После кризиса 2008-2009 гг эксперты рынка недвижимости заговорили о том, что теперь покупатель стал гораздо более разборчив. Людям важно соотношение цена-качество, и успех может ожидать только проекты с тщательно продуманной концепцией – рассчитывать на бесконечный рост цен и на то, что рынок поглотит любые объемы, больше не приходится.
Так что же такое концепция недвижимости, о важности которой вспомнили в последнее время?
Эксперты отмечают, что слово «концепция» ассоциируется, в первую очередь, с чем-то творческим. Для неискушенного человека «концепция объекта недвижимости» представляется как некая идея, архитектурная или же имиджевая. Отчасти это так и есть. Но разработка концепции объекта – это не столько творческие изыскания, сколько серьезная и кропотливая работа маркетологов, финансистов, аналитиков, архитекторов, консультантов, а также многих других специалистов.
Если кратко, то при разработке концепции команда должна выдать такой проект, чтобы он не только был конкурентоспособен на рынке – причем, в будущем, к моменту начала продаж, но и финансово окупился.
Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22, рассказал, что концепция разрабатывается как для объектов жилой, так и для коммерческой недвижимости. В результате работы должно быть представлено полномасштабное маркетинговое исследование с рекомендациями по различным характеристикам будущего объекта, наиболее целесообразным для данного участка.
Прежде всего, при работе над концепцией, проводится исследование ресурсного качества участка. Маркетологи анализируют его сильные и слабые стороны, транспортную, пешеходную и визуальную доступность, изучают прилегающую территорию, перспективы развития района и другие моменты, которые могут сказаться на будущем объекте. Самое важное здесь то, как данный район будет развиваться в будущем, ведь это может как положительным, так и отрицательным образом влиять на стоимость объекта.
На следующем этапе проводится масштабное исследование спроса и предложения в зоне конкуренции, строятся прогнозы на будущее. Анализируя предложение данного вида недвижимости, маркетологи изучают существующие объекты в зоне конкуренции, строящиеся здания и планируемое строительство. Это в дальнейшем поможет им выбрать нужные качественные характеристики объекта и определиться с ценовой политикой.
С определением уровня спроса, особенного будущего, сложнее. По словам Виталия Бахвалов, фактически в России он определяется путем экспертных оценок, и здесь имеют преимущество риэлторские компании. В них брокеры находятся в постоянном контакте с покупателями, поэтому они могут рассказать об их запросах, настроениях, указать на намечающиеся тенденции развития рынка. «Для того, чтобы спрогнозировать, какой формат будет востребован в будущем, необходима совместная работа как отдела продаж, так и опытных аналитиков и маркетологов», - говорит эксперт.
После того, как были даны рекомендации по классовости проекта, размеру площадей, его позиционированию, в дело вступают финансисты. Поскольку вариантов проекта может быть несколько, каждый просчитывается с экономической точки зрения, исследуются NPV, IRR, срок окупаемости и другие показатели проекта.
Финансисты в результате анализа экономической целесообразности проекта дают уже более точные рекомендации и по ценовой политике, и по объему площадей, и прочим характеристикам. После этого финальный вариант отдается на проработку архитекторам, рекламщикам, инженерам. И если работа была проведена верно, на рынке вскоре появится новый удачный объект.