A+ A A-

Покупка квартиры с обременением

	Покупка квартиры с обременениемРынок недвижимости все больше наполняется предложениями о продаже квартир, которые находятся в залоге. Так называемое "обременение" не является помехой для проведения повторных сделок купли-продажи при условии соблюдений условий банка-залогодержателя.

Причины, по которым собственник вынужден расстаться с квартирой, приобретенной на условиях ипотечного займа, различны.

В целях минимизации возможных финансовых рисков, банки-залогодержатели совместно с риэлторскими компаниями разработали целый ряд нормативных мер, направленных на защиту интересов всех участников рынка.

Имущество, которое находится в залоге у залогодержателя остается в пользовании залогодателя (должника) и отчуждению подлежит исключительно с согласия кредитора, либо после того, как обременение с имущества будет снято.

Самым безопасным способом покупки "обремененной" квартиры является вариант, когда Кредитор сопровождает сделку. Банк предоставляет в пользование ячейку, после чего связывается со службой регистрации сделок. Покупатель вносит в банковскую ячейку сумму для погашения кредита, разница между непосредственно стоимостью жилья и остатком по кредиту вносится во вторую ячейку на особых условиях, оговоренных в договоре. После оформления всех необходимых документов и подачи их на регистрацию в государственный орган, банк получает остаток долга по кредиту, продавцу же перечисляется разница между стоимости квартиры и остатка долга. Все стороны при таком варианте проведения сделки оказываются под защитой закона. Средства покупателя защищены условием выемки их сотрудником банка не раньше проведения процедуры регистрации права собственности, банк же уверен, что деньги должником будут перечислены, так как сумма долга заложена изначально в банковскую ячейку кредитора.

Совершить сделку по отчуждению имущества, находящегося под обременением без согласия банка-кредитора невозможно. Пережив волну кризиса, банки все охотнее соглашаются на подобный вариант. За одним исключением: остаточная сумма задолженности должна быть не больше стоимости продажи недвижимости, иначе продавец будет обязан доплачивать банку для гашения разницы между ценой объекта и остатком долга.

Вторым вариантом продажи "залоговой" квартиры является заключение, так называемого, предварительного договора. При этом обязательным условием будет получение согласия банка на досрочное кредитное погашение с точным определением конкретной суммы и даты выплаты. Единственным преимуществом в этом варианте является отсутствие необходимости получения от банка согласия на сделку.

Как правило, квартиры, находящиеся в залоге, стоят на порядок дешевле "чистых". Это обусловлено низким спросом на недвижимость подобного рода, а также ограниченными сроками продажи. В основном, продажа таких объектов осуществляется в связи с необходимостью срочного погашения ипотечного кредита, либо в связи с частичной или полной неплатежеспособностью владельца (залогодателя).

Помимо рассмотренного варианта залога квартиры (в том числе ипотечный кредит), в качестве обременения выступают также:

  • рента;
  • арест, наложенный на объект;
  • аренда;
  • доверительное управление;
  • снятие с регистрационного учета определенных категорий граждан.