Правительство Москвы одобрило государственную программу "Жилище" на 2012–2016 годы, в которой предусмотрено возрождение доходных домов. Дома будут двух типов: бездотационные, возводящиеся за счет городского бюджета, и доходные – строящиеся за счет средств бизнеса. На данный момент власти прорабатывают меры, которые помогут им привлечь бизнес для реализации своей программы.
Комментирует инициативу столичных властей генеральный директор управляющей компании "АС Менеджмент" (входит в инвестиционную группу ASG) Роберт Хайруллин:
"Мы считаем, что давно пора создать в нашей стране, а тем более в Москве, условия для развития цивилизованного рынка арендного жилья. За рубежом механизмы строительства доходных домов разработаны достаточно давно и успешно функционируют. В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. Так, например, в Нью-Йорке около 67% горожан проживают в арендованном жилье, в Лондоне - 42%, в Монреале - около 50%. До сих про идея доходных домов в современной России не получила широкого распространения в связи с низкой прибыльностью данного направления. Для российских девелоперов и инвесторов желаемый уровень доходности должен составлять 7-10%, то есть вдвое выше существующего, хотя для Европы 4% - это нормальная доходность.
На сегодняшний день в действующем законодательстве отсутствует само понятие "доходный дом", отсутствуют правовое регулирование отношений в данной сфере. И как следствие, отсутствует сама основа для разработки мер государственной поддержки данного направления. Для успешного его развития, в первую очередь, необходимо на законодательном уровне закрепить статус доходного дома, а также выработать систему взаимодействия между государством и инвесторами. С одной стороны, должны быть определенные требования со стороны государства, создающие гарантии от злоупотреблений со стороны недобросовестных участников, а с другой стороны, должны быть меры государственного стимулирования.
Меры государственного стимулирования возможны в следующих направлениях: введение приоритетного порядка рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов; обеспечение проведения торгов по предоставлению земельных участков в аренду в целях строительства доходных домов; введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства доходного дома на период строительства доходного дома и на определенный период после ввода доходных домов в эксплуатацию, и так далее.
В качестве требований со стороны государства могут быть определены условия, выдвигаемые при проведении торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков в целях строительства доходных домов, в частности: земельные участки, выставляемые на торги, должны объединять в себе площадки для строительства доходных домов как эконом-, так и бизнес-класса; земельные участки должны выставляться на торги с условием, что застройщик (инвестор) обязан определенный процент от общей площади построенных квадратных метров доходных домов предоставить в наем (без перехода права собственности) установленным категориям граждан, в том числе, состоящим на жилищном учете, с предоставлением последним компенсации для оплаты найма жилья застройщику (инвестору).
Основываясь на нашем опыте, можем сказать, что есть практическая схема реализации проекта доходных домов для бизнеса - использование закрытых паевых инвестиционных фондов. Использование преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет уже в сегодняшних условиях увеличить уровень доходности до показателя в 7-10%, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров – и выше, что является весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов. Основные налоговые преимущества использования ЗПИФ в рамках развития доходных домов заключаются в "эффекте отложенного налогообложения", или, как его еще называют, "налоговые каникулы", и отсутствии двукратного налогообложения, что позволяет обеспечить конкурентоспособные условия с "теневым" рынком, что само по себе является серьезным подспорьем в борьбе государства с последним".