В 2010 году спрос на новостройки в Московском регионе практически достиг докризисных показателей, соответствующих стабильному состоянию рынка. В 2011 году рост стоимости первичного жилья, по разным прогнозам, составит от 8% до 15%.
Предложение
Как сообщает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский, количество предлагаемых корпусов в столице увеличилось за январь всего на 1% и составило около 360. При этом, отмечает эксперт, число свободных квартир сократилось относительно предыдущего месяца на 7%. В области количество предлагаемых адресов возросло на 2% и превысило 680. Свободных квартир стало больше на 6%. По данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», доля жилых комплексов, где идут продажи, в январе 2011 года составляла около 65%. Новостроек, в которых остались только предложения по уступке, насчитывалось 27%. Объектов, реализация квартир в которых приостановлена из-за финансовых трудностей или проблем с документацией, 8%. В структуре предложения по стоимости квадратного метра лидировал сегмент 100-150 тыс. руб. — 46%. Доля вариантов по 150-200 тыс. руб. за метр составляла 37%, по 200-250 тыс. руб. — 10%. И лишь 7% приходилось на самое доступное предложение — до 100 тыс. руб. за квадратный метр. Эксперты НДВ отмечают, что отсутствие явных изменений в распределении предложения по стоимости метра обусловлено отсутствием в январе новых заявленных масштабных проектов. С этим согласны специалисты «Пересвет-Инвест»: «Количество новых предложений на рынке новостроек постоянно снижается, в 2010 году — на 60%. За счет кризисного развития проектов эконом- и комфорт-класса максимальное сокращение наблюдается в более дорогих сегментах, что стимулирует рост цен».
По данным IntermarkSavills, в январе продажи велись в 27 строящихся комплексах бизнес-класса. В шести проектах, находящихся на нулевой стадии, реализация приостановлена (в четырех — еще с 2009 года). Новые проекты данной категории на рынок не выходили. Суммарный объем первичного предложения на конец января составил около 2,6 тыс. квартир. По словам А. Ржавского, многие застройщики объектов бизнес-класса в последние полтора-два года были вынуждены прибегать к различного рода оптимизации, включая реконцепцию проектов. Снижение стоимости жилья достигалось за счет сокращения площадей, изменения квартирного набора в сторону увеличения числа одно-двухкомнатных, оптимизации планировок, использования менее капиталоемких конструкций. Эксперт предполагает, что объем предложения в данном сегменте сохранится на уровне текущего года, а большая его доля перейдет на следующий год.
В Московской области предложение января составило 542 объекта (+0,9% относительно декабря). Из них впервые вышли в продажу 40 домов (7,4%). Большинство новых предложений — средний класс, а также объекты на начальных стадиях. Продолжается развитие малоэтажного строительства — на рынок выведены несколько корпусов жилого комплекса в ближнем Подмосковье.
Спрос
В Москве более всего востребованы квартиры экономкласса с отделкой в панельных и монолитных домах стоимостью 100-130 тыс. руб. за квадратный метр, сообщают аналитики «Пересвет-Инвест». Такие объекты зачастую возводятся в отдаленных районах, на территориях бывших промзон, но низкая цена компенсирует данные недостатки. Кроме того, современная панель намного превосходит по качеству типовую советскую застройку. В бизнес- и даже элитклассе востребованы сравнительно небольшие квартиры. Если раньше в данных сегментах площади апартаментов и пентхаусов составляли 200 кв. м и более, то сейчас повышенным вниманием пользуются квартиры до 150 кв. м. В структуре спроса на бизнес-класс в январе преобладали сделки с трех- (40%) и двухкомнатными квартирами (35%), говорят аналитики компании IntermarkSavills. Большинство совершенных сделок (80%) приходилось на жилье стоимостью до $600 тыс. Средневзвешенный бюджет сделки составляет около $500 тыс.
Потенциальный спрос, измеряемый количеством обращений, сохранился на уровне декабря, сообщают специалисты компании «Азбука Жилья». С ними согласны эксперты НДВ: «В январе, как и в предыдущем месяце, наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры — доля заявок составила 48%. Второе место занимали двухкомнатные — 37%. Трех- и многокомнатные квартиры вызывали наименьший интерес — 14% и 1% соответственно. Таким образом, структура спроса не претерпела изменений». Специалисты «МИЭЛЬ-новостройки» подтверждают: наиболее востребованными на первичном рынке Москвы и области остаются одно- и двухкомнатные квартиры — около 75% запросов. Приоритеты по площади сместились в сторону небольших метражей, на что застройщики отреагировали появлением на рынке студий от 25 кв. м.
Как сообщают эксперты, около 30% москвичей, покупающих новостройку, выбирают область. Из них порядка 95% ориентируются на определенный город и только 5% готовы рассмотреть любое направление в пределах 10-15 км от МКАД. Главное условие для людей, приобретающих квартиру в неизвестном районе, — наличие и доступность детских учреждений (детские сады, школы, кружки, секции и т. д.). Этот фактор отмечают 42% покупателей. Далее по степени значимости идет наличие магазинов, спортивных и развлекательных объектов, медицинских учреждений.
Цены
В январе отмечен рост стоимости первички как в долларах, так и в рублях, сообщают в «НДВ-недвижимость»: соответственно, на 0,5% (до 154,1 тыс. руб.) и 3,5% (до $5,2 тыс.). Средняя стоимость квадратного метра сегмента бизнес+ в январе составляла около 215 тыс. руб., бизнес-класса — 180 тыс. руб., комфорт-категории — 125 тыс. руб., экономкласса — 107,5 тыс. руб. По словам руководителя департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills Дмитрия Халина, средневзвешенная (по всем первичным проектам бизнес-класса, находящимся в продаже) долларовая цена предложения за январь повысилась на 2% — до $6 тыс. за метр, тогда как в декабре она составляла $5,9 тыс. Рублевые цены остались прежними. Эксперты «Пересвет-Инвест» предупреждают, что с рынка вымываются ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади, поэтому данные объекты будут дорожать наиболее интенсивно. По данным «Азбуки жилья», цены на первичку не претерпели значительных изменений. В Москве средняя стоимость единицы площади сократилась на 0,7% и с учетом элитки составила 205,9 тыс. руб. В Подмосковье новостройку в среднем можно было приобрести по 63,1 тыс. руб. за метр, что на 0,9% дороже по сравнению с декабрем.
Средняя рублевая стоимость подмосковной первички в начале года из-за появления недорогих предложений снизилась на 3,2% — до 60,3 тыс. за квадратный метр, сообщают аналитики «МИЭЛЬ-Новостройки».Цены в долларах практически не изменились — $2010 тыс. за метр. По большинству сегментов (категория, класс, направление, пояс) в январе отмечалась отрицательная динамика. Экономкатегория подешевела до 60,2 тыс. руб. за метр, средний класс потерял 1,3% (59,2 тыс. руб. за метр), снижение в бизнес-сегменте привело цены на уровень 101 тыс. руб. за метр. В зависимости от удаленности наибольшее сокращение стоимости зафиксировано в зонах до 5 км от МКАД (-5,6%) и 41-60 км от МКАД (-7,6%), что обусловлено появлением недорогих объектов. При этом цены в новостройках, предложения в которых фигурировали в предыдущем месяце, практически не изменились. В остальных поясах наблюдалась коррекция от +0,2% до -1,2%.
Прогнозы
В текущем году эксперты обещают дальнейшее восстановление строительной отрасли, в том числе рынка кредитования как девелоперов, так и покупателей. При этом стройкомплекс Москвы и области будет по-прежнему ориентирован на эконом- и комфорт-класс. Несмотря на дефицит земли, в столице ожидается выход значительного числа новых комплексов данных категорий. В ближнем Подмосковье, где свободных участков под застройку существенно больше, ожидается появление множества проектов, строительство которых будет сопряжено с развитием транспортной и социальной инфраструктуры городов-спутников. По словам А. Ржавского, при стабильной макроэкономической ситуации в 2011 году предпосылок для снижения цен на новостройки не наблюдается. Кроме того, продолжится планомерное увеличение средней стоимости предложения, соответствующее темпам инфляции, — предположительно, в пределах 8-10%. В бизнес- и элитклассе приросты будут ниже. «Элитный сегмент останется стабильным. Это нишевый рынок, сделки здесь совершаются или не совершаются независимо общей ситуации. Доля элитного жилья в общей структуре продаж в последние годы сохраняется на уровне 3-4%», — резюмирует эксперт.
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова уверена, что, хотя в январе на продажу не вышел ни один новый масштабный проект, на рынке новостроек продолжается тенденция активизации. Это, по мнению эксперта, подтверждается многочисленными заявлениями девелоперов о планах освоения площадок или начале строительства и продаж в ранее анонсированных объектах. «В 2011 году ожидаемый рост цен составит около 10-15%, что вызвано в первую очередь увеличением спроса, в том числе за счет ипотеки. Востребованы будут небольшие квартиры, причем независимо от класса», — сообщает директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.