ИЖС может стать новым трендом для сохранения денежных средств в условиях инфляции

В течение 2023 года удорожание строительства частных домов составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. В новом году тренд роста цен, скорее всего, сохранится, полагают эксперты.

За последние годы популярность загородного жилья только возрастала, а в пандемию тренд и вовсе начал набирать обороты, что продолжается до сих пор. Одной из причин эксперты называют возможность получения больших квадратных метров, чем в новостройке, развитие льготных ипотечных программ, а также  инфраструктуры.

Сегодня население строит свыше половины жилья в целом по стране. Согласно данным Росстата, за 9 месяцев с января по октябрь 2023 года в РФ построено 86,1 млн кв. м, из которых населением - 50,1 млн кв. м жилья, или 58% от общего объема. Разберемся совместно с экспертами – во сколько обошлось строительство своего дома в 2023 году и что будет с ценами в следующем.

Рост стоимости строительства в 2023 году был ощутим

В 2022 году отмечалось снижение цен на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС), однако в 2023 году тренд поменялся - стоимость строительства наоборот стала расти. Согласно опросу экспертов, проведенному «РБК-Недвижимость», удорожание составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. К примеру, расчеты «Технониколь» показали - в 2023 году строительство домов подорожало по всем технологиям, при этом повышение цен в среднем составило 60%.

Что касается средней стоимости строительства квадратного метра (без учета внутренней отделки), то цена квадрата дома из бруса достигла 83 тыс. руб. (+59,6%), кирпичного дома - 100 тыс. руб. (+58,7%), дома из газобетона — 84 тыс. руб. (+58,4%). В текущем году отмечено подорожание строительства каркасников - на 57,7% в энергоэффективном классе и на 60% в эконом, до 71 тыс. и 48 тыс. руб. соответственно. Приведенные показатели базируются на простых фасадных решениях, а также наличии магистральных коммуникаций, которые уже заведены в дом. Примерная стоимость внутренней отделки экспертами оценивается дополнительно в 60–80 тыс. руб. за 1 кв. м.

Как пояснил операционный директор направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь» Игорь Брязгунов: рост цен на строительство частных домов в компании объясняют не столько подорожанием основных строительных материалов, сколько подорожанием инженерного оборудования. «Во многом изменения связаны с ростом цен на инженерное оборудование, сантехнику и отделочные материалы». По словам эксперта, предприятия до настоящего времени не прошли стадию адаптации, находятся в поиске альтернативных решений в вопросах комплектующих для оборудования - в 80–90% случаев зарубежного. По импорту поступают и некоторые сырьевые компоненты. В таком случае курсовые колебания и логистика сказываются на цене материалов.

Варианты стоимости строительства частных домов в разных технологиях за 2020–2023 годы (Расчеты: «Технониколь»)

Ассоциация деревянного домостроения (АДД) оценивает прирост цен на строительство частных домов в 20–25%. По словам члена правления АДД Юлии Юрловой: «Сейчас стоимость строительства 1 кв. м (тепловой контур, без внутренней отделки) дома из клееного бруса в среднем начинается от 75 тыс. руб., каркасника заводского изготовления - 70 тыс. руб., каркасника экономкласса - от 50 тыс. руб., газобетона - от 70 тыс. руб., кирпича - от 100 тыс. руб.». Как считает эксперт, удорожание связано в основном с ростом цен на строительные материалы. К примеру, 1 куб. м доски естественной влажности сегодня стоит 17–19 тыс. руб. против 12–15 тыс. руб. в начале года, и тенденции к снижению нет. Вдобавок давление на стоимость строительства оказывают подрядчики - повышением цен на подрядные работы из-за дефицита кадров на рынке.

Строительство домов из газобетона также подорожало, отмечают в компании «ИстКульт Можайск» (бывшем Xella Group, крупнейшем производителе газобетона). Так к началу 2023 года цена за  кубометр автоклавного газобетона в среднем по России составляла 5,4 тыс. руб. (данные Национальной Ассоциации производителей автоклавного газобетона). И в течение всего года отпускная цена у разных производителей оставалась стабильной, пояснил гендиректор «ИстКульт Можайск» Александр Суднев. «Однако из-за дефицита транспорта и нехватки водителей - что в 2023 году характерно для всех отраслей экономики - существенно выросла стоимость доставки. Из-за этого сейчас заказчики у себя на объектах могут получать газобетон на 20–30% дороже, чем в начале года». Отметим, что в стоимости 1кв м дома под ключ доля газобетона составляет примерно 10%, существенную роль здесь играют и другие факторы: дефицит кадров в строительстве (который тоже ощущается довольно остро), цены на другие стройматериалы, инженерное оборудование.

В начале осени компания НОСТРОЙ фиксировала заметный рост цен на стройматериалы, в частности - металл. Согласно оценкам экспертов, лишь за сентябрь арматурная сталь подорожала на 16%, а с начала года цена на нее в среднем по стране выросла на 57%, а по отдельным регионам - более 70%. Заметно поднялся в цене и портландцемент - до 20% с начала года. Как отмечают в НОСТРОЙ - повышение цен на стройматериалы негативно сказалось на себестоимости строительства.

Как отметил Михаил Гольдберг - руководитель аналитического центра «Дом.РФ»: «Сейчас основные сделки по строительству индивидуальных домов проходят в рамках льготных программ, поэтому мы видим динамику изменения их стоимости. По нашим оценкам, в этом году наблюдается рост цен на одно домовладение или стройку примерно на 10–15%. Но при этом стоимость квадратного метра не повышается. То есть увеличение стоимости происходит за счет увеличения общей площади объекта. Динамика цен на стройматериалы в этом году умеренная, в большей степени растет стоимость подрядных работ из-за недостатка рабочей силы».

В 2023 году спрос на ИЖС был достаточно активным

Как одну из причин в росте цен на рынке загородного жилья эксперты называют активный спрос, в том числе ипотечный. Согласно оценкам «Дом.РФ», по итогам 2023 года на строительство частных домов выдано примерно 110 тыс. ипотечных кредитов на сумму 450–500 млрд руб. Это в четыре раза превышает показатель 2022 года.

По словам М. Гольдберг: «Если говорить о наиболее востребованных технологиях строительства, то они определяются региональными особенностями. Например, на Севере, Дальнем Востоке чаще строят дома из дерева (бруса, CLT-панелей), а на Кавказе предпочитают камень». Эксперт отмечает также изменения в восприятии загородного дома. Если раньше его рассматривали как дачу, то сегодня уже как место постоянного проживания. Согласно данным «Дом.РФ», в крупных городах (Ростов, Краснодар, Уфа, Казань) от 20% до 40% приходится на долю ИЖС. Соответственно, ИЖС необходимо обеспечивать инфраструктурой (школами, больницами, магазинами), хорошей транспортной доступностью. «Предпочтительнее, чтобы жилой дом был расположен не более чем в часе езды от места работы».

В 2023 году активность спроса была выше значений прошлого года, подтвердили в «Технониколи». На отдельные стройматериалы (кровельные) рост превышал 20%. По словам директора фирмы, к отличительной особенности этого года следует отнести теплую осень, позволившую в полном объеме загрузить подрядчиков работой. Причем некоторые из них уже сегодня ведут строительные работы круглогодично за счет применения префаб - технологий. В то же время зимой спрос традиционно снижается и существенного влияния на рынок не оказывает, что связано со спецификой индустрии.

В «Технониколь» считают, что на роли лидера в ИЖС выступает дерево (около 60%) – это и возведение каркасных домов, домов из клееного бруса и тп. Второе место занимает строительство домов из блоков, их доля - чуть более 30%. Строительство из кирпича в общем объеме занимает около 10%.

Эксперты также отмечают тенденцию к сокращению площадей: «Огромные дома с перспективой на расширение семьи для следующих поколений уже не строят. Наиболее востребованная площадь - 100–120 кв. м. По-прежнему популярны дома в стиле барнхаус и скандинавском стиле».

Схожую тенденцию озвучил и глава «ИстКульт Можайск». По его словам, наблюдается рост спроса на дома квартирного типа - небольшие одноэтажные строения площадью до 100–130 кв. м с кухней-гостиной и террасой, обязательными являются - кладовая и большие окна. Что касается спроса на большие дома (от двух этажей и выше), он в 2023 году сократился почти вдвое.

Цены на рынке строительства загородного жилья в 2024 году продолжат расти

Эксперты считают, что в новом году продолжится рост цен на рынке строительства загородного жилья. На этот фактор окажут влияние: высокая ключевая ставка, дорожающие стройматериалы, дефицит рабочей силы, а также спрос, поддерживаемый льготными программами.

Как пояснил Александр Суднев: «Сегодня мы фиксируем существенный отложенный спрос, который может реализоваться к лету 2024 года. Это характерно как для ИЖС, так и для городского капитального строительства. Кроме того, проблемы с транспортом ведут к повышению стоимости сырья, а значит, и к росту себестоимости газобетона. Это может привести к скачку цен в начале сезона 2024 года. Основные факторы - высокий отложенный спрос, проблемы с транспортом и дефицит кадров. Эти проблемы вряд ли решатся сами собой, а значит, цены будут расти. Насколько — сейчас сказать трудно».

Постепенный переход загородного рынка на эскроу-счета также способен оказывать давление на стоимость строительства. «Повышение стоимости на ИЖС неизбежно. Отчасти на это повлияет и введение эскроу-счетов, добавятся издержки на процентные ставки, пусть и субсидированные на первом этапе, но не для всех участников рынка», -считает основатель строительной компании NORDHUS Александр Петров.

Повышение цен на ИЖС в следующем году прогнозируют и в АДД. «Ожидаем рост цен, связанный с удорожанием материалов и рабочей силы, в пределах 10–15%», - заявила Юлия Юрлова. На спрос может повлиять снижение доли ипотечных сделок из-за ужесточения требований к заемщикам и по льготным программам. В то же самое время на фоне «перегретости» рынка многоквартирных домов, рынок ИЖС остается привлекательным. «Инвестиции в земельные участки и строительство домов (с учетом роста популярности загородной жизни), по нашему мнению, могут стать новым трендом для сохранения денежных средств в условиях инфляции и драйвером для развития строительной отрасли России», - этот благоприятный прогноз члена правления АДД Юлии Орловой, скорее всего, отражает суть данной статьи.

Все эксперты сходятся в одном - изменение цен на строительство частных домов в 2024 году будет зависеть от ситуации в мировой экономике и общеполитической обстановки в мире. «Повышенная ключевая ставка снизит доступность кредитных средств, но программы государственной поддержки позволят сохранить спрос».