве округов столицы увеличились — максимум на 1,2%, в среднем на 0,6%. Снижение отмечено только в СЗАО, САО, ЦАО: 0,1, 0,3, 2,0%. Долларовые цены в ЦАО снизились (1,3%), в остальных округах подросли — в среднем на 2,2%. Одно- и двухкомнатные квартиры подорожали — на 0,6% и 0,2%, трех- и многокомнатные подешевели — на 0,4% и 1,7%. В зависимости от типа дома снизились цены на монолит и кирпич (1,6% и 0,6%), повысились на панель (0,6%). Наиболее дешевое жилье стало дороже на 0,9%, качественные недорогие квартиры — на 1,1%, рассказывают эксперты ИНКОМ. Специалисты МИЭЛЬ зафиксировали в первом весеннем месяце положительную коррекцию в экономклассе — подорожала панель типовых серий (1,8%), квартиры с маленькой кухней (1,2%) и улучшенная панель (1,2%). Отмечено небольшое снижение цен на жилье в монолитных домах (1,1%). Рост в пределах 1% произошел практически во всех округах, только в ЦАО и САО цены снизились на 0,7% и 0,2%.
А эксперты «Мира квартир» уверены, что за первый весенний месяц московская вторичка подешевела: квадратный метр — на 0,6%, квартира — на 1,9% (12 392 252 руб., минус 236 тыс. по сравнению с февралем). Снижение коснулось всех категорий — от однушек (-0,7%) до трешек (-1,4%). Средняя цена малогабаритки составила 4 841 962 руб. (минус 34 тыс.). Аналитки «Азбуки Жилья» сообщают: эконом-, комфорт и бизнес-класс прибавили по 0,6% по сравнению с предыдущим месяцем и в марте предлагались по 142,5, 162,8 и 214,6 тыс. руб. за кв. м. Цена единицы площади элитного жилья незначительно (на 0,2%) снизилась и составила 396,8 тыс. руб. В зависимости от количества комнат положительная динамика в пределах 0,5-0,9% в марте отмечена по одно- (156,7 тыс. руб. за кв. м), двух- (162,8 тыс.) и многокомнатным (224,0 тыс.) квартирам. Трехкомнатные незначительно потеряли в цене (0,2%) и предлагались по 167,0 тыс. за метр. По округам наиболее высокий показатель отмечен в ЦАО — 256,9 тыс. руб. за кв. м. Минимальные значения традиционно фиксируются на юго-востоке и востоке (133,8 и 137,8 тыс.), а также в Зеленограде (106,3 тыс.). При этом положительная динамика отмечена во всех округах: от 0,2% в ЮАО (140,8 тыс.) до 1,0% в ЗАО (183,8 тыс.).
В области тоже зафиксировано повышение цен. Средняя удельная стоимость жилья за март увеличилась на 0,5%, квартиру можно было приобрести по 74,3 тыс. руб. за кв. м, говорит А. Банников. По данным «Азбуки Жилья», основной прирост (0,9% относительно февраля) показал монолит (82,7 тыс. руб. за кв. м). Панель и кирпич подорожали на 0,2-0,4% — до 74,6 и 71,7 тыс. руб. Наиболее высокие показатели в марте зарегистрированы в городах-спутниках: от 82,0 тыс. руб. за кв. м в Балашихе до 104,7 тыс. в Реутове. Минимальный уровень отмечен на юго-востоке далее 120 км от МКАД (г. Рошаль — 27,4 тыс. руб., пгт. Рязановский — 27,1 тыс.). По населенным пунктам рост составил от 0,2% в Долгопрудном и Домодедове (92,6 и 80,6 тыс. руб. за кв. м) до 4,1% в Апрелевке Наро-Фоминского р-на (74,2 тыс.). Исключение составили Одинцово (99,9 тыс.), Видное (94,4), Королев (84,8) и Жуковский (74,4), где цены остались прежними. По данным Д. Таганова, жилье в Подмосковье подорожало в рублях на 1,5% — до 74,4 тыс. за кв. м, в долларах — на 4,5%, до $2,6 тыс. Экономкласс в среднем прибавил 0,3%. «Март не принес кардинальных изменений, на вторичном рынке сохранялась стабильность. Ценовые колебания не превысили 2%. В дальнейшем такая динамика сохранится. Отмеченный рост количества сделок обусловлен прежде всего фактором сезонности», — заключает эксперт.
Прогнозы
Активность покупателей с каждым месяцем увеличивается, все больше становится реальных сделок. Количество вариантов на вторичном рынке уменьшается. «До конца года значительного роста цен и объема предложения не ожидается. В Москве и области, вероятнее всего, сохранится положительная динамика в пределах инфляции (удорожание около 8% по итогам года, то есть в среднем 0,5-0,7% в месяц) с возможным небольшим опережением в случае улучшения макроэкономической ситуации», — резюмирует А. Банников.