Наиболее острые проблемы в жилищной сфере сегодня возникают в связи с участием владельцев квартир в управлении многоквартирными домами. В последние годы многие граждане столкнулись с трудностями при создании ТСЖ, бездействием управляющих компаний, а нередко и с откровенным мошенничеством.
Накопленный негативный опыт учитывался при разработке поправок в Жилищный кодекс, принятых прошедшим летом. Каким образом новые положения в жилищном законодательстве смогут защищать права жильцов многоквартирных домов?
Благодаря поправкам значительно расширились полномочия органов местного самоуправления, которые призваны осуществлять контроль над соблюдением жилищных прав – по Москве это жилищные инспекции, работающие во всех административных округах. Сегодня многие из конфликтов между жильцами и ТСЖ либо управляющей компанией, которые ранее было необходимо решать в суде, рассматриваются жилинспекциями.
Для примера, собственникам квартир (а также нежилых помещений, располагаемых в жилых домах), либо представителям ТСЖ, ЖСК стало доступно жаловаться в жилищную инспекцию на действия (бездействие) своей управляющей компании. В частности на невыполнение обязательств по содержанию и ремонту жилого дома, а также предоставлению коммунальных услуг. Жилинспекция обязана провести проверку не позднее 5 дней после получения жалобы, а если проверкой будут установлены нарушения, то не позднее 15 дней после проверки, жилинспекция обязана созвать общее собрание собственников, которое будет решать - выбрать другую управляющую компанию, либо иной способ в управлении домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).
Нередки случаи, когда жильцы не желают затратить свое время и силы на участие в управлении домом, отказываясь от создания ТСЖ или ЖК. По таким домам в течение года жилинспекция должна созвать общее собрание собственников квартир, которое изберет совет дома (ст. 161.1 ЖК).
Объем организационных формальностей сведен к минимуму – регистрация созданного совета дома не потребуется. Весь замысел законодателя в том, что совет должен формироваться из наиболее активных жильцов, готовых от лица всех соседей вести контроль управления домом. Однако самостоятельные решения по обслуживанию и ремонту, в использовании общего домового имущества, советом дома приниматься не могут, это по-прежнему компетенция общего собрания собственников. В отличие от ТСЖ, совет дома не располагает никакими финансовыми полномочиями и, соответственно, собственным счетом в банке. Зато само существование такого совета избавляет от необходимости созыва собрания по различным текущим вопросам, к примеру, подготовке претензий по низкому качеству коммунальных услуг. Вдобавок председатель совета дома будет иметь право заключения договора с управляющей компанией или обращения от имени всех жильцов дома в суд, при этом ему понадобится доверенность.
Ограничиваются возможности злоупотреблений строительными компаниями. Известны факты, когда застройщиками еще на этапе строительства организовывались ТСЖ, деятельность которых будущим владельцам еще не существующих квартир, разумеется, была неподконтрольной. Затем, когда наступало время для вселения, новые собственники понуждались вступать в такое ТСЖ, от имени которого застройщиком принимались решения, выгодные ему, однако не всегда совпадающие с интересами будущих жильцов. Сегодня создание ТСЖ запрещено до окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию – ст. 139 ЖК больше не действует.
Кроме того, застройщиками иногда инициировалось создание ТСЖ, объединяющего несколько соседних многоквартирных домов. Сегодня, если жильцы одно из таких домов пожелают выйти из такого ТСЖ, у них это получится гораздо легче – не надо созывать общее собрание членов ТСЖ, достаточно иметь решение собрания жильцов только отделяющегося дома (ч. 6 ст. 163 ЖК).
Бывали и такие случаи, когда застройщиками создавались собственные управляющие компании, которые предлагали жильцам заключать с ними договоры практически в полупринудительном порядке. При вселении застройщики, пользуясь юридической неграмотностью собственников квартир, навязывали им выбор подконтрольной компании. Подобная ситуация сегодня невозможна – управляющая компания должна выбираться в результате открытого конкурса, который объявляется жилищной инспекцией в течение 10 дней после ввода дома в эксплуатацию (ч. 13 ст. 161 ЖК). А компания от застройщика может управлять домом только в период времени, пока не проведен конкурс (ч. 14 ст. 161 ЖК). С той компанией, которая победит в конкурсе, жильцы будут обязаны заключать договоры на срок до трех лет, но по истечении года они будут вправе их расторгнуть, если найдутся причины для выбора другой компании, или будет организован ТСЖ. При этом согласие выбранной на конкурсе компании не потребуется (ч. 8.1 ст. 162 ЖК).
Жилищный кодекс находится в постоянном развитии, его положения предоставляют все новые и новые возможности по защите интересов граждан. Если вам как владельцу квартиры или просто как жильцу пришлось столкнуться с нарушением своих прав, то, следует обратиться самостоятельно или с помощью опытного юриста к жилищному законодательству, в котором вы наверняка найдете решение своих проблем.