Жилая недвижимость по-прежнему остается невостребованной на рынке, хотя риелторы и утверждают, что цены «оторвались от дна», а спрос растет. Факт на рынке пока только один: объемы строящегося и выходящего на рынок жилья уменьшаются. Другая сторона медали – отрыв реальных доходов граждан от жилищных цен и отсутствие ипотеки. Газета ВЗГЛЯД предлагает по-новому посмотреть на жилищное кредитование и найти плюсы в сегодняшних условиях.
Мировой финансовый кризис начался с рынка недвижимости, разогретого небывалым ростом стоимости ипотечных бумаг в США и не менее впечатляющим потреблением этого жилья. В той или иной степени это характерно для рынков всех стран, и Россия здесь не исключение. Только за 2003–2008 годы рост цен на жилье составил, по разным оценкам, от 200 до 600%.
Реальность сегодняшнего дня – банкротство девелоперских компаний и «заморозка» почти 80% новостроек, утверждают специалисты Ассоциации строителей России (АСР). Эксперты отмечают, что каждый месяц ввод нового жилья сокращается в среднем по стране на 10–25%. Одна из причин – продажи на объектах, строительство которых отложено на более поздний срок, прекращаются, говорит Наталья Бланкова, маркетолог «Пересвет-Инвеста». При этом, судя по мониторингу заявлений девелоперов в СМИ, они убеждены в том, что недостаток нового предложения «разгонит» цены.
«Строили все годы крайне мало, что тоже способствовало искусственному нагнетанию цен, – говорит ВЗГЛЯДу партнер управляющей компании «Проект-Консалтинг» Олег Трифонов. – Следует иметь в виду, что главным тормозом следует считать не некий «сговор» застройщиков, а саму структуру строительного бизнеса, который зависит исключительно от воли чиновника. Кризис объективно вынудил многих девелоперов сократить объемы строительства. Но парадокс заключается в том, что им теперь этот «простой» выгоден и нужен, как воздух, так как факт стабилизации станет катализатором роста цен при дефиците жилья».
Согласно оценкам АН «Собственник», с 2010-го по 2012 год в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам. Снижение предложения на первичном рынке более чем в 10 раз может привести к галопирующему росту цен с 2011 года, утверждают аналитики рынка.
Что касается новостроек, то сегодня они в эконом- и бизнес-классе торгуются от 75 до 190 тыс. рублей за квадратный метр, то есть средняя цена для Москвы – 120–125 тыс. рублей. Все зависит от готовности дома, качества проекта и готовности застройщика к дисконту. При этом разница в ценах между вторичным жильем и новостройками сейчас составляет около 30%, как это было в конце 1990-х – начале 2000-х годов.
Сокращение предложения на первичном рынке – это долгосрочная тенденция и «дань» кризису. С начала этого года в Москве началось строительство только двух объектов бизнес-класса, работы по которым были начаты задолго до кризиса. В элитном секторе нового строительства нет вообще. Не слышно и о новых проектах, которые могли бы теоретически выйти на рынок в 2010–2011 годах. То, что продается сегодня, – это достраиваемые объекты, заложенные как минимум 2–3 года назад.
«Отсутствие необходимого количества жилья, конечно, даст новый рост ценам на квадратные метры, но еще более важно то, что даже при существенном снижении стоимости за прошедший кризисный год они так и не стали доступнее, более того, даже 35-процентное падение цен не приблизило решение «квартирного вопроса», а, скорее, еще больше отдалило, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор консалтингового агентства «Перспектива-Проект-Аудит» Константин Голубев. – Сейчас крайне важно для государства обеспечить реанимацию жилищного кредитования, причем сделать это надо по минимальным ставкам и как можно скорее».
Согласно данным Росстата, на сегодняшний день ипотеку реально выдают не более 12–15 банков, тогда как до кризиса свои кредитные жилищные кредиты предлагали более 400 финансовых институтов. Уровень нынешней ставки также далек от востребованности – порядка 18–23% годовых делают займ абсолютно бесполезным, говорят эксперты.
Однако, как это ни покажется парадоксальным, но сегодняшние процентные ставки по ипотеке только в первом приближении кажутся заградительными и бесперспективными. Собственный расчет газеты ВЗГЛЯД показывает, что все не так уж плохо. Итак, цены на столичное жилье упали за время кризиса на 30–35%, с 6 до 4 тыс. за метр. К примеру, трёхкомнатная квартира стоила год назад 600–650 тыс. долларов, сегодня – 400 тыс. Ипотеку предлагали при 25-процентном взносе, сегодня – не менее 40%. Ставка по кредиту до кризиса была 10–11%, сегодня – 12–14%.
Попробуем подсчитать, что имеет средний покупатель сегодня. Итак, из-за падения цен этот первоначальный взнос будет около 155–160 тыс. долларов против 162–165 тыс. год назад. Ежемесячный кредит стоил раньше около 5 тыс. долларов, а сейчас – примерно 3–3,2 тыс. Причем даже с учетом серьезной девальвации рубля ежемесячные платежи теперь стоят дешевле и в национальной валюте приблизительно на 25–30 тыс. рублей. Эксперты финансового рынка утверждают, что заемщик остается в выигрыше при условии, что годовая ставка ипотечного кредита не превышает 18%. Найти банк с такими ставками сейчас вполне реально.
«Опасность в том, что сегодня, когда весь мир только-только начинает выбираться из кризиса, валютные риски остаются очень высокими, особенно в нашей стране, – говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер консалтинговой компании Corcord Group Максим Ляпидевский. – Даже небольшая девальвация рубля может привести к тому, что все расчеты рухнут, вы снова окажетесь с огромным долгом. Выход может быть только один – брать кредит на жилье не менее чем на 15 лет, обязательно в рублях и по самым низким ставкам – не более 14–15%. Сейчас это могут позволить себе только государственные банки».
«Конечно, можно набраться смелости и спрогнозировать, что через год-два все банки снизят свои ипотечные ставки, тогда заемщик сможет рефинансировать кредит и сэкономить на процентах, – считает гендиректор компании «Брокеридж-Сервис-ХХI» Антон Лопатин. – Но строить такие прогнозы и рекламировать такой подход вряд ли стоит».
Павел Огородников
Источник: realty.vz.ru