На рынке дорогой аренды происходят перемены: стало меньше качественных предложений и иностранных клиентов, вырос интерес к новостройкам и квартирам за пределами ТТК. Спрос и ставки постепенно увеличиваются, но ажиотажа не наблюдается. Цены реальных сделок доходят до $25 тыс. в месяц, но еще можно найти жилье в историческом центре за $2 тыс.
Наш клиент!
Все эксперты отмечают одно неожиданное последствие кризиса: доли русских и иностранных арендаторов в элитном сегменте сравнялись. «Среди иностранных клиентов по-прежнему преобладают представители посольств или топ-менеджеры из нефтегазовой отрасли, — рассказывает Галина Ткач, директор департамента аренды IntermarkSavills. — Около 60% из них семейные, но большинство без детей. Такие семьи предпочитают трех- или четырехкомнатные квартиры площадью около 130-150 кв. м. Поскольку многие люди, работающие в Москве по контракту, ищут жилье на год или два, они выбирают квартиры полностью или частично меблированные».
С россиянами сложнее, жалуются риелторы. «В отличие от европейцев они не готовы платить за качество!» — убежден Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. Впрочем, с «качеством» в столице беда — специалисты дружно отмечают нехватку достойного предложения. В кризис многие собственники избавлялись от «лишней» недвижимости, а поскольку продавались тогда лишь самые ликвидные объекты, лучшее ушло с рынка аренды, осталлись сомнительные варианты, зачастую переоцененные. Между тем элитные клиенты становятся все требовательней. «Мы отмечаем, что в дорогом сегменте все меньше востребована отделка в классическом стиле, — отмечает Наталья Кац, управляющий директор АН «Усадьба». – Люди предпочитают спокойные интерьеры в стиле хай-тек и техно. Обязательно наличие высококачественной бытовой техники. Также обязательны охраняемые подъезд и парковка».
Медленно, но верно
Впрочем, не все так печально. Спрос еще не скоро достигнет докризисного уровня, когда на один объект бизнес-класса претендовали в среднем три кандидата, вспоминает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды «Пересвет-Недвижимость». Сейчас соотношение примерно один к одному. Тем не менее риелторы отмечают постепенную активизацию рынка и смотрят в будущее с оптимизмом. Так, в первой половине лета сотрудники Est-a-Tet наблюдали приток арендаторов с большими бюджетами, в результате чего с рынка ушло около 40% самых дорогих предложений. В июле, правда, все стихло — в связи с жарой, дымом и сезоном отпусков. Но в сентябре опять началось оживление, что связано с традиционным осенним повышение деловой активности и некоторым отложенным спросом. Количество заявок в сентябре выросло на 20%, отметили в агентстве. «С начала года спрос повысился на 42% и приближается к докризисному уровню, — говорит В. Ламин. — Люди стали проявлять больше интереса к дорогим, но адекватно оцененным вариантам. Также к практике аренды жилья для сотрудников возвращаются крупные фирмы — как российские, так и западные. В Penny Lane Realty сегодня 75% клиентов — компании, что на 15% больше, чем в тот же период прошлого года».
Где в Москве жить хорошо
Наиболее востребован ЦАО — здесь и элитки больше, и инфраструктура обширнее. В районе «Арбатская» — «Кропоткинская» сосредоточено 20% дорогого предложения, рассказали в IntermarkSavills. Ставки здесь самые высокие в Москве (на 20-30% выше средних). Даже в разгар кризиса район удерживал максимальные цены — до $40 тыс. за квартиру в месяц. Также люди с удовольствием селятся на Патриарших прудах (кстати, цены там начинаются всего от $2 тыс. в месяц) и в Хамовниках. Но основной принцип выбора — поближе к месту работы. Предложение в центре Москвы весьма разнообразно — реконструированные особняки, дома ЦК, элитные комплексы, новые клубные дома. В элитном классе преобладают трех-четырехкомнатные квартиры площадью от 150 кв. м. В бизнес-сегменте предложение более разнообразно по площадям и числу комнат.
Отмечаемая в последние годы тенденция к децентрализации офисов не могла не повлиять на рынок аренды. «Мы наблюдаем повышение спроса на некоторые территории за пределами ТТК, — сообщает Екатерина Батынкова, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. — Среди них — Ленинский проспект, Олимпийская деревня, Крылатское». Кроме того, иностранцы выбирают места, где есть учебные заведения для детей. Отмечается и смещение спроса от сталинских и дореволюционных домов к новым жилым комплексам. Некоторые новостройки превращаются в этакие доходные дома, большинство жителей которых — съемщики. Оговоримся, что настоящих доходных домов (принадлежащих одному владельцу) в Москве пока не строится и не планируется. Исключение — малоквартирный элитный дом в Большом Николоворобинском пер., оставшийся первым и единственным экспериментом такого рода. Однако в некоторых новых комплексах большинство квартир оказываются инвестиционными и попадают на рынок найма. Так, в здании бизнес-класса на ул. Удальцова из 195 квартир 120 за последние два года сдавались. Ставка — от 38 тыс. руб. в месяц. В доме на пр-те Кутузовском сдается почти половина квартир (от 87 тыс. руб.), в Чапаевском пер. — около трети (от 120 тыс.). Доходность данного бизнеса, по мнению специалистов Penny Lane, достигает 10% годовых, но вряд ли больше.
Почем вид на Кремль
«Стоимость найма жилья медленно, но стабильно повышается, — отмечает В. Ламин. — С начала года средняя ставка в историческом центре города выросла на 15% и составляет $4 тыс. Самой крупной реализованной сделкой в 2010 году стала у нас сдача квартиры за $25 тыс. в месяц. С конца июля мы видим удорожание отдельных видов жилья в комплексах бизнес-класса примерно на 6-8%. То есть новое качественное предложение выходит на рынок с новыми ценами. Так, например, если раньше 100-метровая квартира бизнес-класса в центре предлагалась за $5-6,5 тыс., то сейчас — за $7-8 тыс.». Однушки бизнес-категории стоят от 38 тыс. руб. в месяц, рассказывает Г. Фабрицкая. Год назад нижний предел был 35 тыс. В элитном сегменте, по мнению эксперта Paul's Yard Дмитрия Зайцева, нет прямой зависимости между стоимостью аренды и количеством комнат. Ставки стартуют от $5 тыс. и уходят в бесконечность. Самые дорогие предложения, по данным агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», — две квартиры по $45 тыс. в месяц.
Самые востребованные предложения, по словам Е. Батынковой, находятся в диапазоне $5-12 тыс. в месяц — квартира в современном доме или комплексе, площадью 120-180 кв. м, с ремонтом в современном стиле. В целом рынок элитной аренды развивается достаточно плавно. Если в экономсегменте можно постоянно наблюдать скачки, вызванные экономическими и психологическими факторами, то в элитной категории цены меняются медленно, сроки экспозиции велики, решения принимаются взвешенно и почти всегда с торгом. Ставки никогда не упадут ниже определенного уровня (когда квартиру выгоднее продать, чем сдавать), но и подъем цен ограничен — возможностями и желаниями арендаторов. К концу года, по прогнозам специалистов, средняя ставка может вырасти на 5-7%, а по отдельным особенно востребованным объектам — до 10-12%.