На рынке новостроек Москвы и Московской области в течение первых месяцев текущего года отмечено продолжение роста активности покупателей, что подтверждается увеличением количества сделок с новостройками как в столице, так и в городах Подмосковья. Оживление рынка недвижимости с приходом нового весеннего сезона имеет место, в основном, в сегменте жилья эконом-класса.
Количество предложения новостроек выросло
В 2010 году в Москве планируется ввести в эксплуатацию 3,1 млн. кв. метров жилья (в том числе, за счет средств городского бюджета – 737,8 тысяч кв. метров жилья, за счет средств инвесторов – 2, 3 млн кв. метров). Согласно прогнозу социально-экономического развития Московской области объем ввода в Подмосковье составит 7,0 млн. кв. метров, из них 4,1 млн. кв. метров – многоквартирное жилье. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются дешевые квартиры эконом-класса, реализуемые крупными игроками рынка, отмечают риэлторы.
По данным ИРН, общее число реализуемых сегодня объектов равно 844, что почти на 12% меньше, чем в I квартале 2009 года. Это обусловлено отрицательной разницей между количеством ушедших с рынка объектов и теми домами, которые вышли на продажу за рассматриваемый период.
По итогам марта, по данным "Миэль", количество выставленных на продажу объектов в столице сократилось до 279 домов (на 14% ниже показателя декабря 2009 года). В области предложения представлены по 510 адресам (+0,2% относительно декабря).
Однако, по данным "НДВ-Недвижимость", в I квартале 2010 г. отмечается значительный рост количества предложения на рынке новостроек – на 53,7%. "На рынке новостроек отмечается значительный рост количества предложения, что обусловлено как стартом продаж в новых объектах ("Юрлово", "Царицыно" и.т.д.), а также оживлением девелоперов, а именно возобновлением строительства так называемых "замороженных" проектов, и началом продаж тех объектов, в которых продажи были приостановлены", - отмечает ведущий аналитик компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова.
По мнению риэлторов, сегодня покупатель ориентирован главным образом на новостройки высокой степени готовности (дом сдан, ведутся внутренние и отделочные работы), а также те объекты, динамика строительства которых соответствует планируемым срокам сдачи домов. Сделки на начальных стадиях строительства единичны. По данным риэлторов, средний период реализации квартир в новостройках Москвы в 2009 году вырос с 3-5 недель до 3,5-4 месяцев.
"Востребованность жилья эконом класса, к которому относятся панельные строения, на сегодняшний момент является очень высокой, и потребительский спрос значительно превышает показатели объемов предложения в этом сегменте. Такая ситуация имеет устойчивый характер и была свойственна рынку и в докризисный период. В кризис она только укрепилась, в связи с тем, что часть покупателей снизила уровень требований", - отмечает генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" Владислав Луцков.
По данным "Инком-Недвижимость", основную долю предложения составляют новостройки "бизнес-класса" (доля в общем объеме предложения составляет примерно 55%). На долю объектов в сегменте "эконом +" приходится порядка 30% новостроек. В общем объеме предложения минимальную долю занимают объекты в сегменте "эконом -" – всего около 10% общего объема экспозиции.
По данным "Миэль", из всех новостроек Москвы, представленных сегодня в продаже, полностью готовы к заселению менее 37%, или 102 объекта. При этом наибольшее количество готовых домов сосредоточено в Центральном административном округе (17 новостроек) и Северо-Западном АО (15).
Меньше всего готовых к заселению новостроек в Юго-Восточном округе – всего 4 объекта. "По мере стабилизации общеэкономической ситуации покупательский спрос распространяется не только на готовые новостройки, но и на объекты в стадии строительства, готовые менее чем на 80%", – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки".
По данным "Миэль", из всех возводимых в Московской области новостроек треть расположена в зоне до 5 км от МКАД, в ближайших к столице городах, более 100 из них запланированы к сдаче Госкомиссии в этом году. "По нашим оценкам, полностью готовы к заселению порядка 127 новостроек Подмосковья – наибольшее количество таких объектов расположено в Красногорске, Одинцово, Мытищах. Наибольшим спросом пользуются объекты высокой стадии готовности, средняя стоимость квадратного метра в которых ниже среднего уровня цен на аналогичные объекты данного направления", – отмечает М. Литинецкая.
По мнению руководителя аналитического центра ИРН Олега Репченко, с рынка "вымываются" в основном самые недорогие новостройки по демпинговым ценам (для Москвы это порядка 70-90 тысяч рублей за метр). И окончание их распродажи приводит к заметному повышению цен на все предложения в районе, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Цены остаются стабильными
Индекс стоимости московского жилья, рассчитываемый аналитическим центром irn.ru, вырос за март 2010 года почти на 2% с $4106 до $4186 за метр. В I квартале 2010 года пока не наблюдается устойчивых положительных ценовых тенденций на рынке новостроек Москвы. Средневзвешенная цена предложения в марте 2010 составила, по данным "Миэль", 183,5 (-1,5% с начала года). В Подмосковье уровень цен остается стабильным, по итогам марта средняя цена предложения составила 61,7 тыс. руб. за кв. метр.
Коррекция -2,8% с начала года обусловлена появлением на рынке новых предложений преимущественно в городах среднего удаления и на начальных стадиях строительства с невысокой ценой, что и повлияло на среднеобластной показатель. "Цены по объектам, предложения в которых фигурировали в течение всех прошедших месяцев, в целом остаются стабильными", - отмечает В. Луцков.
По данным "Инком-Недвижимость", средняя цена квадратного метра в настоящее время составляет порядка 140-160 тыс. рублей. Стоимость квадртаного мтера в сегменте эконом-класс составляет примерно 100 тыс. рублей, бизнес-класса - 164 тыс. рублей, и элитной недвижимости – 190-200 тыс. рублей.
Дорогие новостройки
В I квартале 2010 года продолжилась тенденции оживления первичного рынка жилья Москвы, которая началась в конце осени – начале зимы прошлого года. К 1 апреля, по данным Penny Lane Realty, увеличение спроса составило 8-9%, по сравнению с началом 2010 года.
Средние цены на рынке элитного жилья демонстрируют небольшой, но уверенный рост. За I квартал 2010 г., по данным компании Blackwwod, цены выросли на 1-3%. В марте 2010 г. стоимость 1 кв. метра в элитных новостройках составила $17 550 за кв. метр.
По оценке аналитиков компании, объем предложения на рынке элитных новостроек в марте 2010 г. составил 198,1 тыс. кв. метров в 35 комплексах. Наибольшее количество квартир предлагалось в районах Хамовники и Тверской. Доля Остоженки-Пречистенки в общем объеме предложения составила 10%.
"Потребности покупателей побудили девелоперов делать акцент на высокую степень готовности жилья. Благодаря этому за первый квартал 2010 года доля реализованных квартир на первичном рынке ЦАО составила 13,6% всего объема предложения данного сегмента, - отмечает директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
По данным компании, ценовая ситуация по рынку жилой недвижимости за первый квартал этого года оказалась различной. Большая часть предложений осталась на уровне январских цен или незначительно выросла в пределах 0,5%. Но по некоторым объектам изменения оказались более существенными. Так, в районах Замоскворечья и Якиманки по различным объектам увеличение стоимости квадратного метра составило более чем 5%. В районе Арбата на отдельные предлагаемые квартиры - 2,5%.
"Основных причин роста цен в данных районах две - возвращение спроса на рынок новостроек и готовность самих объектов, - комментирует А.Зиминский. - В настоящее время подавляющее большинство застройщиков решили свои финансовые вопросы, возникшие с началом кризиса. В том числе, и путем существенного снижения цен на предлагаемые ими квартиры для стимулирования покупательского спроса".
Если говорить о жилье бизнес-класса, то в нынешних условиях он пользуется наименьшим спросом среди покупателей. Многие проекты заморожены, продажи же в строящихся объектах идет довольно плохо.
Разморозка проектов
На рынке новостроек стоит отметить положительную тенденцию - оживление девелоперов. Оживление объясняется возобновлением строительства так называемых "замороженных" проектов, и началом продаж тех объектов, в которых продажи были приостановлены.
По данным компании "Инком-Недвижимость", в столице было остановлено строительство порядка 20% объектов от общего объема коммерческого жилья. В Подмосковье этот показатель был существенно выше и составлял около 50%, но и объем вводимого жилья значительно больше. В основном, замораживались проекты, находящиеся на ранних стадиях реализации, что подразумевает подготовку стройплощадки, проведение работ нулевого цикла, строительство фундамента и прокладку коммуникаций и пр., поясняют аналитики.
По оценке риэлторов, в настоящее время строительство большинства замороженных проектов возобновилось. Единичные остановленные стройки – проекты мелких компаний, расположенные на окраинах Москвы. По прогнозам экспертов, в дальнейшем и они возобновят строительство самостоятельно или же найдут инвесторов.
Такие меры поддержки застройщиков, как сокращение количества и сроков согласований, позволят застройщикам в более короткие сроки оформлять документы и получать разрешения и, соответственно, строить быстрее.
"Многие проблемные объекты либо поменяли владельца, либо получили дополнительное финансирование. Тем не менее, остаются проблемные площадки, но их количество невелико. Гораздо больший оптимизм вызывает активность девелоперов по освоению новых площадок, которые планируют вывести на рынок уже к осени", - говорит В.Луцков.
По прогнозу О.Репченко, в среднесрочной перспективе, объемы строительства жилья начнут заметно расти. "Так уже даже в кризисный 2009 год появились первые примеры застройщиков, которые осознали произошедшие перемены и стали выводить на рынок большие объемы новостроек эконом-класса по минимальным ценам. А с наступлением 2010 года массовых проектов жилья эконом-класса становится больше, причем следует понимать, что речь идет не только о Москве, но и о Подмосковье, и о Росси в целом", – отмечает эксперт.
По данным ИРН, в течение 2009-2010 годов число новых проектов сократилось в несколько раз, по сравнению с докризисной ситуацией на рынке (конец 2007 – середина 2008 гг.). "Однако невысокая скорость реализации объектов (увеличение сроков экспозиции) указывает на наличие достаточно большого количества нераспроданных квартир в Москве и Подмосковье. Строительный "бум" в 2007-2008 гг. "обеспечил" рынку "запас прочности" по объемам первичного предложения на период кризиса. Благодаря этому дефицита новостроек в 2010 году не предвидится. Исключение могут составить новостройки эконом-класса в Москве, которые сейчас обладают наибольшей емкостью спроса", - считает О.Репченко.
Осенью можно ждать снижения средней цены
По данным большинства опрошенных риэлторов, резкого падения цен уже не прогнозируется, поскольку инвестиционная себестоимость строительства все равно остается достаточно высокой, особенно в Москве. Возможно, что цены на некоторые объекты все еще будут корректироваться в сторону понижения, однако в более успешных объектах стоимость растет уже сейчас. В связи с этим в среднем по рынку возможен небольшой рост цен. Тем не менее, в силу того, что рынок продолжает пополняться новыми объектами, а спрос, хотя и возрастает, но не носит ажиотажный характер, данная коррекция не будет радикальной.
По мнению В.Луцкова, рынок новостроек не столь однозначен – структура предложения характерна для дефицитного рынка, что "подогревает" ожидания девелоперов. Многие проекты прошли реконцепцию, зачастую с понижением классности планируемой застройки, что повысит, в среднем, доступность жилья в регионе и гарантирует проектам устойчивый интерес со стороны потребителя. "Таким образом, до выхода основной массы проектов на открытый рынок (а это август-сентябрь 2010 года) уровень средней цены будет расти. С наступлением осени, структура предложения на рынке новостроек изменится, что может вызвать некоторую отрицательную коррекцию уровня средней цены, - прогнозирует эксперт.
Однако по прогнозу Л. Волохиной, в первой половине года основные показатели изменятся несущественно. По предварительным оценкам, рост стоимости квадратного метра стоит ожидать лишь во второй половине 2010 года, считает эксперт.
В настоящее время, когда активный спрос на рынке заметно увеличился, а объем ликвидного предложения, наоборот, сократился, резонно ожидать изменения политики продавцов в отношении ценообразования, считают эксперты.
По прогнозам компании Blackwood, в 2010 г. можно ожидать небольшой (по сравнению с докризисным периодом) рост цен на жилье – на уровне 15%, при этом основное повышение цен, скорее всего, придется на 2-ое полугодие 2010 г. (точнее, на наиболее активный осенний период).
По прогнозу управляющего директора компании Century21 Евгения Скоморовского, в ближайшее время рынок московской недвижимости снова войдет в фазу стагнации, возможна и отрицательная динамика. "Кстати, цены на жилье в области в последние два месяца падают, за последние два месяца в среднем по Подмосковью жилье подешевело примерно на 0,5%. А настоящее оживление рынка стоит ждать не раньше осени", - считает специалист.
С учетом данных прогнозов, в 2010 г. цены на рынке недвижимости вернутся на уровень начала 2009 г., однако докризисные показатели в текущем году достигнуты не будут, считают эксперты.
Сергей Велесевич
Источник: Интерфакс