Итак, вы стали счастливым обладателем новостройки. Вряд ли надо объяснять, что процесс превращения бетонной коробки в полноценное жилье отнимет массу времени, сил и средств. С другой стороны, есть в этом важный положительный момент: свобода выбора. Просто запомните несколько базовых требований — и вперед.
Переходный этап
Прежде чем получить ключи, собственник должен подписать акт приема-передачи квартиры. К этому времени дом уже принят госкомиссией, обзавелся почтовым адресом, БТИ произвело окончательные обмеры всех помещений. Причем порой выясняется, что площадь квартиры отличается от указанной в договоре долевого участия или предварительном договоре покупки, иногда весьма существенно — до 1-3%. Если метров оказалось больше, за них придется доплатить исходя из зафиксированной в договоре стоимости. В панельных новостройках несоответствие возникает из-за изменения расстояния между несущими конструкциями, в монолитных — из-за межкомнатных стен.
«Понятия «без отделки» или «под черновую отделку» — синонимы. Помещение фактически представляет собой бетонную коробку, как правило, с разводкой электрики, окнами и входной дверью», — уточняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. В панельных серийных домах экономкласса в силу особенностей конструкции обычно возводятся межкомнатные стены. Монолит, по словам Дмитрия Отяковского, коммерческого директора ГК «Пионер-Москва», чаще всего сдается в двух вариантах. Самый распространенный — shell and core: застройщик делает стяжку полов, проводит коммуникации, огораживает санузел. Все остальное — на усмотрение покупателя. Другой формат (встречается гораздо реже) — когда девелопер обеспечивает будущего жильца только крышей над головой и черновым полом. В этом случае перегородок нет вообще, даже в санузле.
Важнейшие моменты
Принимая квартиру без отделки, прежде всего необходимо о осмотреть бетонные конструкции. Александра Минх, архитектор дизайн-мастерской Studio3.8.5, советует проверить отклонения от вертикали стен уровнем или отвесом. Имеют значения смещение в плане стен и неровности, трещины в несущих стенах и перекрытиях, незаполненные раствором монтажные стыки и швы. «Стяжку необходимо простучать в нескольких местах в каждом помещении. Крупные воздушные полости легко определить по звуку, — добавляет дизайнер Алексей Голуб. — В дальнейшем это приведет к разрушению стяжки, а значит, к образованию трещин на керамической плитке/граните». Не должно быть явных перепадов на стыках между потолком и стенами, трещин и пустот, а также отверстий неясного происхождения в стенах и потолках.. А. Голуб советует обратить внимание на подтеки на стенах и потолке. Это может говорить о нарушении целостности кровли, об отсутствии теплоизоляции между кровлей или карнизами и квартирой. При осмотре окон нужно проверить, не разбиты ни стеклопакеты, насколько плотно пакет лежит на раме. Если проблемы проявятся после приемки квартиры, собственнику придется устранять их за свой счет.
Перед проверкой электрики нужно включить автомат и УЗО в щитке. Если не планируется делать новую разводку, все розетки, выводы и выключатели должны быть действующими. Проводка нигде не должна выступать относительно плоскости стен. Для контроля систем водоснабжения, канализации и отопления следует осмотреть стояки, нет ли подтеков и луж. Необходимо также проконтролировать работу запорных кранов на отводах. Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом. Еще один важный момент — пробиты ли отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах. Для проверки вытяжки эксперты советуют приложить к отверстию листок бумаги. Если он «прилипнет», все в порядке. Выявленные дефекты и недочеты, допущенные строителями, фиксируются в смотровом листе, где также должны быть указаны сроки их устранения.
Выбираем бригаду
Очень важный этап — поиск подрядчика для проведения ремонта. Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton рекомендует обратить внимание на руководителя бригады. Это должен быть человек не только с опытом строительства, но и с хорошими управленческими навыками. Обязательно нужно посмотреть уже готовые объекты, чтобы визуально оценить качество работ. Можно связаться с предыдущими заказчиками и поинтересоваться, как проходил ремонт, была ли квартира сдана в срок. Иногда впечатления от фото в представленном портфолио и отзывы хозяев очень различаются.
При заключении договора нужно быть очень внимательным, читать все разделы, просить пояснения по пунктам, вызывающим сомнения, говорит А. Минх. По ее словам, бригаду обязательно должен возглавлять прораб, который отслеживает количество материалов, закупает все необходимое, контролирует работы, отвечает за их качество и сроки. Мастера должны иметь документы (желательно с пропиской) и разрешение на работу. Эксперт также советует проверить свидетельство о профессиональном образовании у тех специалистов, которые будут осуществлять сантехнические и электромонтажные работы. Кроме того, бригада должна иметь весь необходимый инструмент.
Разница в подходе
Черновая отделка, проводимая застройщиком до сдачи дома, предполагает выполнение минимального набора работ. Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер» уточняет: как правило, предполагается наличие на выходе полноценных межкомнатных перегородок, выровненных и оштукатуренных стен, цементно-керамзитной стяжки. Если черновые работы выполняет собственник, перед их началом необходимо четко представлять себе будущую планировку, примерную расстановку мебели, расположение розеток, размеры дверей, модели сантехники. Черновая отделка выполняется обычно от потолка к стенам, от стен к полу. На этом этапе производятся основные «грязные» работы: выравнивание потолка, стен и пола, установка окон, входной двери, батарей, подведение горячей и холодной воды, канализации (без установки сантехнического оборудования), электропроводки, монтаж перегородок, шумо- и гидроизоляция.
Точную сумму, которую придется потратить на подготовку квартиры под чистовую, назвать не получится. Основные расходы — это стяжка пола, выравнивание стен, затирка швов, покрытие штукатуркой. В среднем стоимость черновых работ оказывается примерно в два раза меньше комплексных, уточняет А. Минх. По Москве минимальная цена составляет от 2 тыс. руб. за кв. м (только работа) и от 4 тыс. (работа с закупкой и доставкой материалов). Однако эксперты рекомендуют помнить, что чем качественнее сделан «черновик», тем быстрее и лучше пройдет финишная отделка.