В одном и том же доме квартиры могут идти на продажу по разным договорам. Это является вполне обычной практикой для рынка новостроек. Достаточно часто на рынке недвижимости существуют разные варианты однотипных квартир в строящемся доме. На сегодняшний день, большая часть новых квартир получила разрешение на строительство застройщиком до определённой даты, так как именно 1 апреля 2005 года Федеральный закон №12 вступил в силу. В данном законе указано следующее, заказчик-застройщик больше не имеет право на применение старых форм договоров.
Были регламентированы виды договоров для застройщиков, по ним можно привлекать значительные денежные средства для финансового строительства. Речь идёт о договоре уступки по договору долевого участия в строительстве и, собственно, о договоре долевого участия. Однако инвесторы не были ограничены положениями закона продаж в новостройках, в использовании и других договоров с наличием документации. Для компаний-инвесторов, в том числе и Ставропольского края, типичны, на сегодняшний день, всего три схемы продаж квартир в новостройках, а именно, предоплатная (предварительная), вексельная схема и комбинированная схема типовых продаж.
Перед тем, как приобрести новую квартиру следует помнить, что компания-застройщик и компания-инвестор, обращают внимание на определённые нюансы, то есть на минусы и плюсы каждой схемы продаж. Не стоит забывать и об условиях гарантий для участников долевого строительства от нечестных застройщиков.
Стоит перейти непосредственно к определению трёх главных схем:
Предоплатная (предварительная) схема продаж новостроек.
При использовании данной схемы, основным инструментом будет являться предоплатный договор купли-продажи. В нём указываются ключевые положения основного, главного договора купли-продажи, а именно, порядок оплаты и срок его заключения. Компания-инвестор берёт на себя обязательство, в котором указывается, что по точному завершению строительства и полном оформлении квартиры, с покупателем заключается основной договор купли-продажи. Благодаря данному договору, квартира в новостройке переходит в собственность покупателя. На этапе предварительного договора, покупатель должен внести определённую сумму, которая в частности равняется стоимости квартиры. Предмет его действия и срок должен быть точно определён в соответствии с гражданским законодательством. Если определения нет, то считается, что договор будет действителен на протяжении одного года.
При данной схеме типа продаж, покупатель, как физическое лицо формально не будет участвовать в строительстве, и инвестором не является. На этапе заключения договора, квартира, как юридически, так и физически ещё отсутствует. Помимо этого, отсутствует и точное описание квартиры, итоговая цена и конечная площадь. Положительным моментом является то, что на период заключения предоплатного договора, стоимость квадратного метра фиксируется.
Вексельная схема.
Суть данной схемы типа продаж состоит в приобретении новостройку с применением предоплатного договора и внесением денежной стоимости за приобретение векселя. Вексельная схема подразумевает заключения двух договоров: купли-продажи векселя, предварительный договор купли-продажи квартиры. Уже по завершении строительства, покупатель имеет право обменять свой вексель, цена которого равняется стоимости квартиры, непосредственно, на жильё.
Комбинированная схема.
Данная схема типовых продаж является наиболее распространённой. Она представляет собой симбиоз предоплатной и вексельной схем. С инвестором заключается предоплатный договор купли-продажи жилья в строящемся доме. В счёт оплату по данному договору инвестор покупает у застройщика вексель на определённую сумму, которая равна стоимости жилья. Договором купли-продажи каждого векселя оформляется покупка векселя. Затем, инвестор уступает свои права и обязанности конечному покупателю в отношении квартиры.