Банк России заявил о повышении надбавок с 1 марта 2024 года коэффициентов риска по ипотечным кредитам. Это делается в целях ограничения рисков закредитованности граждан.
Ранее в октябре 2023 года Банком РФ уже значительно повышены макропруденциальные надбавки к ипотечным кредитам по сегментам с низким первоначальным взносом и высоким значением предельной долговой нагрузки (ПДН).
Однако это не снижает постепенный рост доли ипотечных кредитов, в которых заёмщиками используются необеспеченные потребительские кредиты для первоначального взноса. Что в конечном итоге создаёт риск чрезмерной долговой нагрузки на покупателя жилья. Для ограничения в дальнейшем роста ипотеки за счёт вовлечения высокозакредитованных граждан, Банк РФ дополнительно повысит с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высокой ПДН.
Как пояснили в ГУ ЦБ Банка России по ЦФО: «Надбавки будут действовать до тех пор, пока на рынке будут распространены рискованные практики. Соответственно, будет сохраняться и значительный разрыв цен на жильё на первичном и вторичном рынках. Наши меры направлены, прежде всего, на то, чтобы снизить риски в ипотечном кредитовании. Это произойдёт за счёт уменьшения доли кредитов, выдаваемых закредитованным заёмщикам, а также доли кредитов с низким первоначальным взносом. Повышение надбавок поможет стимулировать банки запасать капитал на тот случай, если будут расти потери по ипотечным кредитам».
И всё же как изменятся цены на недвижимость с 1 марта?
Число сделок с ипотекой в общем объеме сделок с недвижимостью начнет резко сокращаться и может вовсе упасть на 30−40%. Уже в текущем году ожидается уменьшение доли жилищных кредитов до 50% (против 80% в прошлом году).
По мнению директора направления «Новостройки» «Инком Недвижимость» Валерия Кочеткова: «На этом фоне начнут появляться вроде уже забытые инструменты продаж, такие как рассрочка платежа, трейд-ин и даже выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой. Не стоит забывать и уже вернувшуюся программу траншевой оплаты, когда достаточно внести 15% первоначального взноса, далее по 10% ежемесячно, а остаток — после ввода дома в эксплуатацию или перехода на ипотеку. Это является очень выгодным предложением сегодня, так как к этому времени условия по ипотеке могут уже смягчить».
Эксперт также прогнозирует стагнацию цен в сегменте новостроек, поскольку на стоимость здесь влияет не только поведение спроса, но и себестоимость строительства, которая не уменьшается. И даже сокращение числа сделок в ближайшее время не способно привести к общему удешевлению на первичном рынке.
Как считает финансовый аналитик маркетплейса «Финмир» Вадим Заноздрин: «Ожидается, что решение Центробанка сниизит долю ипотечного кредитования. В этой связи застройщики активно ищут, чем заменить ипотеку. Например, по некоторым программам застройщики предлагают оплату аренды за квартиру впоследствии использовать как первоначальный взнос. Можно предположить, что цены на первичную недвижимость не сильно изменятся, и мы увидим другие варианты снижения в виде различных дисконтов и всевозможных скидок со стороны застройщиков».
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин считает принципиально важным, чтобы формирование взноса проводилось из собственных средств заёмщика. Поэтому то повышение макропруденциальных надбавок, планируемое ЦБ РФ, нацелено, прежде всего, на улучшение стандартов кредитования. Рост ипотеки (снижение) будет проводиться сбалансированными темпами, а когда ситуация стабилизируется - требования можно будет снова смягчить.
И к тому же, по мнению аналитиков ЦБ, многие банки преувеличивают свои убытки от льготной ипотеки. Так что глобальные риски для ипотечного рынка или рынка недвижимости отсутствуют.
«Цены на ИЖС не изменятся. Мы говорим о первичном сегменте. Если на квартиры влияет несколько конкурирующих факторов и там возможно снижение спроса на первичный сегмент (как реакция на стагнацию вторичного), то с ИЖС всё обстоит иначе. Рынку ограничения по ипотеке принесут очередные падения продаж. Говорить о том, на 10% или 30%, сложно. Назовём это просто усугублением ситуации, которая началась после ужесточения условий льготной ипотеки. На 6 000 000 рублей дом не построить, разве что небольшой и около ЦКАД. А дополнять эту сумму обычным кредитом больше не представляется возможным», — пояснил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Эксперт также отметил, что девелоперы постоянно мониторят и понимают тенденции рынка. На сегодняшний день это «потенциально слабый» рубль, что приводит к повышению стоимости материалов. Оказывает негативное влияние и дефицит кадров в строительной отрасли, особенно мастеров, прорабов и инженеров с опытом. Эти факторы приводят к системному росту стоимости подрядных работ. Поэтому снижение цен возможно только за счёт собственной маржинальности.
«При этом девелоперы понимают, что сейчас многие потенциальные покупатели хранят деньги на депозитах. Ставки выгодны. Но все понимают, что речь о краткосрочном периоде — до трёх-четырёх месяцев. А потом ЦБ РФ скорректирует ситуацию, и ставки депозитов станут «обычными». Люди снимут деньги и направят их в недвижимость как самый надёжный нефиатный актив. В ИЖС, в частности. Поэтому девелоперы не спешат со снижением цен и займут несколько выжидательную позицию», - подчеркнул Максим Лазовский.
Рост стоимости домов плавно продолжится, без резких изменений. При этом цены отдельных лотов, требующих быстрой продажи, собственники могут снижать, но это будут единичные случаи. Об этом сообщил генеральный директор ГК «СтройСинтез» Виктор Лукин.
По его мнению, чтобы построить загородный дом, сограждане будут черпать капитал от продажи других собственных объектов недвижимости - зачастую квартир. То есть - выставлять квартиры на продажу и ждать, когда она совершится. Таким образом, высвобождаются необходимые средства. А далее в случае необходимости «докредитоваться» на необходимую сумму.
Здесь, как и в случае покупки жилья в МКД, основное влияние оказывает сумма ежемесячных платежей по кредитам. Сегодня ориентироваться в большей степени станут на неё, а не на общую стоимость ипотеки.