A+ A A-

У кого покупать недвижимость?

Давайте рассмотрим самый важный вопрос — у какой организации лучше покупать квартиру, таунхаус или коттедж? Кто есть кто на рынке недвижимости и строительства? На конец 2007 года в Москве и Подмосковье действует порядка 5000 субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически публикуется в рекламе, что составляет около 25 тысяч риелтеров и девелоперов).

Если судить по регио-нальной базе данных «черный список», о которой у нас пойдет речь ниже, большинство из них (около 90%) не имели серьезных нарушений (к числу таковых относятся, например, откровенное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя обязательств; немотивированное повышение цены на реализуемый объект; невозвращение под благовидными предлогами полученной предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставление некачественных услуг или явное навязывание таковых, а также грубые неумышленные ошибки, которые привели к существенному ущемлению имущественных прав или интересов клиента). Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и активно действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньгами и имуществом, причем делается это психологически виртуозно и юридически безнаказанно.

Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рынка недвижимости и строительства по их технологии работы (по состоянию на конец 2007 г.):

  • 600—650 агентов недвижимости (АН) «старой закалки», которые в 1995—2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлтерскую деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены). Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником дохода, и указанные АН работают относительно честно (исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).
  • 900—1000 «новых фирм» — это организации, занявшиеся ри-элтерской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.), часть из них организована решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это компании, уставные виды бизнеса которых веьма далеки от недвижимости (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с жильем, нежилыми помещениями и строительство — занятия выгодные, «новые фирмы» стали вести и их;
  • 450—500 отделов недвижимости — это фактически те же «старые или «новые» АН, но входящие в более крупные промышленные, торговые или финансовые компании на правах либо структурных подразделений, либо аффилированных (взаимозависимых) лиц;
  • 300—400 девелоперских компаний, которые занимаются строи-тельством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;
  • 150—180 «иностранных» риелтеров — в большинстве случаев представительства крупных западных риэлтерских фирм, которые обслуживают либо своих «земляков», работающих в России, либо оказывают услуги на рынке элитной недвижимости, включая и управление таковой;
  • 1500—2000 частных риелтеров и «групп граждан». Это специа-листы, зачастую весьма высокой квалификации, которые проводят разные сделки (начиная от сдачи комнат внаем и заканчивая посредничеством при заключении инвестиционных контрактов) самостоятельно, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо или используя подставное. На профессиональном жаргоне они получили название «серые» и «черные» маклеры — в деятельности первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами, отмывают «паленые» и «юридически грязные» варианты (кстати, сотрудники АН,, получившие квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым» маклерам).

Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлтерских фирм.

— Крупные. Совершают всем своим численным составом более 20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды). Контролируют в среднем 35—40% рынка недвижимости. Крупные фирмы — в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и досадные исключения), с другой стороны, берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна солидная компания не станет работать с Вами, если предполагаемый гонорар составляет менее 7—10 тыс. долларов).

— Средние. Совершают 5-20 сделок в месяц, контролируют около 30% вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» — на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем Вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).

— Мелкие. Совершают по 0—5 сделок в месяц, контролируют тоже около 25% рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации Ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 2—5 тыс. долларов за сделку), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток — в них не очень большие базы данных, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает — либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства) или по-дольше, но подешевле (мелкие).

— Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в 2— 3 месяца. Эти риэлтеры возьмутся за любой Ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение — в среднем от 1000 долларов), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10% всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.

С 10.02.2002 г., когда вступил в действие Закон № 128-ФЗ, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется (с 01.01.2006 г. отменены лицензии на оценку, а с 01.07.2008 г. — на многие виды строительной деятельности). Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлтерских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что фирма работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет бо-лее высоких комиссионных).
Несколько слов об общественных объединениях риэлтеров, инвесторов и девелоперов, ведь членство в них тоже говорит в пользу выбранной Вами фирмы. На середину 2006 г. в Московском регионе действуют:

  • Российская Гильдия Риэлтеров (РГР) — самая крупная из об-щественных организаций, объединяющая специалистов рынка не-движимости всех регионов России;
  • Московская Ассоциация - Гильдия риелтеров (МАГР) — организа-ция, объединяющая в основном крупные агентства г. Москвы;
  • Добровольная Ассоциация Риэлтеров Московского региона (ДАР) — объединяет в своих рядах средние и небольшие агентства;
  • Гильдия Риэлтеров Московской области (ГРМО) — филиал Российской Гильдии по Подмосковью;
  • Ассоциация Инвесторов Москвы (АИМ) — организация, объе-диняющая девелоперские и инвестиционно-строительные фирмы;
  • Московский Строительный Союз (МСС) — независимое объе-динение, в которое входят самые крупные и известные строительные и девелоперские компании столицы.

Позвонив по телефонам этих организаций, приведенным в Приложении 6, Вы всегда можете выяснить, какую репутацию имеет выбранная Вами фирма и можно ли ей доверять.

В настоящий момент продажей нового жилья занимается большое количество хозяйствующих субъектов (юридических или даже физических лиц). Давайте рассмотрим их основные типы (на примере г. Москвы) и приблизительный уровень цен (за 100% принята стоимость 1 кв. м нового жилья без внутренней отделки, уже находящейся в собственности граждан, на территории того же муниципального района.

Застройщики (76-80%)

Указанное понятие разъяснено и конкретизировано в Законе 214-ФЗ,который вступил в действиес 01.04.2005г.. Из сути этого нормативного акта вроде бы вытекает, что застройщик несет всю полноту ответственности за результаты строительства, а в случае его срыва обязан вернуть дольщику деньги с процентами. Кроме того, с застройщиком якобы выгоднее иметь делос точки зрения простоты оформления взаимоотношений: выбрать квартиру, подписать договор, внести сразу или по частям оплату, подписать акт передачи жилья и в дальнейшем Свидетельство о собственности. Также еще бытует подогреваемое соответствующей рекламой Мнение, что «квартиры дешевле у тех, кто их строит».

Как показала практика, обращение напрямую к застройщикам оправдывает себя только при покупке жилья эконом-класса в районах массовой застройки (в этом случае крупные строительные компании через свои аффилированные (зависимые) структуры действительно могут предложить дольщику (покупателю) приемлемые по разнообразию, качеству и цене варианты, а также определенные гарантии их получения, хотя тоже с использованием «серых» схем, позволяющих уклоняться от положений Закона 214-ФЗ (подробнее об этом см. раздел 4.5). В остальных сегментах рынка, за исключением, может быть, покупки очень дорогих квартир в клубных домах, прямое обращение к застройщикам (особенно не-большим, у которых в разработке 1—5 проектов, да и то на начальных стадиях) особых преимуществ не дает.

Соинвесторы и субинвесторы (78-83%)

В эту категорию входят организации, которые приобрели (фактически купили) часть площадей в доме (еще не принятом Госкомиссией) у компании-застройщика по договору уступки прав требования. Естественно, фирма-соинвестор после выполнения своих обязательств перед заказчиком-застройщиком приобретает права на реализацию принадлежащих ей квартир (домов), что и делает самостоятельно или при помощи посредников. Кроме того, на практике часто встречаются т.н. «субинвесторы второго порядка» — организации, которые приобрели права требования по цепочке переуступок, подлинных (за деньги) или мнимых (с целью уклонения от налогообложения или даже совершения мошенничества.

Организации-взаимозачетники (75-85%)

Это предприятия, с которыми застройщики рассчитываются построенными квартирами по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа «Мосгаз», «Мосводоканалстрой», «Мосэнерго», и строительные организации (например, ДСК), и мелкие коммерческие фирмы, которые выполняли работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги или сажали деревья). Переданные им квартиры «взаимозачетники» стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются в оборотных средствах. На этом сегменте первичного рынка самые низкие цены, но гарантий практически никаких.

Фирмы — уполномоченные муниципальных властей (80—87%)

Эти организации продают квартиры в новостройках, принадлежащих муниципальным властям (из так называемой «доли города» или в тех домах, где муниципальные унитарные предприятия (МУПы) являлись инвесторами или соинвесторами строительства). В рекламе такие фирмы обычно называют себя уполномоченными риэлтерами или девелоперами (в столице их подбором занимается Управление по реализации инвестиционных про-грамм г. Москвы, бывший ДИПС). Приобретение жилья у дилеров более надежно с юридической точки зрения (договор заключается между покупателем и администрацией), однако цены выше, чем у других участников первичного рынка, правда, при этом официально предоставляются скидки, например, за первый и последний этажи.

Посредники — «присоски» (80—90%)

К этой категории относятся любые коммерческие фирмы (в основном, конечно, риэлтерские), которые заключили с застройщиками, соинветорами или взаимозачетниками агентские договора на простую или ответственную реализацию принадлежащих им объектов и фактически проводят «розничную продажу квартир и домов, получая свои комиссионные в размере 1,5-6%, хотя гарантии своим покупателям дают лишь на словах.

Обращение к посредникам имеет ряд существенных плюсов: во-первых, «присоски» помогут Вам значительно сэкономить время на поиски варианта; во-вторых, у крупных риелтерских фирм большой выбор предложений; в-третьих, агентства обычно сообщают покупателю более правдивую информацию о «качестве» объекта, хотя, конечно, могут Вас и откровенно «полечить».