Судьба самовольных построек решена Верховным судом (ВС) РФ, который дал по этому поводу свои разъяснения. Сносить самострои - ВС считает крайней мерой государственного вмешательства, в то же время легализация объектов требует значительных усилий.
На Пленуме ВС РФ принято постановление № 44 от 12 декабря 2023 года, в части разрешения споров о самовольных постройках. Масштабы проблемы названы колоссальными: согласно ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ, постройка признается самовольной, если объект возведен на непредназначенном для этого земельном участке, при этом отсутствуют необходимые разрешения либо согласования, нарушены строительные нормы и правила.
Сносить самострой принудительно
Указанная ст. 222 ГК РФ, действующая с 1 января 1995 года, требовала сноса самостроя, причем категорично, единственным условием легализации было сложное оформление прав на земельный участок под строительство.
В 2006 и 2022 годах последовала «дачная амнистия», которая значительно упростила легализацию дачных участков, домов, гаражей и сараев. Однако, вместе с тем в 2015 году, новая редакция ст. 222 ГК РФ ужесточила своим разрешением снос строений в административном порядке (до этого был только судебный). Следом грянула «Ночь длинных ковшей» - в ночь на 9 февраля 2016 года московскими властями без суда снесено около сотни ларьков и павильонов.
Докатилась волна административного сноса и до граждан, постройки которых оказались рядом с магистральными трубопроводами и в иных запрещенных для строительства зонах, о которых граждане зачастую не подозревали. Некоторые дела вызвали резонанс в Конституционном суде РФ. В результате к ст. 222 ГК РФ появилась поправка в августе 2018 года, защищающая добросовестных лиц (не информированных о запрете на строительство) и запретившая признавать их постройки самовольными. Одновременно выпущены правила о публичном сервитуте - правах владельцев трубопроводов и иных инфраструктурных объектов, ограничивающих право собственности на земельные участки.
Периодически свои разъяснения давали высшие суды. На этом фоне принятие ВС постановления № 44 стало подведением итогов, как обобщение практически 20-летнего применения ст. 222 ГК РФ при этом с наиболее детальным разъяснением сложных вопросов.
Так все же снос или реконструкция?
В целом сохранен общий подход судебной практики - решение о сносе самовольной постройки является санкцией за правонарушение. Хотя постановлением № 44 снос назван крайней мерой: «устранение последствий допущенного нарушения «должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, не должно причинять несоразмерные убытки».
Постройку не должны признавать самовольной, если строительство начато правомерно, а потом требования изменились. Либо наоборот - признаки самовольной постройки изначально присутствовали, но к моменту вынесения решения суда они исправлены. Не допускается снос объектов культурного наследия. Под защитой также индивидуальные дома и дачи, права на которые зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. При этом параметры объектов не превышают допустимых пределов, допустимых федеральным законодательством, земельные участки принадлежат собственникам строений на законном основании. Индивидуальные и садовые дома в СНТ, построенные без разрешений, либо до направления уведомлений о планируемом строительстве также не признаются самовольными постройками - до 1 марта 2031 года право собственности на них можно зарегистрировать в упрощенном порядке.
Решение о сносе признается актуальным, когда постройка не соответствует требованиям безопасности, угрожает жизни и здоровью граждан и нет возможности привести объект в безопасное состояние, соответствующее нормативам. Суд при этом должен проявлять инициативу в поиске возможностей сохранить постройку, даже если истец безоговорочно требует ее сноса. Задачей суда является оценка существенности допущенных нарушений и возможность их устранения. Если такая возможность есть, суд выносит одно из двух решений - либо снести самострой, либо привести его в соответствие установленным требованиям (к примеру, демонтировать какие-то части строения) в определенный срок. Выбор решения предоставляется владельцу самостроя, однако в случае отсутствия необходимой реконструкции объект должен быть снесен принудительно.