Иногда покупатель квартиры в новостройке решает продать ее, не дождавшись получения права собственности. В этом случае он и будущий владелец подписывают не договор купли-продажи, а договор уступки, который имеет ряд специфических особенностей.
Почему так происходит
Переуступка квартиры, на которую еще не получено право собственности, — явление нередкое. У продавца могут быть свои причины: к примеру, он передумал селиться в этом доме либо захотел побыстрее извлечь спекулятивную прибыль. У покупателя свои резоны: если продажи в доме уже закончены, переуступка становится единственным вариантом. «Цену диктует первоначальный покупатель. Она может быть ниже, чем у застройщика, или наоборот», — говорит Анастасия Петрухина, старший юрисконсульт компании Est-a-Tet. Понятно, что если продавцу очень нужны деньги, он продаст дешевле, особенно если застройщик предлагает аналогичные квартиры. Но, как правило, такие объекты выходят на рынок уже после завершения продаж в доме, и тогда инвестор делает свою накрутку. Однако для покупателя такой вариант все равно дешевле, чем покупка той же квартиры с правом собственности, поскольку такой продукт уже ценится выше.
Нужно иметь в виду, что договор уступки свидетельствует о приобретении не самого объекта, а лишь права требования на передачу его в собственность по окончании строительства. В зависимости от первоначального договора, в отношении которого осуществляется уступка, существуют отличительные особенности проведения сделки. Еще недавно одним из видов таких сделок была уступка по договору инвестирования (соинвестирования). Но поскольку теперь все продажи должны вестись по договорам долевого участия (иные схемы исключены), возможностей осталось крайне мало. «Уступка по таким договорам возможна только до введения объекта в эксплуатацию», — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Варианты
Существует два основных вида уступки: по договору долевого участия и по предварительному договору купли-продажи. Относительно первого варианта. Во-первых, все денежные средства должны быть внесены, неуплаченные передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. Во-вторых, уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартиру можно переуступать неограниченное количество раз. В-третьих, и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию. А. Петрухина называет это дополнительной гарантией для покупателя.
По предварительному договору купли-продажи уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но, подчеркивает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента «НДВ-Недвижимость», не право требования передачи самой квартиры. Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. «Другими словами, покупатель может понудить продавца к совершению сделки, но не вправе требовать передачи квартиры в собственность, — говорит эксперт. — Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не вправе рассчитывать на объект, даже если им уплачена полная стоимость, он может лишь требовать возврата денежных средств». Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.
Общие правила
Уступка требования, основанного на договоре, совершенном в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей форме, а в установленных законом случаях на нее распространяется требование и о государственной регистрации, напоминает В. Симонова. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавец должен передать покупателю. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору.
Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты стоимости договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки — покупателя. «Если идет уступка с переводом долга, документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам сторон», — напоминает М. Литинецкая. Перевод продавцом своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия застройщика. Обычно в договорах приобретения прямо указывается, что требуется письменное согласие продавца на уступку прав. Такое согласие оформляется трехсторонней сделкой либо выдается отдельным документом. «От застройщика необходимо получить информацию, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены, какие еще необходимо исполнить, письменное разрешение на переуступку, — обращает внимание А. Петрухина. — Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором».
Перечень
У покупателя после сделки должны остаться на руках следующие документы: основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями; подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке); акт передачи вышеназванных документов; согласие второй стороны на уступку, если оно не предусмотрено в самом соглашении об уступке; наконец, непосредственно договор уступки. Но как продавцу и покупателю найти друг друга? «Приобретатель, который хочет продать квартиру (уступить право), как правило, обращается туда, где он заключил договор покупки: к застройщику, инвестору, риелтору», — говорит М. Литинецкая. — Услуги по совершению такой сделки достаточно трудоемкие и в плане составления документов, и в плане их подписания всеми сторонами и являются возмездными, как услуги любой коммерческой организации». А. Петрухина констатирует, что комиссия риелтора при заключении сделки составляет от 1,5 до 2%.
Риски
Человек, к которому переходят права требования, неизбежно рискует. В случае чего с продавца взятки гладки. «Первоначальный кредитор, уступивший требование, выходит из цепочки сделок и отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором», — говорит В. Симонова.
Основных рисков три. Во-первых, может оказаться недействительным передаваемое право требования. Во-вторых, застройщик может не дать согласие на уступку, особенно если она связана с переводом долга. В-третьих, уступка права требования может противоречить закону или договору. «Особенно осторожно следует относиться к договору уступки, по которому правообладателем является не застройщик — юридическое лицо, а физическое лицо. Здесь покупатель становится еще одним звеном в череде сделок, действительность которых следует проверять. Кроме того, есть опасность, что при возникновении проблем со строительством физическое лицо не сможет нести за это ответственность, — говорит В. Симонова. — А поскольку продавец-правообладатель вышел из цепочки сделок, при расторжении договора уступки возврат денежных средств может осуществить только должник, право требования к которому было уступлено, но лишь в сумме, уплаченной ему продавцом. «Дельту» с продавца можно вернуть только в случае недействительности или расторжения самого договора уступки». Чтобы минимизировать риски, необходимо действовать через квалифицированных риелторов и юристов.