До недавнего времени ипотека служила одним из основных инструментов при покупке недвижимости. Ей, в том числе, активно пользовались инвесторы. Однако последние ужесточения по льготным и рыночным программам заметно снизили привлекательность жилищных кредитов.
В то же время на рынке существуют и другие способы покупки недвижимости, к примеру - рассрочка. Сможет ли она создать альтернативу ипотеке в текущих реалиях, попробуем разобраться вместе с экспертами.
Ипотека теряет привлекательность
В конце прошлого года правила выдачи жилищных кредитов заметно ухудшились. Речь идет как о рыночных, так и льготных программах. Так, по льготной ипотеке под 8% годовых, которая пользовалась популярностью также и среди инвесторов, с декабря вырос первый взнос до 30%, при этом максимальная сумма кредита снизилась до 6 млн руб. Эти факторы сделали программу неактуальной в регионах с высокой стоимостью жилья. Вдобавок отменено использование переуступки в рамках льготных программ - ранее такая опция была доступной в семейной и IT-ипотеке, ей пользовались инвесторы. Одновременно анонсировано повышение требований к самим заемщикам - их долговой нагрузки и уровню дохода.
Далее, с января текущего года крупнейшими банками введены комиссии для застройщиков по льготным программам, это, по мнению ЦБ, создаст риск повышения цен на новостройки. Всё перечисленное снижает доступность ипотеки – полагают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость». По словам исполнительного директора «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяны Подкидышевой: «Если до всех ужесточений на ипотечном рынке, покупка по льготной ипотеке с точки зрения инвестиций имела смысл, то сейчас маржинальность таких вложений сократится». Эксперт считает, что «покупка квартиры по льготной ипотеке с удорожанием существенно сокращает возможную доходность. Так, при ужесточении условий выдачи льготных кредитов по субсидированным ставкам, удорожание квартиры может дойти до 10–15%. Это почти полностью убивает инвестиционный потенциал».
По мнению ведущей YouTube-канала «PRO Недвижимость», основателя ГК «МФЦУ Ольги Благовещенской», использование льготных программ (господдержка, семейная, IT-ипотека) на сегодняшний день актуально для покупки квартиры для себя и практически могут послужить единственным вариантом для улучшения жилищных условий. Причём разница между ставками по льготной ипотеке и рыночными ставками запредельная - 2,5–3 раза. На фоне роста ключевой ставки по рыночным программам они достигли 17–18%. Эксперт считает: «Квартиры на вторичном рынке, в отличие от новостроек, вообще покупать не выгодно, потому что процентная ставка там составляет 18%, 19%, 20% в зависимости от банка. Смысла нет, поэтому спроса на такое предложение тоже нет, ежемесячный платеж получается очень большим».
Рассрочка как альтернатива ипотеке
В сегодняшних условиях ужесточения ипотечных кредитов девелоперы находят альтернативные инструменты продаж, среди которых - рассрочка. Согласно данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», на ее долю на столичном рынке (в зависимости от класса) приходится от 10% до 25%. Рассрочку в среднем предлагают на срок от шести месяцев до года. Как отметила замдиректора по развития бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопера земли Nikoliers Анна Мурмуридис: «В текущих реалиях рассрочка популярна, так как клиент, воспользовавшись ею, может не брать кредит по высокой процентной ставке. Первоначальный взнос, как правило, начинается от 30% от стоимости квартиры»,
Покупателям рассрочки, особенно беспроцентные, выгодны тем, что с их помощью фиксируется стоимость квартир, пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Тем не менее, срок действия этой опции всегда меньше, чем у ипотеки. Поэтому она подходит только для клиентов, располагающих значительными денежными средствами».
В общем объеме сделок с новостройками в текущем году доля рассрочки возрастет на фоне текущих ужесточений, этот инструмент способен оказать поддержку спросу в переходный период, считает Татьяна Подкидышева. Хотя девелоперам такой инструмент не всегда выгоден. «При рассрочке гораздо медленнее наполняются эскроу-счета, что приводит к росту ставки и удорожанию строительства», - пояснила эксперт. Также к «подводным камням» данного инструмента эксперты относят возможные ограничения со стороны банков. «Банки обычно в маркетинговую политику девелоперов не вмешиваются. Правда, кредитные организации могут ограничить выдачу рассрочек незадолго до ввода дома в эксплуатацию», - уточнил Руслан Сырцов.
Офис выгоднее купить в рассрочку
Сегодня применение рассрочек широко распространено на первичном рынке офисной недвижимости, в меньшей степени пострадавшем в результате изменений в ипотечном кредитовании, лишь по той причине, что данный инструмент здесь не распространен. Офисный рынок остается востребованным в среде инвесторов, в том числе за счет гибких программ приобретения. Согласно данным CORE.XP, покупка офисов в Москве за 2023 год стала рекордной за последние 15 лет.
Аналитиками также отмечен прирост числа сделок с небольшими офисами, которые используются в виде инвестиционного инструмента. Покупка таких лотов сегодня возможна в том числе в рассрочку. Данные аналитиков Nikoliers показывают, что порог входа на офисный рынок начинается от 17–20 млн руб., это сопоставимо с бюджетом новостроек. Доходность от офисной недвижимости при этом на уровне 10% годовых. Для сравнения - доходность от сдачи квартир в два-три раза ниже и составляет всего 3–5%, подсчитали в SRG. По мнению директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрея Кухар: «На первичном рынке, особенно при продаже на этапе строительства, рассрочка (беспроцентная или льготная от застройщика) — это решение повысить ликвидность продукта и компенсировать проблему высоких ставок».
Причём рассрочку на рынке офисов обычно предоставляют на более длительный период — как правило, до окончания строительства — на два-три года. На сегодняшний день в ответ на запросы покупателей предлагаются рассрочки сроком до пяти лет, отмечают эксперты. По словам члена совета директоров, руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой: «Минимальный размер первого взноса начинается от 10%. В некоторых проектах при высоком первоначальном взносе застройщики готовы предоставить индивидуальную скидку».
Рассрочки могут быть как бесплатными, так и с выплатой процентов. При этом размер ставки в конкретном случае зависит от срока и размера первого платежа. Условия ЦБ в повышении ключевой ставки делают платную рассрочку выгоднее ипотеки, если предоставляются ставки на уровне 9–10% годовых. Вдобавок договора рассрочки предусматривают досрочное погашение и соответствующий пересчет стоимости, пояснила Екатерина Белова. «Основной плюс рассрочки — гибкость и вариативность. Чаще всего возможно согласование индивидуальных и наиболее подходящих условий по оплате».
Чем привлекает инвесторов ДКПБВ
На рынке офисной недвижимости рассрочки функционируют не только в договорах долевого участия (ДДУ), но и договорах купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Согласно данным IBC Real Estate, за 2023 год по ДКПБВ заключены 82% от всего объема сделок в новостройках и перспективных офисных проектах Москвы, остальные 18% приходятся на продажи по ДДУ. Офисы по таким договорам реализуются крупными игроками со сложившимся брендом и портфелем проектов, такими как Stone, MR Group, Formа.
По мнению экспертов ДКПБВ располагает более привлекательными условиями для инвестирования. Застройщику позволено открывать продажи даже до получения разрешения на строительство. «Вход в сделку на ранней стадии фиксирует низкую цену актива, поэтому есть высокая инвестиционная привлекательность такой формы договора», — подчеркнул Андрей Кухар. Кроме того, использование ДКПБВ позволяет возмещение НДС по мере оплаты (транша), не нужно дожидаться ввода объекта в эксплуатацию. В сравнении с ДДУ - налог возмещается лишь один раз и после завершения строительства.
Причём рассрочки по ДКПБВ сроком до полугода чаще бесплатны, на больший срок - платные. Однако сегодня проценты по такой рассрочке и размер первоначальных взносов выгоднее ипотеки, полагают эксперты. Для примера - ставки от 9,5% и с беспроцентным льготным периодом. уточняет Екатерина Белова. Кроме того, инвесторов привлекает опция отложенного платежа: «В некоторых проектах предоставляется рассрочка с отложенным платежом до полугода. В это время клиент всегда может аккумулировать средства на депозите и дополнительно заработать».
Недостаток такой схемы, по мнению экспертов, заключается в том, что ею не может воспользоваться физическое лицо, в отличие от покупки с применением ДДУ. Немаловажен и фактор в принятии решения о такой сделке - следует обращать внимание на опыт застройщика и его объем присутствия на рынке, добавила Ольга Благовещенская.
Резюмируя можно отметить, что инструмент рассрочки прекрасно себя зарекомендовал на офисном рынке с учетом формы реализации - ДКПБВ и портрета покупателя-инвестора. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate отмечает:
«Это интересный инструмент и многие им пользуются».
На рынке жилья в целом, в условиях отмены льготных программ, застройщикам придется использовать рассрочки, трейд-ин, скидки, считает Татьяна Подкидышева. В то же время в размере дисконта девелоперов ожидает ограничение своих финансовых моделей. И еще - перечисленные инструменты не смогут полноценно заменить ипотеку, в связи с чем ожидается спад продаж.