Как хочется порядка и чистоты в собственном доме. Порой теплота, свет, горячая вода являются самыми желанными параметрами. Очень важна безопасность сантехнических работ. Все это зависит от людей, которые управляют вашими делами по дому и делают это не бесплатно. Иногда при рушении каких либо квартирных вопросов, возникают конфликты между двумя сторонами. Они приводят не всегда к хорошему своему завершению.
Прошлым летом был утвержден закон ФЗ № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». В кодекс внесли необходимые поправки и предложили различные варианты решения выхода из спорных вопросов.
I Как повлиять на работу Управляющей компании?
Собственники жилья, не довольные работой управляющей компании, могут повлиять на неё с помощью нескольких путей:
- Обратится в вышестоящие органы самоуправления по месту жительства;
- Изъявить свои претензии с требованиями в письменной форме, самой управляющей компании;
- Обратится в органы жилищного надзора, например в государственную инспекцию города Москвы.
Рассмотрим все пункты подробнее.
Внесенные изменения в жилищное законодательство позволяют собственникам смело обращаться к местной власти, в случае несогласия жильцов многоквартирных домов с управляющей компанией. Невыполнение по договору своих обязательств по содержанию дома. Не качественное обслуживание, не верное предоставления коммунальных услуг, плохой ремонт или другие и не вовремя выполненные услуги , могут быть поводом для разбирательств. Любой жилец многоквартирного дома, а так же председатель совета, выбранный собственниками недвижимости, может обратиться с жалобой в орган местного самоуправления. При условии создания жильцами товарищества и заключившими договор с иной обслуживающей организацией, возможно обращение председателя правления в вышестоящий орган.
В течении пяти дней органом самоуправления должно быть организованны ряд необходимых проверок работы управляющей организации. Министерство регионального развития РФ устанавливает на основании обращения жильцов проведения проверки.
В случае выявления нарушений в ходе проверки орган местного самоуправления созывает собрание собственников данного дома. Происходит это не позже пятнадцати дней ,после выяснения всех нарушений договора управляющей и выбора новой организации. Необходимо принять решения о новом способе управления домом и расторгнуть договор со старой управляющей компанией. Жилищный кодекс усилил новым законом воздействие, через органы местного самоуправления на управляющую компанию.
Что бы защитить свои права и предъявить требования при нарушении условий договора необходимо иметь договор с управляющей компанией. Он должен быть полным и содержать все конкретные обязательства и права обоих сторон, только тогда можно рассчитывать на точное воздействие на недобросовестную компанию, управляющую вашим домом. При проверки рассматриваются соблюдение правил по обслуживанию дома из ходя из данного договора.
Возможно, конечно обратиться в жилищную инспекцию, с нарушениями по договору с управляющей компанией. Предъявить требования с учетом всех нарушений со стороны договора. Собственники квартир могут воспользоваться жилищным кодексом в новой редакции, так как на сегодняшний день прежняя редакция , которая предусматривала сохранность жилищного фонда, государственным контролем, изменена. Теперь весь государственный надзор за жилым фондом направлен на предупреждение и ведено понятие как государственный надзор за всеми жилищными вопросами. Он выявляет, предупреждает и пресекает все нарушения жилищного законодательства. С помощью органов государственной власти, так же органов местного самоуправления, различными.
Появление новой графы об энергосбережении в 20 статьи в редакции установило еще больший жилищный контроль за деятельностью.
деятельность органов включает в себя несколько параметров за которыми следует нести контроль:
- техническое состояние жилого дома , в котором находятся проживающие жильцы;
- проводить жилищный контроль для выполнения всех условий договора.
Органы надзора за жилищным фондом уполномочены требовать устранить нарушения, выявляемый в ходе проверки у управляющих компаний. Пресекать или применять меры для выявления различных нарушений и наблюдать за выполнением необходимых требований уполномоченными лицами, которые являются представителями управляющей компанией.
Проверка происходит в соответствии с соблюдением правил:
- содержания многоквартирного дома в надлежащем виде , которое является общим имуществом всех жильцов.
- проверка предоставления услуг коммунального характера.
- Установленных требований , которые были введены 23 ноября 2009 года, федеральным законом под № 261 , об энергосбережении.
Жильцы дома, собственники квартир могут обратится к жилищной инспекции с рядом широкого спектра вопросов, не только тех, которые касаются управляющей организации. Ее договора и не соблюдение правильного обслуживания. Возможно провести проверку на соответствие законодательству в сфере управления домом или по условиям договора с жильцами.
Органы надзора по жилищным вопросам , в результате своей проверки могут выдавать нужные предписания и распоряжения, составлять различные протоколы, соответствующие нарушению. По истечению проверки имеют право передавать в уполномоченные органы все собранные материалы и улики для возбуждения уголовных дел.
Часто собственники многоквартирного дома не задумываются , ведь жилищная инспекция осуществляют надзор за ними самими. Необходимо учитывать, что не только управляющая компания может быть привлечена к ответственности за свои действия по отношению к жилью и общему имуществу в доме. Необходимо нести ответственность за несоблюдения норм жилищного законодательства. Прослеживаются различные параметры:
- соблюдения всех требований законодательства;
- выясняется каким образом собственники принимали решения при выборе способа управления и конкретной организации, для своего многоэтажного дома;
- просматривается условия договора, правильно ли соблюдаются все пункты;
- уточнятся правильность создания товарищества или другого собрания жильцов;
- проверка правильности установки приборов в каждую квартиру и в дом, с помощью которых возможны замеры коммунальных услуг.
При выявлении различных не соответствий и нарушений у управляющей компании, необходимо сделать предписания.
Дополнение
Так же при не правильной работе товариществ или других созданных объединений собственников жилья вполне правомерны надзорные мероприятия, со стороны органов государственной власти, осуществляющих надзор за жилищной деятельностью. Если все предписания о нарушениях не будут выполнены в срок , то возможна полная ликвидация товарищества или управляющей компании. На основании статьи 20, части 6 ЖК РФ, есть возможность обратиться в суд и признать нарушения жилищного законодательства при создании собственников товарищества или иного.
Инспекция по жилищным вопросам не имеет права созывать общего собрания владельцев помещений в многоквартирном доме. Выполняет лишь одну функцию по определению нарушения законодательства в области организации управляющих компаний, предписывает устранить нарушения. В случае нарушений договора с жильцами и принятие решения о полной ликвидации управляющей компании не обязательно ждать инспекцию по жилищным вопросам. Можно самим жильцам проявить активные действия для изменения ситуации по обслуживанию дома. Так же сами собственники могут принять участия в управлении и организации ведения общего имущества в доме.
Часто собственники обращаются в контролирующие органы или надзорные по жилым вопросам, но можно обойтись без каких либо заявлений , просто переговорив с органами управления домом. Ведь при составлении договора с управляющей компанией собственники жилья имею полное право решить все правомерным путем без обращений в суд. Жильцы дома теперь выступают как собственники всего общего имущества и услуги, которые оказывает управляющая компания, ведь каждый платит за организацию управления в их доме. Услуги предоставляемые жильцам должны быть отражены в договоре , который позволяет каждому заявить о своих правах. Сделать это возможно и совместно и по отдельности.
Ведь собственники платят за услуги и работы управляющей организации, и, если им не нравится, как она работает, они вправе каждый отдельно и все вместе заявить о своих претензиях, собраться и совместно обсудить проблему, выработать общее решение и предложить управляющей организации сделать то и так, как они хотят. Если собственники не будут услышаны, то они вправе сменить управляющую организацию или изменить способ управления многоквартирным домом, например, создать собственное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, которое обеспечит управление и содержание дома наиболее подходящим для них образом.
Как же поменять управляющую организацию, не меняя способ управления многоквартирным домом?
В условиях развитого рынка жилищных услуг смена управляющей организации – обычная практика, поскольку собственники вправе искать лучший для себя вариант по качеству и цене, а управляющие организации, работающие в условиях рыночной конкуренции, заинтересованы в поиске новых клиентов.
Сменить управляющую организацию – с целью привлечения лучшей – собственники могут как при окончании срока действия договора управления, так и до его окончания. Жилищный кодекс особо определил случаи, когда собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления:
– если управляющая организация была выбрана не собственниками, а органами местного самоуправления на основе открытого конкурса. В этом случае договор может быть досрочно расторгнут по истечении каждого года со дня его заключения, если собственники самостоятельно решили выбрать или изменить способ управления (часть 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса);
– если управляющая организация не выполняет условий договора (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса). В этом случае собственникам необходимо позаботиться о документальном подтверждении (оформлении) нарушений условий договора управляющей организации, потому что она может оспорить правомерность одностороннего расторжения договора в суде. У них также есть возможность договориться о досрочном прекращении договора с управляющей организацией (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
При прекращении договора управления (в связи с окончанием его срока или досрочно) собственники должны своевременно принять решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Независимо от причины прекращения договора управления (чтобы не допустить перерыва в управлении и содержании дома и предоставлении коммунальных услуг) рекомендуется действовать следующим образом:
1 этап. Не менее чем за 2 месяца до прекращения договора управления:
- на общем собрании принять решение об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления (или о непродлении договора с данной управляющей организацией), выбрать лиц, ответственных за выбор новой управляющей организации;
- определить условия нового договора управления;
- уведомить управляющую организацию о намерении не продлевать / досрочно расторгнуть договор управления (срок уведомления управляющей организации о решениях общего собрания собственников помещений рекомендуется сразу включать в договор управления).
2 этап. Не менее чем за 30 дней до прекращения договора управления:
- выбрать новую управляющую организацию;
- заключить с новой управляющей организацией договор управления на условиях, определенных общим собранием (новый договор с полным объемом обязательств управляющей организации должен начаться со дня, следующего за днем прекращения действия предыдущего договора).
Новой управляющей организации следует:
- за 30 дней до прекращения прежнего договора управления принять техническую документацию на дом и иные документы от прежней управляющей организации (часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса);
- в течение месяца до начала нового договора управления:
а) провести оценку технического состояния дома и решить все спорные вопросы с прежней управляющей организацией;
б) уведомить ресурсоснабжающие организации о предстоящей смене управляющей организации и расторжении предыдущих /заключении новых договоров ресурсоснабжения.
На момент прекращения прежнего и вступления в силу нового договора управления совместно с прежней управляющей организацией составить акты сверки показаний приборов учета коммунальных ресурсов.
Если собственники помещений удачно выбрали новую управляющую организацию, в договоре детально определили ее обязанности – как она будет отчитываться об исполнении договора и как собственники будут это контролировать – то есть надежда, что дальнейшее взаимодействие сторон будет происходить без конфликтов.
Если собственники помещений в доме полностью разуверились в возможности нормальных отношений с любой управляющей организацией, то они могут принять решение об изменении способа управления домом и создать товарищество собственников жилья.
Изменить ранее выбранный способ управления многоквартирным домом собственники помещений вправе в любое время (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса). Создав товарищество, они могут расторгнуть ранее заключенный договор управления по окончании срока его действия, досрочно по соглашению сторон или в одностороннем порядке, как это уже описано выше.
II Как повлиять на работу ТСЖ?
1. Если собственники помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, сомневаются в правомерности его организации и деятельности, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в органы государственного жилищного надзора (жилинспекцию), которые Жилищный кодекс наделил правом проверять:
- правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании ТСЖ;
- правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления товарищества и других членов правления товарищества;
- соответствие устава ТСЖ и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации.
Органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества (часть 6 статьи 20 ЖК РФ).
При этом независимо от получения соответствующего заявления собственников, законодатель обязал органы государственного жилищного надзора до 1 марта 2013 года проверить правомерность принятия решений о создании всех действующих ТСЖ в регионе (часть 4 статьи 8 федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ). С этой целью до 1 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны предоставить в органы государственного жилищного надзора заверенные председателями ТСЖ копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в их уставы (часть 3 статьи 8 Закона № 123-ФЗ).
В случае выявления нарушений требований законодательства и при неисполнении выданных предписаний об их устранении органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований Жилищного кодекса.
2. Действующее жилищное законодательство позволяет членам товарищества и всем собственникам помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, самостоятельно решить проблемы, связанные с управлением многоквартирным домом, не дожидаясь проверок органов государственного жилищного надзора.
Внесенные изменения в Жилищный кодекс (Статья 143.1 ЖК РФ) сделали деятельность товарищества более открытой и прозрачной для всех собственников в доме, поскольку любой из них вправе:
- получать в установленном порядке и объеме информацию о деятельности ТСЖ;
- предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
- знакомиться с документами, касающимися деятельности товарищества (устав ТСЖ, протоколы общих собраний, бухгалтерская документация и др. документы), и управления многоквартирным домом (техническая документация на дом и иные связанные с управлением дома документы).
При нарушении требований законодательства члены товарищества и не являющиеся членами товарищества собственники помещений имеют право обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
Многие конфликтные ситуации в доме, где создано товарищество, можно решить без обращения в суд. Проблемы, независимо от причины их возникновения, могут быть решены внутри товарищества, то есть его членами, при сохранении способа управления многоквартирным домом, или всеми собственниками помещений в доме при смене способа управления многоквартирным домом.