Порой предложения о покупке дома недалеко от Москвы, всего за 200 тысяч рублей, кажется весьма соблазнительным. Тем более если к дому прилагается хороший участок.Не стоит радоваться такому сомнительному счастью.
По словам управляющего партнера агентства «Миэль – Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова – подобные домовладения бывают не до конца оформлены. Что бы привести в надлежащий вид документы такого” домика в деревне”, может потребоваться денег не меньше чем на саму покупку. Велика вероятность, что история домовладения окажется весьма запутанной, и со временем вы лишитесь прав на ваше приобретение.
Александр Коваленко, коммерческий директор «Uniparx Service», считает, что продаются такие участки весьма халатно. Часто нарушают сроки оформления документов, не указывают полную стоимость. Вы можете столкнуться с такими проблемами как не проведенные коммуникации, отсутствие межевания земель или обременение (вменение дополнительных обязанностей при пользовании земельным участком). В итоге вместо приятного отдыха на лоне природы, получите кучу проблем.
При заключении договора купли – продажи участка внимательно изучите договор. В договоре должно быть указано: категория земель и вид использования, местонахождение участка, общая площадь, кадастровый номер. Так же стоит ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней указано наличие обременений, если таковые имеются.
Если вам отказывают в выдаче хоть одного документа, стоит задуматься, заключать ли такую сделку. Поэтому представитель компании «Велес Капитал Девелопмент» - Андрей Шилов, рекомендует запрашивать у продавца все документы касающиеся сделки. Оплачивать сделку желательно через банк, при этом обратите внимание, что бы цена, указанная в договоре соответствовала реальной стоимости. Право передачи подтверждает передаточный акт, зарегистрированный в ФРС.
Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра» насчитал семь способов мошенничества с загородной недвижимостью. В этот список входят – продажа участка нескольким людям одновременно, продажа по поддельным документам, продажа по предварительным договорам, продажа аварийных домов, захват чужого участка, незаконная сдача в аренду, продажа без документов.
Захват чужого земельного участка обычно происходит, если владелец не пользуется им длительное время. Происходит это по следующей схеме. Если у владельца участка отсутствуют кадастровые документы о местонахождении участка, зарегистрированные в Росреестре, то он является лишь формальным собственником. Таким образом, ваш сосед может провести межевание, обратившись в соответствующую инстанцию.
Сославшись на то, что ваш участок принадлежит ему, оформляет межевое дело и передает в кадастровую палату, где ваш участок регистрируют под номером соседа. Потом он получает документы, в которых указан номер участка, где так же находится и ваша земля. После этого он продает участок, получая большую сумму, нежели положено.
Другой вид мошенничества – это незаконная сдача в аренду земель, не подлежащих отчуждению в частную собственность. В основном это прибрежные или заповедные территории. Вначале земля переоформляется из государственной собственности в коммерческую, а затем продается или сдается в долгосрочную аренду. Вследствие чего арендатор использует ее под коммерческое строительство. Такое мошенничество встречается не часто, так как без знакомых людей в нужных инстанциях, просто невозможно провести эту аферу, но зато поражает полученными в итоге суммами.
Продажа недвижимости без документов является одним из самых распространенных видов мошенничества. Для этих целей создают общество с ограниченной ответственностью, которое в течение нескольких лет продает участки. Покупателям обещают возвести на этом месте коттеджный поселок с развитой инфраструктурой. В итоге собрав достаточное количество денег, компания исчезает.
Еще один способ мошенничества, продажа аварийных домов. Тут все происходит еще проще. В короткий срок возводится дом, он может оказаться без фундамента. Коммуникаций и прочего. Затем дом оформляют в собственность и продают. В конечном счете, дом оказывается не пригодным для жилья и начинает рушиться. Но бывает и хуже, земля, на которой находиться ваш дом, может оказаться во владении другого собственника. Соответственно это вызовет кучу проблем.
Продажа по предварительному договору представляет собой сделку с дальнейшим отказом от заключения основного договора. Предварительный договор не регистрируется в регистрационных службах, поэтому он никак не защищает покупателя. После подписания такого договора и получения денег, продавец попросту исчезает. А вот приобретенная недвижимость может быть отчуждена в пользу другого покупателя.
Примерно так же происходит продажа нескольким покупателям одновременно. Продавец договаривается сразу с несколькими людьми, назначает дату подписания основного договора. Под предлогом сбора необходимых документов берет авансовые платежи и в итоге не является на основную сделку.
Передача прав собственности по поддельным документам также весьма распространена. Происходит это, как и в случаях с захватом чужих участков, если ими долго не пользуются. Изготавливаются поддельные доверенности и документы, потом просто продают недвижимость.