Человеческий фактор при проектировании зданий, как и в любом производственном процессе, может в значительной мере повлиять на конечный результат строительства. Казалось бы, что плохого, если проектировщик заложит в проект немного лишней арматуры, дополнительно усилит колонны и всю конструкцию в целом, ведь от этого здание станет только надежнее? Однако и стоимость строительства такого "усиленного" объекта тоже вырастет соответствующим образом. А в кризис на вес золота каждая копейка, особенно если речь идет о бюджетных средствах.
Московские власти, чтобы снизить влияние человеческого фактора, начали внедрение новой технологии проектирования – в объеме 5d, позволяющей получить оценку экономической эффективности предлагаемых архитекторами решений. Уже имеющиеся практические наработки дают возможность рассчитывать на появление первых городских проектов, созданных с использованием данной технологии, уже в 2011 году. О том, какими преимуществами обладает технология 5d, а также о том, сколько жилья будет строиться в Москве в ближайшие годы и когда ожидать стабильного роста спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, в интервью "РИА Новости – Недвижимость" рассказала руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина.
– Марина Евгеньевна, ценообразованию в строительстве в последнее время уделяется много внимания в самых верхних эшелонах власти в России. Насколько актуальна эта проблема для Москвы?
– Действительно, когда в стране появляется необходимость такого масштабного строительства, как олимпийские объекты в Сочи или инфраструктура для саммита АТЭС, требуется привлечение колоссальных финансовых средств, а вопрос достоверного определения стоимости строительства встает с особой остротой. В Москве объемы строительства во все времена были значительными, и система ценообразования в строительстве города начала создаваться для работы в условиях рыночной экономики еще в 1990 году.
Напомню, что до 1999 года, как и везде в России, в Москве действовала сметно-нормативная база 1984 года, однако в 1997 году было принято совместное с Госстроем РФ решение о переработке базы 1984 года, ее усовершенствовании и дальнейшем современном развитии. Москва выполнила эту задачу за полтора года: в июле 1999 года в действие была введена полностью автоматизированная территориальная сметно-нормативная база МТСН 81-98 в уровне цен 1998 года. В 2006 году эта база была еще раз переработана, приведена в единый с Россией уровень цен 2001 года. В настоящее время территориальная сметно-нормативная база (ТСН-2001) содержит более 56 тысяч норм, расценок и цен. Пересчет сметной стоимости строительства из базового в текущий уровень цен осуществляется с применением коэффициентов инфляции по видам работ и нормируемой заработной платы.
В целом же десятилетний практический опыт работы с территориальной базой МТСН 81-98 и ТСН-2001 убедительно доказал, что у нас создан и надежно работает механизм по обеспечению "прозрачности" сметных расчетов, позволяющий реально экономить бюджетные средства, эффективно рассчитывать объемы капитальных вложений при планировании бюджета, а также достоверно определять начальные цены для аукционов.
На федеральном уровне, в настоящее время, к сожалению, сложилась иная ситуация: по строительной отрасли отсутствует четкая и прозрачная система ценообразования, а также нет методологии создания и ведения сметных нормативов. Приказом Минрегиона РФ от 7 ноября 2008 года № 248 "Об отмене Постановлений Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу" были отменены основополагающие методики по разработке государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001), ценника на материалы, изделия и конструкции, сборника расценок по эксплуатации строительных машин и механизмов. И до сих пор взамен отмененных Минрегионом России не разработано и не выпущено никаких новых методик.
– Недавно на заседании правительства Москвы Вы сказали, что не можете согласиться с тем, что на федеральном уровне предлагают отменить существующий порядок определения сметной стоимости строительства с применением сметно-нормативной базы и перейти к применению только укрупненных показателей. В чем причины такой позиции?
– Во-первых, обсуждаемые сегодня предложения ФГУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве" (ФГУ ФЦЦС) о применении укрупненных показателей стоимости строительства взамен выполнения сметных расчетов по единичным расценкам какой-либо новизны не несут. Еще в 1937 году постановлением Совета народных комиссаров СССР был утвержден справочник укрупненных сметных норм. Укрупненные показатели всегда были и имеются в базе ТСН-2001.
Во-вторых, укрупненная смета представляет собой расчет стоимости типовых объектов по типовым технологиям и не позволяет "привязать" объект к местности. Получается, что в случае использования укрупненных смет в застроенном городе, как Москва, мы узнаем только стоимость "коробки", скажем, типового детского сада. Оценка же стоимости его полного строительства будет некорректна, так как не будет учитывать освобождение земельного участка, вырубку деревьев, компенсацию стоимости гаражей, расположенных в зоне строительства детского сада, перенос ЛЭП и так далее.
Укрупненные показатели разрабатываются на основе единичных расценок. При этом всякое укрупнение и усреднение ведет к отклонению от точного расчета, а значит, возрастает вероятность ошибки, что также может привести к увеличению стоимости работ. К тому же существуют такие объекты общественного назначения, к которым укрупненные сметы и вовсе не применимы. Например, как с их помощью оценить стоимость строительства театра? Подобные здания, как, впрочем, любые другие объекты, при строительстве которых требуются нестандартные технологии – метростроительство, инженерные и транспортные объекты – всегда возводятся по индивидуальным проектам.
Я считаю, что укрупненные показатели нужны лишь на стадии предпроектной проработки и планирования инвестиций, а вот проектирование и калькуляция стоимости объекта должны проводиться по конкретным сметным нормативам.
Непонятно и как в предлагаемых укрупненных показателях будут учитываться специфические условия строительства в различных климатических и геологических условиях нашей страны, с различным уровнем заработной платы. Думаю, что прежде, чем проводить революционные изменения в сметном нормировании в масштабах страны, целесообразно в качестве эксперимента отработать предлагаемый механизм определения сметной стоимости на нескольких объектах строительства в различных регионах и только после получения на практике положительных результатов распространять отработанные методики на весь строительный комплекс России.
– Какова в настоящее время себестоимость строительства в Москве обычного панельного типового дома?
– Давайте для начала разделим понятия "себестоимость строительства" и "стоимость строительства". Себестоимость может быть определена для какого-либо одного участника инвестиционно-строительного процесса, например подрядчика. Но к затратам подрядчика добавляются затраты на проектирование, содержание дирекции заказчика, освобождение участка под строительство, авторский надзор и другие. Поэтому правильно обсуждать вопрос стоимости строительства, а на этапе подготовки конкурсной документации - сметной стоимости строительства.
Так вот, есть объективная статистика. Стоимость строительства за счет бюджета города типовых "коробок", в зависимости от серий, сейчас колеблется от 28 до 35 тысяч рублей за квадрат. Но это только часть затрат. Нужно добавлять "обременения" по площадке: затраты по освобождению и подготовке территории, вывод собственников, компенсационные выплаты собственникам, перекладку сетей, подключение к инженерным коммуникациям, благоустройство. И для Москвы эти затраты очень значительны. Кроме того, все жилые дома, строящиеся по городскому заказу, сдаются в эксплуатацию с отделкой и с электроплитами. При этом первый этаж отведен под нежилые помещения, что увеличивает стоимость квадратного метра жилья примерно на 6%. Дома у нас строятся с подземными гаражами, и их доля в стоимости квадратного метра – 20-30%. В результате фактическая полная стоимость строительства получается от 50 до 60 тысяч рублей за квадратный метр.
Замечу, что город строит не только жилье, но и школы, детские сады, больницы, ФОКи, другие объекты социального назначения. И здесь очень важно иметь такой инструмент определения сметной стоимости, с помощью которого с максимальной достоверностью можно определить затраты инвестора на строительство конкретного объекта. Москва имеет такой инструмент. Для удобства обсуждения проблемы можно в качестве примера рассмотреть строительство школы по проекту повторного применения. В таком проекте все архитектурно-строительные решения отработаны, и стоимость строительства должна быть известна заранее с точностью "до рубля" по результатам строительства таких же школ в предыдущем году.
Но тут необходимо учитывать, что при строительстве даже на территории соседних районов в Москве могут встречаться различные геологические и технические условия на подключение инженерных коммуникаций. Необходимо в условиях плотной городской застройки обеспечить выполнение противопожарных мероприятий, требований по инсоляции, организовать движение транспорта и так далее. Этот процесс разработки проектной документации с использованием проектов повторного применения на языке проектировщиков называется "привязка", в ходе которой сметная стоимость строительства с учетом специфики выделенного участка может значительно измениться.
– На сколько стоимость строительства монолитных домов дороже, чем панельных?
– Отнюдь не в разы. Примерно на 10-15%.
– А расходы инвесторов на возведение жилья в Москве намного выше, чем у города?
– Стоимость строительства у инвесторов выше, чем у столицы, на стоимость земли. В цифрах это зависит от того, в каком месте Москвы, компания строит, ведь в центре города кадастровая стоимость земельного участка одна, а на окраинах – совершенно другая. Имеет значение и то, как инвестор получил площадку под строительство. Если земля находилась у него в собственности, то, начав реализовывать жилой проект, он будет платить 60% кадастровой стоимости земли. Если же участок достался компании по итогам торгов, то ее затраты целиком зависят от результатов аукциона.
– В городе есть какие-то резервы снижения стоимости строительства жилья?
– У нас в Москве проектные решения всех типовых домов уже достаточно давно рассчитаны с точки зрения стоимости. Но, конечно же, можно попытаться сократить стоимость строительства с помощью применения новых конструктивных решений и использования современных технологий строительства.
Кроме того, остается "резерв" за счет цен на строительные материалы: расходы на них много "весят" в себестоимости подрядчиков, и снижение стоимости стройматериалов позволит уменьшить и общую стоимость строительства.
Вообще же, я хочу сказать, что мы должны думать не только о том, чтобы построить жилой дом или любое другое здание супердешево. Добиваясь снижения стоимости строительства любым путем, нельзя забывать, что, применяя дешевые, а значит недолговечные, неэффективные материалы, оборудование и технологии, мы перекладываем на плечи эксплуатирующей организации проблемы содержания в исправном состоянии объекта после завершения строительства. А поскольку мы с вами рассматриваем вопросы строительства, финансируемого из бюджета, то такая "экономия" при строительстве оборачивается многократным увеличением затрат бюджета на эксплуатацию, отопление, водоснабжение, ремонт оборудования. Ведь на самом деле доля стоимости строительства составляет в среднем около 20% от общей суммы затрат на последующую эксплуатацию построенного объекта.
Мы в Москве хотим другим способом снизить влияние "человеческого" фактора при проектировании на конечную стоимость строительства. Для этого в столице предполагается при подготовке проектов перейти на технологию 5d, что позволит к проектированию в объеме 3d "длина-ширина-высота" добавить и блок сметных нормативов в электронном виде. Тогда компьютер будет обсчитывать предложенные проектировщиком решения на предмет стоимости и предлагать варианты по их оптимизации. Данная технология, в частности, позволит архитекторам "увидеть", где имеет смысл не усиливать конструкцию, куда меньше заложить арматуры, в каком месте снизить толщину колонны, и получить расчет стоимости строительства (а при дополнительной доработке - и стоимости эксплуатации) здания.
Внедрение такой технологии позволит проектировщику на этапе выбора проектного решения при переборе вариантов конструкции, применяемого оборудования, технологии строительства в реальном масштабе времени получить оценку экономической эффективности предлагаемого решения.
Что касается возможности создания и внедрения технологии 5d, то в Москве уже имеются практические наработки и начаты работы по разработке описанной технологии. При успешном решении поставленной задачи мы планируем получить практические результаты в 2011 году.
– А такой важный для инвесторов вопрос, как инженерная инфраструктура? Может быть город готов в дальнейшем взять на себя часть затрат строительных компаний на нее?
– Когда инвестор начинает реализовывать свои инвестиционные намерения, он должен понимать, что от него это потребует затрат на инженерную инфраструктуру. Город обладает достаточно ограниченными финансовыми ресурсами и выполняет, в первую очередь, социальные задачи. Мы не можем объять необъятное и строить инженерию под все имеющиеся инвестиционные проекты.
Вместе с тем, хочу напомнить, что Москва берет на себя всю магистральную инженерию, так что инвесторам приходится строить только внутриплощадочную инфраструктуру. И опять-таки хочу обратить внимание на важность применения новых технических решений: чтобы не платить лишние деньги за электрические сети, нужно активнее использовать современные ресурсосберегающие технологии.
– Почему для удешевления жилья в Москве нельзя просто опустить цену земли?
– Продажная цена квадратного метра определяется не только стоимостью строительства – на нее, например, влияет сбалансированность спроса и предложения. Ведь, как показывает наш анализ, стоимость строительства для застройщиков, работающих на рынке жилья в Москве и Подмосковье примерно одинакова, а вот цены они выставляют разные.
Пока объем предложения невелик и есть спрос, перекрывающий его, цена не будет падать. Поэтому, чтобы снизить цены на жилье в городе, с одной стороны нужно добиваться сокращения стоимости строительства, а с другой – увеличивать предложение и платежеспособный спрос. Когда эти три фактора в полной мере действуют, тогда в нормальной рыночной экономике цены ведут себя адекватно и снижаются.
Сейчас спрос на жилую недвижимость в столице после кризисного падения снова начал расти, и многие инвесторы возвращаются к реализации замороженных из-за сложной экономической ситуации проектов. Если эта тенденция получит свое развитие, то где-то в середине – конце 2011 года мы получим на рынке жилья рост и по спросу, и по предложению, и по объемам строительства.
– Как же можно надеяться на рост предложения на рынке жилья, если из проекта постановления правительства столицы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы до 2013 года" следует, что объемы строительства жилья в городе останутся на уровне 3 миллионов квадратных метров в год, из которых 1 миллион будет направляться на социальные нужды?
– Пока мы просто вынуждены выбрать умеренно-оптимистический прогноз, базирующийся на текущих экономических тенденциях. Макроэкономические показатели прогноза, которые были мною доложены на заседании правительства Москвы в начале июня, не позволяют рассчитывать на значительное увеличение доходов бюджета. Посмотрите, как прыгают индексы на всех биржах. Как мы можем ожидать увеличения объемов строительства, если пока даже по промышленному производству и инвестициям в основной капитал нет стабильности?
Коммерческое строительство жилья – 2 – 2,25 миллиона квадратных метров - это в сложившейся ситуации практически максимум возможного. Отсутствуют земельные участки, финансирование коммерческого строительства изменилось: теперь немного желающих купить жилье на ранней стадии строительства, поэтому застройщикам нужны оборотные средства, а это - кредиты, проценты, увеличение себестоимости. Никто ограничивать коммерческое строительство не собирается, если собственники и правообладатели земли с разрешенным использованием для жилищного строительства смогут профинансировать больше, будем только приветствовать и учтем в годовых программах.
Нарастание положительных тенденций, наметившихся в последние месяцы, может привести также к изменению макроэкономики, и по итогам 2010 года ряд показателей среднесрочного прогноза социально-экономического развития могут быть скорректированы.
– Однако пока Адресно-инвестиционная программа столицы на 2010 год была дефицитна на 30 миллиардов рублей. Удастся ли ликвидировать недостаток средств?
– Прежде всего: речь идет не о внезапно образовавшемся дефиците. Изначально, планируя бюджет города, мы понимали, что ситуация в экономике нестабильна. Поэтому мы сознательно сформировали АИП с разрывом между объемами капитальных вложений и объемами финансирования, как бы на вырост. Подобный "напряженный" план был поставлен, чтобы все постарались найти возможности для финансирования объектов.
Могу сказать, что антикризисные меры сработали, доходы бюджета оказались более высокими, чем предполагалось по пессимистическому сценарию развития посткризисной ситуации в экономике города. Нам удалось покрыть недостаток и увеличить адресно-инвестиционную программу на 112 миллиардов рублей частично за счет свободного остатка бюджета (переходящих средств), образовавшегося на 1 января 2010 года, а частично - за счет дополнительных доходов бюджета Москвы на текущий год. И в настоящее время вносятся соответствующие изменения в закон "О бюджете города Москвы на 2010 год".
– Что будет со стоимостью строительства в Москве по итогам 2010 года?
– Согласно прогнозу Минэкономразвития на 2010 год, ожидается рост стоимости строительства на 1,7%. Мы не считаем, что показатели в Москве будут выше. Пока же, в период с декабря по май, стоимость строительства в столице выросла на 0,8%, по сравнению с 5-процентной дефляцией в прошлом году.
– В каких районах города в настоящий момент идет наиболее активное строительство за счет городского бюджета? В каких районах планируется его начать в ближайшее время?
– Основная задача сейчас: завершение реконструкции районов пятиэтажного жилого фонда первого периода индустриального домостроения. Поэтому практически во всех округах бюджетные стройки ведутся именно в этих районах. Например, на севере – в районах Левобережный и Бескудниково, на северо-востоке – в районах Северное и Южное Медведково, Восточный, Гольяново, на юго-запад – в районах Академический, Новые Черемушки, на западе – в районе Кунцево, на северо-западе – в Хорошево-Мневники.
Для социальных жилищных программ в 2011 году будет завершена комплексная застройка первой очереди территории Люберецких полей. В Центральном административном округе продолжится бюджетная застройка в Таганском районе. Окончательные перечни объектов жилищного строительства в 2011-2013 годах сейчас дорабатываются и должны быть утверждены в составе Адресной инвестиционной программы города в августе текущего года.