В ситуации экономического кризиса большинство московских элитных стройплощадок оказались заморожены. Но постепенно рынок активизируется, причем в последнее время девелоперы все чаще запускают проекты комплексной застройки, позволяющие получить максимальную прибыль, пусть даже в ущерб камерности.
Удержаться на плаву
«Рынок элитного жилья пострадал в меньшей степени: процент приостановленных строек здесь гораздо ниже, чем в бизнес- и экономклассе. В основном были заторможены проекты, находившиеся на начальной стадии (проработка концепции, архитектурное проектирование), это приблизительно 20-25%», — уверяет директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова. Среди замороженных она называет дома на ул. Климашкина, 7/11, в Большом Тишинском пер., 30/44, на ул. М. Пироговской, 8, ЖК на Плющихе (ул. Погодинская, вл. 4), клубный дом Smolensky (1-й Смоленский пер, вл. 19-21), «Красный Октябрь» — «Золотой Остров», «Гардекс» (Саввинская наб., 2-4-6). Впрочем, многие объекты были вновь запущены после кризиса, например, дом на ул. Бурденко, 11, дом на Девичьем поле (Б. Пироговская, 6).
На некоторое время значительно снизились темпы сооружения клубного дома «Трилогия» (Трехгорный вал, 14), но потом соинвестором в проект вошла ФК «Открытие», и сегодня стройка находится в завершающей стадии. Кроме того, в 2010 году на рынок вышли такие интересные ЖК, как Knights Bridge и «Андреевский дом».
Свежая кровь
«Среди новых проектов хотелось бы отметить ЖК Dominion, «Гранатный Палас», дом в Б. Афанасьевском пер., «Английский квартал», ЖК «Гранатный, 6», где идут активные продажи, — говорит директор департамента продажи элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Кризис так или иначе отразился на всех этих площадках: где-то были приостановлены продажи, где-то замедлились работы, однако сейчас строительство идет, что не может не радовать. Ведь в неблагоприятных экономических условиях новые проекты не появлялись, завершалось начатое ранее, а перечисленные комплексы способны восполнить дефицит качественного предложения в самое ближайшее время».
По данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, с конца 2008 года по сегодняшний день элитный рынок пополнился рядом объектов, суммарная жилая площадь которых превышает 300 тыс. кв. м. Среди них эксперт выделяет ЖК «Четыре солнца» от компании «Легион девелопмент», ЖК «Итальянский квартал» — совместный проект Insigma group и ГК «Гута», ЖК «Садовые кварталы» от УК «Уникор», «Гранатный, 6» от KFS Group и «Интеко». «Из крупнейших объектов, формирующих основное предложение, безусловно, выделяются «Итальянский квартал» и «Садовые кварталы». С начала года они показывали неплохую динамику продаж, что объясняется как привлекательной ценой, так и качественными характеристиками», — добавляет директор по исследованиям компании Chesterton Александр Уточкин.
Время гигантов
Сегодня большая часть новых дорогих проектов представляет собой целые кварталы. «Тенденция действительно существует. После запрета правительством Москвы точечной застройки в столице осталось только два источника площадок под сооружение жилья — промзоны и ветхий фонд», — говорит Е. Батынкова. По ее словам, несомненным плюсом таких участков является возможность комплексного освоения территории. Это повышает цены, позволяет создать однородную среду. А. Уточкин добавляет, что рассматриваемая тенденция только наметилась, но обязательно продолжится. Рынок постепенно пополняется проектами формата «жилой квартал». «Уже завершены ЖК «Чистые пруды», «Ближняя дача», реализуются «Итальянский квартал», «Садовые кварталы». Очень перспективен комплекс KnightsBridge, который должен появиться в Хамовниках на месте хлебозавода № 6», — рассказывает К. Ковалев. Преимуществами крупных объектов он называет наличие огороженной территории и развитой инфраструктуры, а также более привлекательный уровень цен по сравнению с менее масштабными и тем более клубными элитными домами.
Хотя не все эксперты разделяют такую точку зрения. «Я бы не назвал это ярко выраженной тенденцией. В Москве строятся и целые микрорайоны, и небольшие клубные дома. Концепция масштабной элитной застройки действительно имеет место быть, ее диктует сам рынок. Преимуществом такого ЖК является однородность социального окружения. А для девелоперов это выгодно с точки зрения комплексного освоения территории и возможности постепенно реализовывать площади по мере ввода очередей, не дожидаясь полного завершения проекта», — говорит А. Зиминский. Кроме того, уверен эксперт, жилье в таких комплексах — отличное вложение средств: «Ведь сегодня, даже при увеличенном поступлении предложений на рынок, дефицит качественных объектов не уменьшился и цена на них остается стабильной».
Перспективы
Специалисты уверены, что за квартальной застройкой — будущее. «Имеющиеся проекты доказали жизнеспособность модели, и мы уверены, что они буду успешно реализованы, хотя необходимо отметить, что крупные проекты подвержены существенным рискам, поскольку предполагают значительный объем инвестиций с привлечением банковского финансирования и более продолжительный цикл продаж», — говорит А. Уточкин. По мнению Е. Лашко, это позитивный тренд, поскольку именно при сооружении целых комплексов удается соблюсти принцип единства социальной среды: «Можно сказать, что масштабная застройка — это отклик на пожелания клиентов, которые хотят жить среди людей своего круга. Это вполне жизнеспособный формат, единственным препятствием для которого может стать только недостаток земли в центре столицы. Как правило, квартиры в подобных домах быстро раскупаются».
Однако, по мнению управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, возведение крупных объектов противоречит самой концепции дорогого сегмента: «В таком случае теряется одно из важнейших свойств премиум-жилья — камерность. Ведь элиткласс — это практически закрытый клуб с правом пожизненного пользования: состоятельные люди собираются узким кругом и приобретают апартаменты в клубных домах. Ни о какой массовой скупке квартир речь идти не может». Другой сложностью развития формата генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев называет огромные расходы. По его словам, именно финансовые риски и необходимость огромных затрат пока ограничивают формирование в России элитных кварталов. Изменится ли ситуация в будущем, неясно, однако пилотные комплексы вовсю возводятся. Впрочем, эксперты до сих пор не уверены, найдется ли спрос на такое количество дорогих квартир, которым угрожают московские строители.