Случаи, когда один из собственников решается на продажу своей доли квартиры встречаются достаточно часто. Происходит это по многим причинам: например, доля квартиры получена по наследству и новый хозяин совершенно не нуждается в этом жилье или один собственник не может жить под общей крышей с другим собственником, или собственник предлагает выкупить долю квартиры другого собственника и стать единым владельцем жилья.
Рыночная стоимость доли квартиры существенно ниже, чем комната в коммунальной квартире, поэтому для многих это является отличным вариантом приобретения жилья, однако покупая долю в квартире необходимо быть готовым к постоянным конфликтным ситуациям в условиях проживания.
Владелец, прежде чем продать свою собственную долю квартиры должен первоначально предложить выкупить эту долю остальным собственникам. О своих намерениях владелец доли письменно предупреждает остальных собственников и дает им на принятие решения срок - месяц. Если собственники за это время не захотят выкупать долю продающего, он может продать ее любому желающему. Однако в оформлении продажи доли есть ряд тонкостей и нюансов, иногда даже в обход закону.
Процесс оформления продажи доли квартиры
Продается доля квартиры по договору купли – продажи. Продавец доли приходит к нотариусу, который составляет уведомление о продаже доли, указывает цену и отправляет его заказным письмом другому собственнику. После получения письма, собственник в течение месяца решает, выкупать ему долю или нет. Если в указанный срок желание приобрести долю не возникает, ее разрешается продать третьему лицу. Так необходимо действовать с юридической точки зрения, однако в жизни, для того чтобы наверняка заключить сделку и не столкнуться с возможными препятствиями (грамотные действия другого собственника могут повлиять на заключение сделки), оформляют доли тремя другими схемами:
- договор дарения доли;
- договор дарения части доли и купля – продажа остатка;
- залоговая схема.
При дарении доли квартиры осуществляется сделка, умело маскирующая сделку купли – продажи. Но если будет доказан факт передачи денежных средств, сделка будет признана недействительной. В этой схеме, главное – оформить все юридически верно, скрывая настоящие взаимоотношения сторон.
При дарении части доли появляется собственник этой доли с преимущественным правом покупки. Этот вариант намного проще отстоять в суде, однако он связан с некоторыми рисками и двойным оформлением. Риск в том, что одаряемый, впоследствии, может вообще не выкупить долю.
Залоговая схема самая популярная и, с некоторой точки зрения, самая правильная. Заключается договор займа. Продавец доли получает указанную сумму в полном размере и за эту сумму продает свою долю в качестве займа, в свою очередь он закладывает долю покупателя.
Происходит регистрация сделки, затем подписывается отступное, долг прощается, а взамен этому, залогодержателю в собственность продается доля квартиры.
Однако из-за отсутствия практики оформления доли в залог, юристы ФРС могут отказать в регистрации договора.